【科普】外國人投資美國房產 會有哪些稅務問題?

提要:持綠卡者,從進入美國(房源)那一刻,便已成爲美國納稅人歸化美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統稱爲Resident Alien,與一般美國納稅人完全相同。

何謂外國人?

持綠卡者,從進入美國那一刻,便已成爲美國納稅人;歸化的美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統稱爲Resident Alien,與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人,當然保留外國人(NonResident Alien)身分,但在美國只是暫時居住的外國人,只要在美國停留的時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成爲 ResidentAlien,要像美國人一般,爲全世界的收入報稅時限計算方法如下:

其一,假如外國人一年內居住在美國183天或 以上,即使沒有永久居民身分,也被視爲稅務上的美國納稅人。其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上 去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成爲美國納稅人。

幾種較特別的情況,不被計算在居美時間內:加拿大(房源)和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

外國人稅務好處

假如在稅務上符合「外國人(Non Resident Alien)」身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

外國人由於沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格有效期是三年,三年後須再填,否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長,爲求便利,與已是美國公民或居民的子女,聯名開銀行或股票戶口,既讓子女代管財務,也方便子女繼承其遺產稅例規定,聯名戶口的 每一個持有人都須填寫W-8BEN表格,如其中一位持有人是美國公民或居民,便不能填寫W-8BEN表格,結果令該帳戶變成由美國人擁有,失去外國人免預 繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,情況與一般美國納稅人無異,只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,可是,外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠

個人稅額(Personal Exemption) 美國納稅人每人有3千7百元個人免稅額,已婚共同報稅者可得7千4百元個人免稅額,家中有「受撫養人」(dependent)者可 以得到更多個人免稅額,而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時,只能享用一個個人免稅額,除非該外國人是加拿大或墨西哥公 民,或是南韓公民。

標準扣稅額(Standard Deduction) 美國納稅人可而使用起碼5千8百元標準扣稅額,已婚共同報稅者有1萬1千6百元標準扣稅額。可是,外國人不能使用任何標準扣稅額, 只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住,沒有任何逐項扣稅的項目,便等於沒有任何扣稅的優惠。

因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時的收入

有一條稅例,名爲Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例,或簡稱FIRPTA)規定,美國富升地產是加州(房源)大洛杉磯(房源)地區和橙縣本地房產經紀公司。外國人在賣屋時的增值收入並非稅 率比較低的「長期資金增值」(Long(房源) Term Capital Gain),而是當爲普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。

此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然後交入 稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外,州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定,要扣起售價的百分之3.3%,亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

外國人遺產贈予稅

每個美國的居民及公民,都有一個遺產免稅額,若遺產市值不超過該金額,就完全沒有遺產稅

目前,遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予,即將自己的資產送給他人,只要在免稅額以內,即可免付贈與稅。此外,每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元,同樣免付贈與稅。

外國人如果在美國有產業,逝世後的遺產稅如何計算?除了在美國的銀行存款不計算外,其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產,都算遺產。外國人在美國的遺產,只有6萬元免稅額,所以可能會有相當重的遺產稅。

外國人把這些將來被算爲遺產的資產,作生前贈予又如何呢?外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例,可是他們僅有6萬元遺產免稅額,且不能在生前預 先贈予,美國富升地產是南加州大洛杉磯地區和橙縣本地房產經紀公司。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子 女,需要先成立公司,將房地產放入公司,然後將公司股票作贈予,因爲股票是屬於Intangible資產,沒有禮物稅。

順便一提,外國人假如去世,產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程,才能由受益人繼承,除非該外國人在生前已經成立生前信託。換句話說,外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,應該由律師設立生前信託,去避免將來需要通過認證。

掌握最新海外房地產資訊請關注本站海外置業微信訂閱號

您可以查找公衆號:本站海外置業或搜索vhouse-163

或點擊本文右上角“···”,然後選擇查看公衆號

獲取我們爲您推薦的最優質海外房源請關注本站海外置業微信服務號

您可以查找公衆號:本站海外置業或搜索vhouse163

瞭解更多海外地產資訊和房源詳情請登錄vhouse.163.com