金地駱錕：新政不會立竿見影 2010令人擔憂
最近國務院沒少開會，矛盾的心理可以理解，一方面房地產對於2009年的經濟穩定功不可沒，另一方面，高漲的房價引發社會、輿論的極爲不滿，導致穩定受到動搖。在保GDP與保穩定方面，還真的很難做個取捨。
同時，受到全球經濟、金融危機影響，出口極大縮水、加工業面臨窘境，如此一來，近來所謂的2010年繼續保持積極的財政政策與適度寬鬆的貨幣政策又面臨極大挑戰，結構如何調整，還不得而知，但房地產是否遭受衆所預期的調整，還真的要看其他產業是否有效恢復得臉色。
在國務院受到各方面壓力，尤其是民生壓力的情況下，上海政府主動吃藥，出臺了健康樓市發展的四條意見，這裡針對核心的4條意見，談談個人理解：
營業稅徵免時限由２年恢復到５年，此政策就近期的二手交易量，以及交易中心的火爆排隊過戶的場景，已經得到了有效釋放，少量未來得及過戶或者辦理相關手續的，不會對後期市場產生巨大的影響。甚至，政策的變化，以及未能及時出售，到會使得房東心態調整，轉租爲售，伺機將成本轉移下家。
契稅恢復早有預期，類似營業稅的政策到期預期，多數符合政策前期契稅優惠範圍的物業，不論一手還是二手，已經基本交納完畢，即使少數未能及時辦理，即使按照3%的最高額度交納，無非增加2%的購房成本而以，最終結果只會使得貸款銀行多了幾萬元的生意而已，其他影響不大，客戶絕對不會因爲2%的購房成本放棄買房或者投資。
銀行首付及貸款利率的恢復，這條無論是對自住需求的首付和還款壓力，還是對於投資客戶的投資成本增加都非常顯著，因此，金融政策是可以調控投資、投資，乃至自住、改善需求的重要法寶。
一個簡單例子，如果沒有銀行貸款的話，也就是恢復到房改之前，積攢多少年積蓄可以付清自住的房款？自住需求要積累多少年纔可以改善？有多少錢纔可以投資一套房子？更別說投機了，如果真的有投資或者投機的話，又有什麼可以質疑或者嫉妒的呢？
記得在代理公司時候，我們試圖給開發商做個研究，看看市面上存量土地到底有多少？後來發現，有些自不量力，因爲，到底有多少，只有上帝知道！
從真正的招、拍、掛後的土地存量研究倒是簡單，最頭痛的是前期的大量的劃撥土地無據可查，估計連土地局都搞不清楚，沒有存量數據，後續供求關係很難預測，唯一可以拿出來自我安慰的是看看當年開工量作爲參考而以。
面對一本爛帳，記賬先生換了很多個，有的已經不知道下落了，你說這個賬還搞得清楚嗎？一個字，難，實在是難！
退一萬步就算搞得清楚存量土地，也必要約定開工節點，竣工節點，纔可以控制上市的商品房數量。相我們想想看，如果真的政府控制到了這一點，豈不又回到了從前，計劃經濟時代，可能嗎？
3、加大保障性住房供應，主要包含廉租房、經濟適用房、動拆遷配套商品房。
保障性用房我記得有印象是2005年開始，陳書記提出2個1000萬，回頭看看，建了多少？也只是個口號。爲什麼沒有落實？
先看看2個1000萬，即1000萬配套商品房，1000萬中低價商品房在那裡？當初選址在閔行浦江鎮、浦東三林、寶山顧村、嘉定江橋，這幾個地方出了嘉定江橋啓動稍慢外，其他區域都屬於2005年發力，尤其是三林、顧村，更是價格飛漲，浦江鎮也不例外，你想想，在這樣如火如荼飛漲的熾熱土地上，建2個1000萬可以推動得了嗎？即使有計劃，也半途而廢了，各方面的利益是在太有誘惑力了。
如今，隨着房價高漲，政府爲穩定市場及民心，決定推行保障性住房，但按照目前的推進力度，如一首歌所唱的的那樣，啥時候纔是個盡頭？最快也要後年才能解決點實際問題，可謂遠水解不了近渴。
什麼叫捂盤，沒有準確定義，不賣有兩種，要麼不想賣？要麼賣不出去？如何界定真的沒辦法，就像同樣一句話在不同語境有不同的意義一樣。
如何管理？定金合同可以籤，即使簽了也可以撤銷。合同更是同樣。記得05年的時候，爲了控制房價，記得幾個開發商因爲涉嫌炒作，因爲簽約的撤銷率過高被處罰，而後來，記得07還是08年，竟然連房地往上的簽約撤銷一覽已經隱藏，這個力度你覺得可以徹查自我炒作嗎？答案明擺着。
參觀綠地海鉑日暉，業務員竟然口稱成交最高的超過二十萬一個平房，但交易中心覺得價格太高，成交數據將其隱藏了，外界看不到這個成交數據，可能有杜撰嫌疑，但混亂不僅來自開發商、市場，監管部門也是同樣的不透明，不清晰。總體一個字，亂！
綜上說述：個人判斷，上海的主動吃藥，不會帶來市場的立竿見影，估計也很難會讓國務院滿意。
但要說明，按照目前的市場價格走到了相對高點，而成交量無論一手或是二手都在萎縮，可能部分由於客觀供應不足所致，但總體一月份的冷靜期已經可預見到來，二月份傳統過年淡季必然更加的慘淡，因此，三至五月份是核心分水嶺，可能和前期的判斷略有提前，如果在集中供應同時，成交量不能有效放大，價格不能理性趨穩，必然導致黃金季3-5月價升量跌，如此，也必然導致政策調控的繼續挺進，後面結果可想而知，如果後期的金融政策不堅持適度寬鬆大原則的話，個人對於2010年下半年市場還是十分擔憂的。