集中供地下的土拍大戰：開發商“抱團”激戰22城
2021年前五個月，土地交易市場沉浸在前所未有的集體亢奮之中。
作爲上半年唯一一次大規模補倉機會，開發商們在看不見硝煙的戰場上相互較着勁，可以爲了一塊地“龍爭虎鬥”，也會在某些時機默契地選擇放棄。
時針撥向2021年2月，北上廣深以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙等22城土地從零售一夜之間變爲了批發：“集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，分3次批次集中統一發布宅地招拍掛公告並組織出讓。”
這場土地供給側“歷史性”改革，不僅改變了熱點城市宅地供應節奏，也徹底改變了房企生存邏輯，傳統競拍方法與融資模式都不再適用新“戰場”。
截至5月31日，被列入名單中的22個熱點城市裡，除上海、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、成都等7個城市還未完成集中供應或仍處於競拍中之外，其餘各城的結果已塵埃落定。據時代週報記者不完全統計，已完成出讓的15個城市累計成交金額突破7186億元。
玩遊戲的人多，遊戲自然熱鬧，反之則冷冷清清。
決定參與者數量的，不僅取決於不同城市單個地塊需要繳納的保障金金額，同時也在於限制“馬甲”（指同一個母公司，不同子公司，形成不同的競買人，以增加搖號中籤機會）條件的鬆緊。
“杭州的‘門票’很實惠，保證金最高的才5000萬元一宗，大部分都在2000萬元左右。”就在杭州集中供地之前，4月30日，一位TOP 20房企的品牌人士曾這樣向時代週報表示。“如果是上海，競買保障金起碼是地價的20%，一塊10億元的地就要交2億元。”
4月26日，四個一線城市中，首個開啓集中供地的廣州，16塊地吸引了近50家房企參與，累計攬金240億元。據時代週報記者不完全統計，“馬甲”數量累計超過300組。部分熱門的地塊，競價30秒就到達峰頂價，某央企開發商甚至爲這塊地準備了60個“馬甲”。
在集中供地的3個多月時間裡，不同城市之間的土拍“冰火兩重天”局面頻頻出現：熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%。冷靜如長春、青島，長春38宗土地中有32宗以底價成交，青島首批集中供地土地平均溢價率僅爲2%。
分化還出現在同一城市不同位置的地塊上，地理位置較偏、周邊配套資源匱乏的地塊遭遇終止交易或流拍，而優質地塊被房企突破限價、高自持比、高配建面積競得。與此同時，部分城市如北京，由於設置了地價上限，競拍地塊轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，拿地成本也隱形擡高。
行業整體盈利下行的趨勢下，集中供地熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現，不少企業被迫“舍利求地”。
爲縮短週期，部分房企更是“拿地即開工”。5月13日下午3點，佳兆業以總價25.44億元+配建面積31200平方米的價格拿到深圳寶安尖崗山地塊，5點就安排挖土機、運沙車進場開工，着實展現了一把“深圳速度”。
部分房企爲了維持企業現金流不斷滾動，保證核心城市市佔率，即使利潤被“吞噬”，也不得不參與這場“遊戲”。深耕杭州如濱江，其董事長戚金興在回覆投資者時表示，保證在團隊的努力下，把這次拿到手的幾塊地做到1%—2%的淨利潤水平。
萬億資金從何而來？
“過去，在房地產行業週期上行期間，房企通過大量融資，推動土地市場熱度上漲、地王頻現，但隨着政府對房地產行業調控持續收緊，房住不炒及穩地價、穩房價和穩預期等一系列政策的實施，使房企利潤空間不斷被壓縮，行業整體利潤率呈下降趨勢。”5月12日，億翰智庫發佈的《2020年E50房企營業收入與淨利潤率》報告中指出。
除了繼續做好利潤被壓縮的準備之外，面對單次大量供地，且供地時間接近的情況下，如何將有限的資金量分配給最具有投資價值的城市，成爲房企面臨的重要課題。
一方面是政府對競拍主體的自有資金覈查越來越嚴格，另一方面是對競買後的股權變更限制條件越來越多，不少企業開始利用實體類企業或其他非融資性的主體與開發商設立合作公司參與競拍。
“通過實繳註冊證基本或提供股東借款的形式輸送融資款項，平臺公司作爲土地保證金的資金池，然後再按配資比例注入平臺公司，目前這種競拍主體的股東構成及資金來源是屬於合規範圍之內。”5月25日，頭部房企投拓負責人張亮（化名）向時代週報記者指出。
（圖源：視覺中國）
爲分攤成本、規避開發風險，“遊戲”方式還有抱團取暖，以聯合體方式“拼單”拿地。
5月27日，在融創中國股東大會上，孫宏斌就向外界表示：“融創通過公開市場拿地的規模大概佔新增土地儲備的三分之一左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創需要投入的資金並不多。”
孫宏斌進一步指出，融創在杭州拿到的4宗地塊中，其中3宗地的自持部分最後都會由合作伙伴原價拿走，保證了利潤空間，而這4宗地融創的權益比爲52.5%，實際只需出資一半。在這一模式的帶動之下，首次22城集中供地中，融創累計拿地超過900億元。
同樣，在北京的首輪集中土拍，共54家企業參與，其中有37個聯合體，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，聯合報名了30宗地裡的21宗地。而在重慶出讓的48宗土地中，也有多幅地塊爲聯合競拍競得，其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗爲聯合拿地，而金科所拿的3宗地均爲聯合形式，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。
二級市場“糧倉”受關注
5月30日，長期關注環滬土地市場的業內人士向時代週報記者表示，雖然重點城市的首批集中土拍已經過半，但就整體效果而言，並未完全抑制過熱的土拍格局，這種情況下，不少企業比往年更加關注二級市場收併購的機會。
面對着集中供地改革，陽光城比往年更加重視收併購。陽光城4月獲得的13個土地項目中，只有3個土地項目是通過公開招拍掛獲取，其餘10個均通過收併購及其他方式獲得；而2020年同期，陽光城有8宗招拍掛地塊，3宗收併購。
5月26日，克而瑞研究中心的一份研究報告指出，這一輪的集中供地對於房企來說，單一的招拍掛拿地方式顯然已經難以滿足盈利需求，並將帶來較大的經營壓力。在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。