REIT市場報告：日印澳受影響最大 酒店零售類跌幅最猛
報告分析了亞太地區房地產投資信託基金在疫情期間的市場表現以及在疫情爆發期之後的復甦情況。同時基於8月證監委發佈的關於中國基礎設施領域不動產投資信託基金正式文件，探討了中國基礎設施，中國房地產市場以及整個金融市場將如何受益於這個新產品以及目前其自身結構方面的侷限性。
從地區來看，上半年各國家和地區房地產投資信託基金市場，受影響最大的是日本、印度和澳大利亞；而從資產類別來看，以酒店和零售物業爲底層資產的房地產投資信託基金價格在疫情期間跌幅最大。
第一太平戴維斯華南區估值及專業顧問服務部主管及董事徐憶表示：“房地產投資信託基金（REIT）是房地產市場健康發展中的重要一環，在多個國家已經形成了完善的市場，許多國內的發展商也先後進入這個市場，其爲發展商緩解資金壓力與投資人投資均帶來了機遇。隨着證監會與發改委《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》的發佈，及證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的實施，中國的REIT真正走上了前臺，完善了投資板塊的又一塊拼圖，中國REIT政策已經出臺，首支公募基礎設施REIT有望明年初問世。”
日印澳受影響最大 酒店零售類跌幅最猛
就2020年上半年各國家和地區房地產投資信託基金市場變化來看，受影響最大的是日本、印度和澳大利亞。而中國、中國香港、中國臺灣、新加坡、馬來西亞和新西蘭等市場受影響較小，其原因可能是底層資產的類別受疫情影響較小，或者疫情控制及時，使整個國家或地區能夠較快地迴歸到正常活動。
保持社交距離、居家隔離和旅遊限制對於酒店和零售行業的影響無容置疑。寫字樓市場同樣遭受較大沖擊。相比而言，產業園區此次受疫情影響較小。而隨着電子商務和線上購物的迅速發展，工業地產成爲了受益於疫情的資產類別。受底層資產的影響，以酒店和零售物業爲底層資產的房地產投資信託基金價格在疫情期間跌幅最猛，而以包括物流設施和數據中心在內的工業地產項目爲底層資產的房地產投資信託基金在各類別中表現最好。
政策面釋放紅利 有利於推動新基建投入
兩年前，政府提出了經濟降槓桿的方針，爲市場帶來較大的資金壓力，如今新冠疫情的爆發進一步衝擊市場，導致市場基本面疲軟。在這樣的情況下，2020年8月中國證監會發布了關於中國基礎設施領域不動產投資信託基金正式文件，文件中對中國基礎設施領域不動產投資信託基金的結構和框架做出了要求，由此中國房地產投資信託基金市場邁出了里程碑式的一步。
投資建設基礎設施需要大量資金投入，但目前國家和企業層面的負債率已處於較高水平。基礎設施領域不動產流動性較低，回報週期較長，投資者往往需要能夠預見較可靠的現金流纔會做投資決策。房地產投資信託基金可以較好地解決基礎設施建設過程中的資金問題，吸引機構投資者以及公衆資本到收益率穩定的長期資產中。另外，由於投資者會密切關注基金表現和價格，這也能提高基礎設施項目管理水平。
雖然基礎設施領域不動產投資信託基金政策的推出對中國房地產投資信託基金髮展意義重大，但這次發佈的政策仍有許多侷限性及模糊之處，與新加坡和中國香港等成熟市場相比有很大差異。
具體侷限性表現爲：1、對底層資產的要求將會把許多優質資產項目拒之門外；2、對於信託基金管理人的要求將有專業資產管理能力的公司排除在外；3、明確槓桿要求將會減小資本的作爲及其潛在收益；4、不清晰的稅收制度將會削弱其對投資者的吸引力。