全部底價成交！碧桂園、珠實、方圓、萬祥拿下南沙4宗商住地

本站房產訊 仍是底價成交！下午兩點，南沙4宗商住、商服用地集中出讓，開拍不過1分鐘，4宗地塊全部秒速成交。

其中，南沙體育館北側地塊被珠江實業以底價16.8億元拿下，摺合樓面價8421元/平米。

南沙黃閣鎮蓮溪村2017NJY-5地塊花落方圓地產，樓面價8120元/平米。

同屬於黃閣鎮的南涌口村2017NJY-6地塊歸屬廣州市萬祥房地產開發有限公司，成交價18.5億元，摺合樓面價8020元/平米。

南沙街坦頭村2017NJY-7地塊則被廣州南實投資有限公司（即碧桂園）競得，成交價109540萬元，摺合樓面價8181元/平米。

南沙體育館地塊：需引入文化體育類企業總部

廣州中原研究發展部資料顯示，南沙體育館北側地塊位於蕉門河板塊，緊鄰南沙體育中心，總佔地面積8.7萬㎡，總起拍價16.8億，涵蓋居住、商服用途，其中要求引入文化體育產業類總部、部分商業地需自持、配建等。此外該地塊建築物由於涉及體育中心及周邊規劃，在設計、建築佈局上條件亦比較嚴格。

該地塊地處蕉門河中心區以南河邊，周邊有體育中心、公園等規劃，景觀、自然環境條件極佳；交通方面，離地鐵4號線站點比較遠，目前周邊有公交站佈局，但線路較少；而公路交通則相對比較發達，該地塊距離京珠高速入口約500米。配套方面離目前金洲商圈約2.5公里，離萬達約1.5公里，徒步來往比較遠，需待未來金茂綜合項目建成，則可共享商業配套。

目前地塊周邊一手項目價格在2.2-2.5萬/㎡之間，作爲南沙未來政商務重心的“蕉門河中心區”，發展以珠江新城作爲模板，加上自然環境條件佳，因此目前樓盤定價屬區內中高水平；二手項目價格則在1.9-2.2萬/㎡之間。

蓮溪村地塊：地鐵上蓋 周邊無大型的商業配套

黃閣板塊有2017NJY-5及2017NY-6兩宗地塊出讓，兩地塊都有明顯的定向出讓痕跡，需與蓮溪村簽訂開發協議，協議內容應包括村集體擬購買物業套數、位置和麪積，交付物業時間，村集體物業建設資金監管，土地使用權抵押，房屋初始登記，村分成物業不得轉讓及村其它要求等條款。

本站房產實探黃閣板塊兩宗地發現，由於周邊多主幹道，主要爲汽車廠、暫無重大規劃等因素，黃閣板塊買家一直以汽車城員工以及上下游產業員工爲主，市場熱度不及金洲、蕉門河、南沙灣等板塊，居住環境、周邊配套有待改善。

2017NJY-5與2017NJY-6兩宗用地同屬黃閣板塊南部，位於南沙區的次中心。以往黃閣以汽車產業發展爲主，南部居住生活區發展緩慢。目前板塊在售新盤爲南沙保利城，均價2萬元/㎡。此外，萬科南方公元和南沙境界屬近兩年新交樓的樓盤，二手售價接近一手樓盤價格，爲1.4-2.0萬元/㎡。板塊內麒麟新村屬2006年開發的舊樓盤，二手售價較周邊其餘樓盤實惠，售價爲1.0-1.3萬元/㎡。

作爲本輪土拍中唯一的地鐵上蓋地塊，2017NJY-5（以下簡稱“5號地塊”）地塊佔地面積爲5.98萬平方米，掛牌總價12.85億元，起始樓面價8120元/平。

5號地塊位於地鐵4號線黃閣汽車城站，地塊南側爲蓮溪村汽配園，西面臨近次幹道市南路以及隔着路的蓮溪村，北側爲西涌。地塊與黃閣汽車城地鐵站的距離較近，加上鄰近廣州豐田汽車城及黃閣北部工業園區，大貨車出入頻繁，有一定的噪音影響。

地塊內部未平整，草木茂盛。部分用作臨時停車場、駕校、河涌綠化帶以及已廢棄的蓮溪商業街。蓮溪商業街的商戶已全部搬離。廣場內商業街還遺留衆多酒家、餐館、服裝店的招牌。據悉，蓮溪商業街佔地面積約1.8萬㎡，由蓮溪經濟聯合社投資興建，未來該商業街的拆遷補償和平整費用，以及北部的樹苗遷移補償費用，將關係着地塊的實質開發成本。

地塊旁邊無大型的商業配套，周邊是隻有村的大排檔小商場等基本配套，大型的商業配套只能到5公里外的金洲板塊的南沙萬達廣場。按照規劃，地塊一公里外的黃閣中學和黃閣醫院一帶將發展爲黃閣老鎮的新商務商業中心區，或將解決板塊商業配套的短板。

教育配套方面，有多所學校，包括黃閣小學、蓮溪小學、大塘小學、黃閣中學、紅陽藝術幼兒園、東暉幼兒園、廣州市浩今職業高級中學等，但均爲鎮區中小學，資質一般。

地塊位於地鐵4號線黃閣汽車城站上蓋，可通達廣州市中心和南沙金洲商圈。但公交出行便捷度不足，地塊鄰近黃閣汽車城公交站，路線主要通往金洲商圈、麒麟鎮、大瀝鎮等南沙內部鎮區，且各班次發車時間相隔20-30分鐘。

地塊長途交通便捷，臨近市南大道，可通往番禺區客運站和南沙區中心。另外，地塊附近即爲京珠高速，且距慶盛高鐵站僅有4公里的距離，現時慶盛高鐵站已開通運營，慶盛地鐵站處於工程驗收階段，未來地塊可實現30分鐘抵達東莞、深圳，1小時抵達香港。整體而言，地塊長途交通便捷，對番禺、廣州市中心及珠三角城市的客戶有一定的吸引力。

南涌口地塊：距京珠高速僅200米有噪音 公交出行不便利

2017NJY-6地塊（以下簡稱“6號地塊”）佔地面積爲9.22萬平方米，牌總價18.49億元，起始樓面價8020元/平。

6號地塊位於京珠高速西側，距離僅200米，沒隔音擋板的遮擋，噪音較大。值得注意的是，地塊附近爲去年年底萬科拿下的黃閣2016NJY-5地塊，當時成交價爲91829萬元，配建人才房37800平米，成交樓面價爲13743元/平，溢價率高達126.8%。本站房產實探發現，去年成交的地塊目前正在施工挖掘。

相比5號地塊，6號地塊離地鐵站距離較遠（離地鐵黃閣站）3公里，出行主要依靠600米外的亭角北或麒麟新城公交站，線路較少，僅能在黃閣鎮內或南沙金洲商圈穿行。

從環境來看，地塊周邊均爲農田，地面仍耕作着水稻、甘蔗、香蕉等農作物。地塊屬於未開發的處女地，水源、土壤、空氣等環境指標較好。地塊西部臨近騮崗水道，日後地塊西部建築可享有優質的水景資源。根據出讓文件，地塊西側規劃建設有40米寬的市政道路，未來將接通萬洲大橋入口路段，大大縮短地塊與黃閣大道南和南沙大道的距離，改善地塊的出行條件。

商業配套方面，地塊3公里範圍內無大型的商業中心，附近僅有麒麟新村和萬科南方公園兩個樓盤。麒麟新村規模較大，規劃建設較爲規整，村落環境整潔，設有麒麟小學和麒麟中學兩間學校，但無上檔次的商業和醫院配套。村民生活需求主要依賴於4.5公里外的金洲商圈。但由於佔地面積大，未來可在小區內建立相對完善的配套。

6號地塊的長途交通較優，地塊600米處即爲黃閣鎮的重要交通樞紐亭角立交。亭角立交爲南沙大道、黃閣大道、濱水大道北、濱水大道南、京珠大道北、京珠大道南、番中公路和進港大道8條高速公路和城市主幹道的交匯處。從亭角收費站進入京珠高速，可快速抵達廣州市中心或東莞、深圳、中山、珠海等珠三角城市。從亭角立交出發，駕車半小時內可通往黃閣汽車城、蕉門河中心區塊、明珠灣起步區區塊及番禺區。

坦頭村地塊：緊鄰金洲地鐵站，配套仍需完善

該地塊位於南沙傳統樓市板塊“金洲”，其佔地面積4.67萬㎡，計容建面爲13.38萬㎡，與去年11月以樓面價11772元/平米出讓的坦頭村2016NJY-4地塊相距約800米。

由於地塊處於南沙傳統的“老城區”，生活氛圍濃厚、居住環境較好，金洲商圈距離其約1公里；地塊周邊主要爲大型樓盤、山體等，環境較佳；但地塊離地鐵較遠，需要接駁公交，因此通勤效率一般。

本站房產小編實地探營南沙街坦頭村2017NJY-7地塊。地塊位於南沙街坦頭村環市大道北南側。地塊優勢在於西南端被小山丘包圍，自然景觀條件較好；缺點是離地鐵站較遠，目前周邊配套不足，且西北面約1公里處就是珠江電廠，高聳的煙囪很顯眼。

外部環境方面，地塊東側與碧桂園天璽灣隔路相對，地塊西、南側爲山體，自然景觀條件較好；地塊距離蝴蝶洲公園、黃山魯森林公園入口約1.5公里。地塊北側靠近主幹道環市大道北，由於環市大道北與虎門碼頭相連接，有較多大貨車來往，有一定噪音、煙塵污染。

地塊內部有多臺挖掘機對土地進行平整，目前已有部分土地完成平整。據瞭解，地塊北側原有一魚塘，現在已被填平。地塊南端靠近一小山坡，有較多植被覆蓋，地塊西北側可看到珠江電廠及煙囪，景觀條件受一定影響。

從板塊角度來看，地塊所在南沙“老城區”金洲板塊商業氛圍濃厚，有萬達廣場、風信子商場等，但地塊本身離地鐵站距離較遠，需要接駁公交。距離地塊1公里左右有公交站天璽灣站、珠江電廠站。其中，珠江電廠站乘坐公交6站可達地鐵站，但由於等車時間較長，不算方便。

配套方面，目前地塊主要依託周邊大型樓盤配套。碧桂園天璽灣有配套華潤萬家、文明綠色超市等小型便利商店。離地塊一站路的華匯百貨規模較大，業態較齊全。

教育方面，距地塊較近的教育配套爲天璽灣幼兒園，據現場瞭解，該幼兒園有望在今年9月開學。小學方面，金洲小學駕車前往約需9分鐘左右。

2011年，南沙街進港大道北側2011NJY-5號地塊由碧桂園集團以9.1億元一舉奪得，摺合樓盤地價2674.4元/平方米。後建成碧桂園天璽灣，如今售價在2.3萬元/平方米左右，緊鄰本次出讓的地塊。地塊西側的時代長島項目售價在2.2萬/平方米左右。

本站房產瞭解到，地塊附近的坦頭村村民自建房月租金低廉，250元可租到單間，450元可租到一房一廳。附近的外來務工人員表示，這裡的房租10年未漲。

據悉，金洲板塊2010年至今一直爲商住用地出讓重點板塊，碧桂園、萬科、時代、越秀等房企已通過各種方式落子，部分樓盤成熟大社區已成型，也聚集了不少人氣，形成一定的生活氛圍。預期未來隨着樓盤交樓入住，將會形成更大規模的生活區，各種配套將更加完善。

當然，房價也水漲船高。目前金洲板塊目前一手樓價格在1.8-2.3萬元/平方米，優質二手樓價格在1.4-1.6萬元/平方米之間。

而靠近地塊周邊的樓盤由於距地鐵站較遠，且規劃中的地鐵15號線仍未落實，片區均價比金洲地鐵站周邊樓盤低2000-3000元/平方米。