十月上海樓市“暴走”背後，馬太效應愈演愈烈
當市場以爲9月的數據已衝至頂端時，10月告訴你熱浪還可以再升一度。
10月，新房市場全市成交面積達95.7萬平方米，環比同比增加了77.9%，更出現了不少“爆款產品”。虹廬灣認籌率899.2%，9人搶1房；蟠龍天地吸引了3715組認籌，打破了上海市場維持了兩年半的新盤認籌記錄。
然而，申城樓市大“暴走”是真的，分化嚴重也不假。
新盤認籌表現差異依然在擴大，馬太效應下“銀十”成了少數派的狂歡，多數新盤只能淪爲陪跑。
1 供應減少
據《國際金融報》記者不完全統計，10月，上海地區有26個項目取證開盤，涉及房源數達6921套，較9月推出的35個新盤8672套房源，供應量下降明顯。
從供應面積上看，經過8、9兩月連續百萬方供應後，10月供應有所回調，當月入市面積76.7萬平方米，環比減少33.4%。
記者發現，10月新房市場推盤高峰集中在月中。上旬僅有4個項目推出，且最終認籌均不佳，有2個新盤認籌率不足兩成，2個新盤因認籌數不足未公開搖號；中旬推盤節奏明顯加快，有14個項目推出，年度熱盤蟠龍天地入市即引騷動；下旬有8個項目推出且認籌結果較好，僅有一個新盤認籌率不達100%。
從區位來看，26個新盤分佈在上海九個大區。其中，閔行區大批量推出5個項目，浦東新區、青浦區、松江區、崇明區各有4個項目入市，寶山區有2個，黃浦、奉賢和嘉定各有1個。徐匯、楊浦、靜安、長寧、普陀、虹口和金山七個區域本月暫無供應。
本次入市的項目中僅有2個位於內環內，分別爲黃浦董家渡板塊的綠地海珀外灘和浦東陸家嘴濱江板塊的浦發・壹濱江，兩盤話題度較高，尤其是綠地項目年內第三次加推且大戶型入市，房價最高達億元。
中內環間有花木板塊的大華斐勒公園，這也是大華本月入市的兩項目之一，同期入市的還有寶山顧村板塊的大華錦繡四季。
中外環間則推出了此前多次開盤的古北金鷹府，地處閔行金虹橋板塊；其餘22盤均位於外環外，囊括瞭如中集金地美蘭城、萬科西郊都會、蟠龍天地等不少話題度較高的項目。
供應量的減少並未影響認籌端的火熱。
據記者不完全統計，上海新房市場26個入市項目中有21個新盤公開搖號開盤，涉及房源數5624套，共收穫9508組有效認籌，月平均認籌率達169.06%，繼三季度3個月橫盤後，再度上漲。
5月至今，上海市場新房認籌率分別爲66.92%、121.55%、153.72%、156.86%、153.08%和169.06%。
9508組有效認籌數背後馬太效應愈演愈烈。
青浦徐涇板塊蟠龍天地本月推出了948套房源，受地段、交通及較高性價比等優勢影響，項目收穫了3715組客戶認籌，打破了兩年半以來的單一項目認籌人數的最高紀錄，約佔當月入市項目總認籌數的四成。
最終，蟠龍天地認籌率達391.88%，爲10月第三高，並於開盤當日基本實現清盤。
閔行兩大熱盤虹廬灣和保利錦上也於本月加推，再現了8月開盤入市盛況。
8月，華漕板塊的虹廬灣和浦江板塊的保利錦上相繼推出328套與358套房源，認籌率分別達到259%和193%，並於開盤當日雙雙清盤。
10月，虹廬灣推出125套小高層及疊墅產品，總價段在571萬-1006萬元/間，最終收穫了1124組有效認籌，認籌率高達899.2%，目前已經清盤；保利錦上則推出高層、洋房與疊加三種產品類型，共402套，總價段在456萬-1117萬元/間，最終收穫1412組認籌，認籌率351.24%。兩盤“千人搖”戰績也爲當月平均認籌率提供了強有力支撐。
這也意味着，上述三個項目便吸引了6251組客戶參與認籌，佔比當月認籌人數近66%，幾個紅盤拔高了當月整體的認籌率。
此外，內環項目綠地海珀外灘和浦發・壹濱江、中內環項目大華斐勒公園、外環項目9號公館和新城千禧公園亦收穫超100%認籌率。
3 18個新盤陪跑
66%的認籌數被前3個紅盤吸附而去，也意味着其他18個新盤只能瓜分剩餘的三成客戶。
在市場鼓吹的破紀錄認籌率之下，還有18個新盤全程陪跑，成爲高紀錄下被掩埋的另一面。
16%、18.11%，是桂鴻院、光明墅兩個項目的認籌率，也是10月認籌最短板，較“金九”最低也超三成的認籌率又低出不少。
同位於外環外的兩項目推出了大戶型別墅產品，閔行浦江鎮的桂鴻院是典型的高端豪宅盤，周邊多是上海桃花源、翡翠別墅等同等級項目，推出的310-382平方米院墅與194平方米平層產品在區域內競品較多，加上總價偏高，認籌數據並不佳；光明墅位於崇明陳家鎮板塊，同板塊當月還有東灘雲墅和仁恆海和院兩項目推出，產品類型也是以疊加、別墅產品爲主，供應量大且區域內購買力不足，三盤中認籌率最高者才達六成。
同時，還有3個新盤認籌率不足三成，4個項目認籌數未過半，5個項目因認籌數不足未公開開盤搖號。
記者發現，甚至有不少此前熱度較高的項目也紛紛在10月折戟。
以大華錦繡四季和中集金地美蘭城爲例，前者曾在今年9月成爲寶山區銷售金額與銷售面積雙榜首；後者曾在今年前9月成交套數達698套，位居上海樓盤銷售套數排行榜第三位。但兩者在10月認籌率均未達到三成。
甚至有市場傳聞，大華旗下屢傳要開的項目朗香公園裡因爲錦繡四季的認籌不佳而一度推遲，一來開發商試圖申請更高的取證價；二來同爲寶山項目，二者存在一定的競品性質，朗香公園裡的開盤必然會分流部分購房者。
此外，還有認籌率56.52%的古北金鷹府與認籌率98.16%的萬科西郊都會，兩項目開盤前熱度不低，但最終認籌率均未達到100%。
10月的狂歡開啓了樓市四季度的序幕，這一節奏能否持續？
“受國慶假期影響交易節奏被打亂，10月成交量低於9月也在意料之中。”上海中原地產首席分析師盧文曦認爲，後續還有雙十一、雙十二等促銷活動，房企也在積極參與，預計對銷售有一定促進作用。但他指出，“按照慣例，到了第四季度，後續成交震盪下行的可能性較大。”