睿石集團: 該用什麼標準選EB-5美國投資移民項目?

本站專訪——Greystone法律總顧問首席風險管理師 Allison Berman（來源：本站教育頻道綜合）

目前的EB-5美國投資移民市場上佔多數的是酒店、住宅、商業綜合體類別的商業地產類項目，商業地產的前景跟地理位置和資源優勢有極大的關係。本站特別邀到僑外移民合作伙伴，睿石（Greystone）集團法律總顧問首席管理師Allison Berman爲投資人深度剖析EB-5項目的篩選標準，以及如何正確看待目前排期長等問題。

Greystone法律總顧問，首席風險管理師 AllisonBerman

本站新聞：Allison Berman，您好！我來自本站新聞，很高興認識您，請給本站網友打個招呼吧。

Allison Berman：大家好，我叫Allison Berman，我是睿石集團EB-5團隊的負責人，同時我也在睿石集團擔任高級總法務有很多年曆史了。

本站新聞：目前市場上的EB-5項目大多數都是酒店、住宅、商業綜合體類別的商業地產，但是，商業地產的市場前景跟地理位置、資源優勢都有極大的關係。那麼，您認爲作爲EB-5投資人，應從哪些方面着手去分辨該項目是否具有投資價值及相對穩妥的還款機制？

Allison Berman：對於投資人來說，他們做EB-5投資的時候通常會有2個考慮：第一，是否會拿到綠卡；第二是否能夠還款。而商業地產比較容易創造足夠多的就業以及大多會有很好的商業價值，那麼如果EB-5項目是一個商業地產的項目的話，就會非常容易的達到投資人的訴求。

當我們去鑑定一個項目是不是好的EB-5項目的時候，我們要去看作爲這個項目的發行方，他是不是具有足夠的知識，能夠了解房地產市場；是否具有足夠的能力能夠挑選一個好的項目。以睿石集團爲例，睿石是美國一個做房地產信貸的私營家族企業，截至2016年，我們已經放出約70億美元的信貸，這不是一個小數額，這已經讓整個集團對於美國房地產業的全流程都能有一個非常好的認知能力，我們在紐約有一支非常好的專業團隊，專門做房地產項目的金融測算，同時這支團隊也在爲我們的EB-5項目，以及爲集團所有的項目做金融測算和財富分析。

另一方面，作爲一個地產專業人員去評估一個商業地產是不是一個非常優質的地產的時候，我們通常會從3方面考慮，第一、看他的負債率，第二、看他如何盈利，第三、看他的一個資本化率，這就是我們評估這個項目是不是一個優質的EB-5地產項目的標準。

拿我們剛推出正在推廣的紐約皇后觀瀾公寓項目來舉例。首先第一點我們要看一個項目的負債情況。就EB-5來說，項目通常應該包括2個部分，一個是高級借款，一個是EB-5的貸款。EB-5的貸款通常是以夾層的形式出現，評估一個項目是否優質，首先就需要看開發商是否有足夠的還款能力，這其中最關鍵的就是要看他借債的一個生命週期是否健康。

比如說在借款期的頭2年，通常是施工期。一般來說，施工期是沒有淨收入的，而在第2或第3年，纔是一個項目的穩定期。因爲這個時候項目可以開始對外出租，開始有了收入，那麼預計在第6年的時候，就應該開始盈利，而這個時候剛好是EB-5項目規定的還款期，所以此時看他第5年的價值預期是非常關鍵的，也就是這個項目是不是有足夠的能力正常運營然後來還錢。

第二個方面我們要看他的負債率，負債率一般在1.2到1.25，如果他在1.2到1.25的話，說明他有足夠的資金，可以未來去還款。

最後我們要重點考量一個項目是否優質的標準是盈虧平衡率。比如說在我們的地產項目建好之後，要出租，出租之後，是不是能夠找到足夠的租客，這就需要保證有足夠的運營成本，方便支付每日的運營開銷。另外，當大樓建成之後，我們還需要看項目是否有一個健康的運營，以保證他將來可以還款。這個可以從公寓出租之後，是否達到一個入住率來應付他的運營成本，同樣還要看這個入住率的評估是誰來評價的。因爲我們睿石集團是專門做房地產的風險評估和金融測算的，所以我認爲根據現在的市場，如果這個項目能夠達到86%以上出租率的話，可以應付日常開銷花費。

我們項目在紐約市，這個的地理位置非常好。而這個項目的出租率，由戴德樑行做過評估。過去20年，在紐約市的這個市場上，公寓的入住率達到了97%。因此，我們預測這個項目能夠找到足夠多的租客，也就遠遠超過了86%這個入住率，進而滿足這個項目日常的運營成本。

除此之外，一個開發商的背景也會影響開發出來的地產項目是不是優質的地產項目。而紐約觀瀾公寓項目的開發商Criterion之前開發過13個地產項目，每個項目的入住率都達到了99%，遠遠超過了86%的入住率，甚至比97%的入住率還要高，是遠遠超過基本要求的。

我們再看開發商開發出來的地產項目能不能夠支付運營成本之後，對於每個EB-5投資人來說，是EB-5投資的5年期貸款結束之後，能不能拿到足夠的利潤向投資人還款。

對於紐約皇后觀瀾公寓項目，戴德樑行給的資金轉換率是3.75，另外，這個項目還有60%的盈餘率，有足夠多的資金可以償還高級債以及EB-5的還款。當然我們在評估一個項目的時候，我們希望多幾種評估的手段來保證我們的預測是準確的，那麼用同樣的營業淨收入、同樣的資本化率來對這個項目進行估值，如果這個項目不去出售而是進行再融資的話，我們預估他的價值比爲75%，而且這是一個非常保守的估計，在這樣的評估之下，這個項目需要再融資的情況下，他還有25%的盈餘，也會有足夠的資金應對高級債以及EB-5的還款。

上面的這些評估標準，我們認爲對投資人來說是非常重要的：項目是不是按時完工，是不是創造出足夠的就業，大致可以評估EB-5項目的一個價值。同時項目是誰來發行的，項目的發行人是不是真的瞭解房地產，是不是真的瞭解這個市場，這些對投資人來說，也是非常重要的。

本站新聞：您認爲老牌EB-5區域中心及實力雄厚的開發商團隊對於EB-5項目的順利進行有怎樣的決定性因素？

Allison Berman：首先，開發商本身的資質對於EB-5項目來說是至關重要的！就拿紐約皇后觀瀾公寓開發商Criterion來說，這個開發商在我們的項目所在地長島市，一直住在那裡、生活在那裡。所以他對於這個區域的人，以及這個區域的租客，對於出租公寓是有什麼樣的需求，是有非常深入的瞭解的。而且這個開發商他們已經開發出13個項目，每個項目都是按時且在預算之內完成，他所開發的項目出租率都在99%以上，所以我們認爲這是一個非常靠譜的開發商。

另外，睿石集團在做EB-5項目的時候，先要對EB-5項目進行一個經營測算，看這個地產項目（EB-5）是否能成功開展下去，有沒有可能爲投資人返款。除了考察項目的財務部分，我們還考察開發商的實力，看一下這個開發商所開發的這個項目，它是不是能創造足夠的就業以及是不是依據於商業計劃書來創造的。那我們很開心的看到，我們這個項目的開發商Criterion滿足所有的要求。

除了考察開發商，另外一點就像我剛纔提到的，EB-5項目的發行人是不是有非常深厚的房地產背景是很重要的。首先睿石集團的業務是從事地產的方方面面，我們對房地產開發及房地產金融的所有關鍵領域都有自己的專業認知，我們有一隻專業的團隊和非常專業的能力來對這個項目進行風險評估和金融測算。另外一個方面，我們在考察這個EB-5項目的發行方的時候，會從發行方的實力、本身的財務狀況以及他的財務狀況在整個EB-5貸款期間是否能很好的保持下去等方面進行考量。

睿石集團發展至今已經30年的歷史了，我們旗下持有的管理資產達到24億美元，那麼大家都知道現在開始對EB-5項目發行方進行審計，就是要看一下這個項目發行方是否符合資質。而睿石集團有着一個這麼強的財務背景，我們有這麼好的專業能力，所以我們是符合移民羣的要求的。

而對於一個投資人來說，這個EB-5項目的發行方是不是有一個很強的背景是很重要的，現在美國移民局就是對於區域中心進行考察，如果移民局認爲這個區域心的資質不夠的話，就很可能被移民局關掉。對於投資人來說，如果他的I-526申請還沒有獲批，而發行這個項目的發行方關閉了的話，那投資人將需要重新遞交他的I-526申請。所以對於投資人來說，他投EB-5項目的時候，去評估這個EB-5項目的發行方的資質是不是很強大，是非常非常重要的因素。

本站新聞：請問這次Greytone集團選擇在紐約市開發紐約皇后觀瀾公寓項目，是不是看中了其所在區域的市場價值？特別是區域房產的租售潛力如何？

AllisonBerman：我們對項目所在區域進行分析，或者說我們投資人在評估一個項目的時候，我們必須要看這個項目的市場價值。首先看項目所在區域它的市場價值是上升的還是下降的，就我們紐約皇后觀瀾公寓所在的區域來說，它的區域價值是上升的，而項目的開發商Criterion更是在整個市場變熱之前，第一個進入該區域的開發商。第二、它所開發出來的項目，也是爲了迎合年輕人，比如說80後或者90後對於出租公寓的需求，同時它所配的尊享設施也是非常優質的，會有健身房、屋頂酒吧、室內籃球場等等，性價比非常高。而且我們項目位置和曼哈頓隔河相望，這讓項目租客有非常好的視野，最重要的是，我們的開發商，在整個市場處於上升期之前把我們項目所在整個街區都買下來了，具有非常前瞻性的眼光，這也讓我們的項目成本相對變得較低，因此擁有着非常好的市場前景

本站新聞：美國EB-5投資移民目前面臨着排期長的處境，以律師角度來看，排期問題是否有別的解決方法？

AllisonBerman：現在EB-5項目確實有排期問題，但是有一點大家要理解到，現在排期還是在往前推進的，因此，對於投資人來說，只要您先佔住您的位置，您纔有可能最終拿到您的綠卡。

同時對於一個投資人來說，選項目是非常重要的。不僅要考察開發商的一個資質，同時也要看項目的發行人是否有對項目風險評估的能力以及項目將來的就業情況。就紐約皇后觀瀾公寓項目來說，將來要產生的就業超過了移民局要求的67%，它的就業是非常充足的。

另一方面，雖然現在美國移民局有各種各樣的提案出來，都在試圖尋求排期解決方案，但是大家也需要知道，EB-5項目的法案面臨着再次到期及變革的可能性。而我們也希望政府對排期問題有一個好的解決方案，比如說在沒有增加簽證配額的情況下，是不是可以讓一個家庭只佔一個簽證名額？這樣的話，可以使排期的隊伍以三倍的速度向前推進。同時，我們也希望政府能減少H1B以及創業簽證的發放，那節省下來的簽證，就可以發放給EB-5投資人。同時我們也堅信，雖然有排期，EB-5項目仍然是一個非常好的移民項目，就現在2017年第一季度來看，I-526的獲批率超過90%，I-829獲批率也是很好的，所以說現在我們雖然有排期，但只要您耐心等待，最後我們都能獲批的。

本站新聞：採訪結束前，請您再談談僑外和睿石的合作，作爲一家專業的區域中心如何評價僑外？

AllisonBerman：對於投資人來說，除了要選對項目、選對項目的發行人，選對中介也是至關重要的。睿石集團跟僑外的合作是非常愉快的，僑外甄選項目的能力非常強、非常的專業，也非常瞭解EB-5發行的整個過程。事實上，因爲EB-5投資整個時間的歷程是非常漫長的，因此，你需要找到一個對的中介，對項目以及整個投資有足夠的支持以及爲您做出正確的指導和協助，從而順暢地走完整個流程。

我們和僑外合作非常開心，我們認爲僑外是全國非常優質的中介單位，相信僑外有足夠的能力幫助每一位投資人儘可能地取得EB-5項目的成功。

非常感謝您的邀請，我今天可以給大家做這個介紹，希望我的介紹能幫助到各位投資人，我想重點再說一下，對投資人來說，選項目是非常非常重要的，看這個項目是否能夠成功，是否能創造足夠的就業，未來是否能夠還款？除了選擇項目之外，選擇對的項目發行人以及選擇對的中介，是您EB-5投資是否取得成功的關鍵，謝謝！