【EB-5案例】深度剖析美國EB-5著名失敗案例
近日，由於投資南達科他州(房源)北方牛肉加工廠（NBP，Northern Beef Packers）的70名中國EB5投資人開始在美國(房源)起訴該項目方，使得這一失敗案例再一次活躍在各大媒體上。導致該項目失敗的因素主要來源於三個方面1）從一開始，項目成功的可能性就微乎其微；2）項目發起人的不穩定金融策略損害了整個項目；3）根據法律規定，每位投資人創造十個就業機會，而這即使是在該公司發展的鼎盛時期也沒能實現。
通過這一失敗案例，EB5投資人應該從中學到什麼，瞭解到什麼呢？今天我們就在這裡做一下討論。
1. I-526不應作爲第一考量
現在很多EB5投資人都把項目是否有I-526獲批記錄或是否有I-924預審批函作爲衡量項目好壞的第一準則。而北方牛肉加工廠恰恰正是一個已經擁有I-526獲批記錄的項目，這樣一個已經有70個獲得I526獲批記錄的項目成爲了當前所發生的最大的EB5投資陷阱。
任何一個EB5項目，I-829是否獲批才決定了最終綠卡的歸屬。而決定I-829是否獲批最重要的一條就是就業。同時，投資者也要了解，就業是主要產生在哪個環節，在該環節上項目是否能有足夠的資金來保證該環節的順利進行。就這點來說，我們的項目大部分工作崗位都來源於建築工人，而確保26個月工期順利進行的最低EB5融資額爲3000萬美金，也就是60個投資人。這也是爲什麼我們決定在60個投資人的資金到位後纔開工的原因，而就現在的融資情況來看，我們已經基本達到了這一要求。
雖然EB5貸款的第一順位對綠卡的獲批沒有任何意義，但對於任何一個有風險的投資項目在最後降低資金風險方面都是有實際意義的。
在任何一個有銀行貸款的項目中，銀行是永遠處於還款的第一順位，而且永遠是最後一個進入項目的。在一個有銀行介入的項目中，如果EB5投資人是以股權的身份進入到項目，那麼EB5投資人就需要和項目方共同承擔銀行債務；如果EB5投資人是以債權形式進入，那麼投資人就需要了解項目方所提供的抵押物是否已經抵押給銀行，同樣的抵押品是不可以重複抵押的。該牛肉工廠120個投資人6000多萬的投資最後被以470萬拍賣，且拍賣所得也不是支付給投資人而是第三方債權人。
因此，EB5投資人也需要注意的一點是，並不是有銀行貸款的項目都是好項目，你的投資是以什麼來作抵押的。一旦項目有風險，你的抵押品值多少錢？是被你拍賣還是被第3方債權人拍賣? 你是否有權選擇擁有而非拍賣? 拍賣所得歸你還是第3方債權人？
在我們中國人看來，有政府支持的項目幾乎就是零風險。但是在美國，政府也可以宣佈破產。政府的支持並不能保證項目能成功運作。政府參與的投資往往並不一定能保證真正能投入到項目裡來（政府可以通過減稅的方式投資，發行債券來投資，但你沒有盈利怎麼減稅？債券能否成功售出？有政府資金投入的項目，投資人永遠不可能是第一順位還款人）在美國的所有EB-5項目都是私營的，不會因爲政府的參與就變成國營而且政府是不會出錢拯救你的。該牛肉工廠項目飲彈自殺的前負責人就是前政府官員。
4. 項目估值
現在移民中介和項目方在推廣項目時，都把項目的評估價值作爲項目的一大優勢。但EB5投資人要注意的是，一個項目前期的評估價值和它在後期賣出的價格是有着巨大差距的。在牛肉加工廠這個項目中，我們就可以看到120個EB5投資人，6000多萬美金的投入，再加上其他各方的投入，一個近1.5億美元的項目在最終的拍賣中僅僅獲得了470萬美元。
在這一方面，我們作爲一個簡單的住宅類項目，它的房產價值在市場上是決定透明的。而且房價的走勢，也是任何一個投資人在瞭解當地的房產市場環境以後可以自己判斷和預估出來的。
與其選擇一個包裝精美，獲得所謂政府大力支持的EB5項目，投資人不如去認真的實地的去考察一個看起來平平淡淡但確有着實實在在業務基礎的項目。因此作爲項目方的我們，十分歡迎投資人到亞特蘭大(房源)當地考察，親自了解和判斷項目的可靠性以及真實性。
---------------------------------------------------------------
如果您對移民澳洲感興趣，請加微信號：移民澳洲
---------------------------------------------------------------
北方海外置業總會是一個全新的爲海外投資者（海外購房、移民和留學）提供全方位服務的信息平臺，是集海外房地產開發、銷售、租賃等於一體的“一站式”的海外置業服務平臺。