理財週刊／搶賺觀光財 舊商辦拉皮大變身
去年國外來臺旅客突破九百萬人次，今年臺灣在有望成爲千萬觀光大國的商機下，引爆五星級飯店興建潮，另舊商辦也拉皮爲新商旅，爲房市注入了新生命。
文．顏瓊真
國賓大飯店旗下副品牌「amba意舍」，繼2012年在西門町設立首家旅店後，緊接着在今(2015)年第二季即將開張第二家─「臺北中山意舍酒店」，位址在中山北路一段，爲舊商辦大樓重新拉皮改裝而成，其看中的就是觀光人潮大軍壓境所帶來的龐大商機。
像國賓大飯店如此積極拓點的還有華泰王子大飯店、晶華酒店，另國泰集團在跨足飯店業後，也相繼開出「COZZI和逸」及「臺北幕軒」兩個品牌飯店。除五星級飯店外，更有不少中小型的新商務旅店如雨後春筍般林立，當中有些是新蓋的小型商旅，但更多的是以舊商辦拉皮變身成爲商務旅館，全是爲了爭食觀光大餅。
臺灣邁向千萬觀光大國臺灣的觀光大餅有多大呢？根據交通部觀光局統計，去年一至十一月來臺旅客累計共895萬7797人次，與前年同期相比，成長24.21％，其中「觀光」目的旅客爲646萬5598人次，成長32.25％，佔比高達72.18％。
而主要客源市場、人次及與前年同期比較之成長率分別爲：日本148萬3671人次(16.04％)、港澳一二四萬746人次(16.94％)、韓國47萬7429人次(55.5％)、中國大陸364萬211人次(38.2％)、美國41萬3361人次(11.38％)、新加坡31萬5683人次(3.63％)、馬來西亞38萬357人次(11.44％)、歐洲24萬4633人次(19.68％)及紐澳7萬9603人次(22.2％)；其中，「觀光」目的以韓國成長70.34％最高，其次爲中國大陸的49.36％，至於歐洲則成長23.52％。
國際旅客來臺人數，已經連續四年以百萬人數成長，而在觀光局持續推動「觀光倍增」計劃下，預期今年的觀光人數可望突破千萬大關。
另根據觀光局的統計數據，從近十年觀光外匯收入、國人國內旅遊收入及觀光總收入來看(圖一)，觀光外匯自2008年超越國人國內旅遊的花費後，一路攀升，到去年十一月底止，年貢獻高達3668億元。
觀光大餅令人垂涎三尺
至於觀光外匯收入、國人國內旅遊收入及觀光總收入，去年一至十一月共有6389億元，也就是說，不管是大賺外國旅客的外匯或是國人國民旅遊的「觀光財」，這塊大餅確實令人垂涎三尺，也難怪有這麼多業者競相投入飯店拓張市場。
「瑞普萊坊」估價服務部副所長吳紘緒談到，每增加一百萬觀光旅客，約可創造九千至一萬一千間旅客房間，至少創造180～230億元的零售消費商機；至於自由行開放，則更將帶動休閒度假物業需求及零售、購物產業需求。
另根據觀光局估計，到2017年底，將有四十七家觀光飯店興建完成，總計投資金額近千億元，釋出房間數達一萬二千間左右。戴德樑行研究顧問部協理薛惠珍指出，從近幾年的舊商辦交易可以發現，不少舊商辦經外觀「拉皮」後，變身爲新型態的商旅，小而美的平價旅館正快速複製並搶佔市場。
薛惠珍說，過去三、四年間，臺北市與新北市總計約有一百四十億元的旅館交易量，在九宗交易個案中，售出約1020個房間數，其中低於一百房的平價旅館，約有六一．二二億元的交易量，主要集中在中正區及中山區。
觀光商機讓地產商也凍未條此類型標的買家多數是建設公司或投資公司，一方面着眼於營運獲利，另一方面可以出租經營，收取租金並期待未來都市更新的不動產增值效益。據估計，目前市場待售的平價旅館銷售金額約有五八．七五億元。
薛惠珍指出，目前投資人對於平價旅館投資回報率約以2.5～3％爲其投資評估的門檻，而探詢對象除了前述買家外，也出現陸資旅館經營者，承租或購置均可。此外，上市建設公司也積極加入旅館經營的行列，以國泰建設爲首的國泰商旅精品旅館，即承租國泰人壽舊有的辦公大樓並整建改裝，以雙品牌和逸及慕軒跨入旅館營運。薛惠珍說，不論是精品旅館或是平價旅館，其切入市場的模式多數是以舊大樓爲主，有些是原有旅館轉手，有些是辦公大樓以拉皮整建方式重新打造，以利快速開業、營運，搶食市場大餅。
若從去年土地交易前十大交易金額來看，總計金額約434.15億元，約佔整體交易量47.92％，其中僅有一宗超過百億的成交個案，即寶丰隆地產購入國泰人壽位於敦化南路的敦南金融大樓辦公室。而位於慶城街福華二館旅館及新門町阿曼TiT商場的交易，則是拜觀光市場持續蓬勃發展之賜，深獲投資人青睞。
薛惠珍表示，此股旅館投資風氣，來年可望因爲觀光熱潮延續，仍是投資搶手標的，尤其是單一產權或部分產權集中的中古大樓，以變更用途重新整建裝修，或是直接收購既有旅館，以便在最短的時間進入市場。這類型旅館以小型平價旅館爲主流，金額約在十億元上下。
根據瞭解，平價旅館大致以西門町商圈、臺北站前商圈、林森北路條通商圈爲主要散落點，其特色主要是「交通」動線。
像《理財週刊》之前訪問過西門町商圈一位來自中壢的商旅投資業者許老闆，在西門町就已設立三個據點，他說，從捷運西門站六號出口密密麻麻的人潮，果真應驗了「人潮就是錢潮」的這句話。(文未完)
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