理財週刊／高風險高獲利 林迪重暢談法拍屋眉角

文．洪寶山

在政府頻頻打房的政策影響下，臺灣房市熱度明顯降溫，連同法拍屋市場都不若以往的盛況。

過去，許多人聽到法拍屋就會聯想到負面印象，不過，專家透露，法拍屋並非一定是不好的物件，許多是因爲屋主資金週轉不靈，造成房屋被法拍的情形，其實當中有些物件具備不錯的條件，吸引特定人士收購。104法拍網副總經理林迪重表示，許多民衆不敢碰法拍屋，主要是因爲風險較高，但在風險背後，其實，也同時有取得高報酬的機會，只要能熟悉法拍市場的潛規則，就有機會創造可觀的獲利空間。節目特別邀請到林迪重，分享投資法拍屋的「眉角」，教大家如何避免買貴成爲冤大頭。

買賣法拍屋 高風險高報酬一般來說，法拍屋市場參與的人數，較普通房市來得更少，主要原因在於，法拍屋從競標、得標到後續處理等程序，都相對複雜，對於沒時間或怕麻煩的人，往往興致缺缺。觀察目前的市場狀況，林迪重說，自從政府祭出打房措施，房市熱度明顯降溫，法拍屋市場也面臨相同問題，去年和今年的案件大幅萎縮。

儘管如此，市場還是有特定人士喜歡參與法拍屋投資，其迷人的地方在於，可用低於市價的價格買進後再脫手，賺取中間的價差。「尤其，別人不想標、不能標、不敢標的案件，獲利往往相當大。」林迪重說。大家不敢標的案件，最主要是不點交或持分的法拍屋，因爲常常會有產權問題，容易造成後續貸款上的困難。林迪重透露，不點交的案件風險較高，但背後也可望帶來不錯的報酬。舉例來說，假設某間法拍屋的行情爲一千萬元，但是因爲不點交，後續的貸款、法律問題需要花許多時間來處理，因此不太有人願意投標。而每次法拍都是以市價的八折價格來標售，如果得標者在第二拍順利得標，可能只需花費六百萬元，假設後續的搬遷費或律師費花費爲兩百萬元，取得成本仍僅需約八百萬元，爲市價的八折，中間還是有大約兩百萬元的獲利空間。

法拍屋一般風水都不好？談到對法拍屋的印象，很多人認爲，可能是那種陰暗、空氣不流通、風水不佳等，情況不太好的房子，纔會變成法拍屋。林迪重表示，這些是大家對法拍屋的刻板印象，很多人聽到法拍屋，第一個想法就是打退堂鼓，不願意接觸，也因爲如此，法拍屋市場多半是由投資客或代辦公司參與爲主。 其實，市場上的法拍屋，許多都是因爲屋主擴大信用、理財失當，造成屋子必須被法拍，是屬於正常的市場運作，而並非風水不好等問題造成。

熟悉法拍屋的投資客，往往可用低於市價二到三成的價格標下法拍屋，將房子重新整理過後，再到市場中出售。因此，民衆透過房仲購屋時，也可能買到整理後的法拍屋，不少投資客利用這種方式賺取利潤。林迪重透露，之前曾經手過一個案例，是一個位於高雄、市價約三千萬元的三層樓物件，當時一樓是7-ELEVEN，一個月租金約十二萬五千元，二樓和三樓月租金則皆爲二萬五千元，等於一個月的租金收益將近十八萬元。

看到這，可能許多人會質疑，如此好的物件怎麼會淪爲法拍屋呢？其實很多投資人在投資時，常常會投資許多標的，金額相當大，一旦遇到無法付出利息的狀況時，往往會將容易出脫的標的優先出手，換取現金後再做其他投資，說穿了，就是一場金錢遊戲。

而高雄這個物件，最後是由一位嘉義的大地主以三千萬元得標，當時得標者透露，如果將三千萬元放銀行定存，每個月的利息只有三萬多元；但是標下這三層樓的物件，一到三樓已經有現成的承租者，每月的租金收益超過十八萬元，屬於很有利的投資。

林迪重說，類似的情況相當多，有些屋主更因爲物件出售的難度較高，便選擇讓法院法拍，其實不少債務人是擁有許多房產的有錢人。

此外，產權不清的房屋也容易變成法拍屋。假設今天Ａ、Ｂ、Ｃ三人共同持有一間房子，其中Ｃ因爲缺錢，而想要賣房子，但Ａ、Ｂ不想，此時，就可以透過分割共有戶的方式來解決。

「就像是一杯咖啡，卻有三個人要共分，在很難分配的狀況下，不如將咖啡賣掉變現，獲利再由三人平分。」林迪重舉例。不過，遇到這種物件，要小心的是，分割共有戶變現後，Ａ、Ｂ、Ｃ三人仍擁有優先購買權，後續需要妥善處理。

法拍屋迷思 看出內外行法拍屋對許多人來說相對陌生，因此，林迪重提醒，若想接觸法拍屋，應該先做好功課，避免鬧出笑話又買不到心中理想的物件。想買法拍屋，第一步要先過濾物件，如物件位於何處、產權是否清楚，可利用案號查詢相關資訊。第二步是，評估案件的標價，首先需瞭解該物件目前的市價，以及鄰近物件的法拍價格，最後，可透過現場的投標狀況調整標價。

「評估標價時，常見到許多人有『拍次』的迷思，因爲標價無上限，每次拍都是八折價，所以第一拍常常沒人願意標，第二拍也可能沒人標，有些人貪便宜就會想等第三拍、第四拍，想用更便宜的價格投標。但是，評估標價不能用拍次作爲標準，而應該是以價位作爲投標的判斷。正所謂『外行看拍次，內行看標價』。」林迪重說。

此外，法拍屋投標時，並非得標者就是贏家，還要以得標價格來論定，因此，建議投標前，應該先決定好要在第幾拍進場。

假設一個新手第一拍就參與投標，加價三十萬元標得物件，最後發現竟然沒人搶標，等於他是用比市價貴二成加上三十萬元的價格標得，並沒有賺到。

做足功課 避免鬧笑話基於此，林迪重透露一個訣竅，可以觀察該物件當天參與投標的人數，如果是有很多人搶標，價格可能就要按狀況提高；而假設當日投標者僅「小貓兩三隻」，就可以儘量用比較低的標價投標。

其實，市場上法拍屋的種類相當多，除了「法拍屋」之外，還有「金拍屋」、「銀拍屋」等，每個案件的法拍程序都不盡相同，有的是現場投標、有的是通訊投標；開標時間有的是上午、有的是下午。若沒有弄清楚投標流程，往往會事倍功半，建議想要參與法拍屋的民衆，可先親自到法院走一遭，先觀摩法拍流程，做好功課再進場。

而且，想要買法拍屋，可別傻傻拿現金到法院！林迪重回憶，曾經看過有人拿了一百萬現金到法院，當場被質問這些錢要幹嘛？那人回答道：「我要買房子啊！」結果是當場被請回。

原來要參與投標，一定要開支票，不能用現金買賣。但是開票也有很多眉角，若支票上明載「禁止背書轉讓」，等於法院無法領到錢，因此就算得標後，也會變成廢標。

對於想買法拍屋的民衆，林迪重說，除非自己很熟悉法拍市場，或有認識的人可以幫忙，不然建議可找代標公司處理。因爲法拍市場的資訊相對不透明，一般人較難取得詳細的資訊，代標公司可調出過去的資料，幫忙評估案件的合理法拍價格，提高得標機率。

但他不諱言，市場上仍有不肖的代標公司，提醒民衆，參與法拍前，最好先設定出自己可接受的價格，避免成爲待宰羔羊。

林迪重現任：104法拍網副總經理、104高欣仲介股份有限公司副總經理 經歷：巨東建設、104法拍網點交經理、104法拍網研習教室點交實務講師。從事法拍屋代標工作多年，點交物件超過1200件

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