即將斷貨！黃埔“親兒子”知識城板塊樓市持續高溫
前情提要
黃埔，廣州又一個天選之子，備受政策偏愛，自身財力雄厚，區域規劃推進和發展有如神助，再加上人才政策利好，黃埔樓市又迎來了一波熱潮。
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今天的踩盤地點是黃埔房價窪地，致力於打造知識經濟高地，實現產城融合，發展前景廣闊的【知識城】板塊。路線：康大龍祥匯——時代印記——保利拾光年
康大龍祥匯是中新知識城的1000畝大盤，位於知識城南起步區九龍大道旁，恰好位於地鐵湯村、旺村地鐵站之間，步行距離均爲1公里以內。廣河高速九龍出口離項目非常近，花莞高速有望今年建成，屆時從項目出發去白雲機場只要20分鐘左右。項目配套幼兒園已經建好，小學初中配套學校目前還沒確定。
康大龍祥匯可以說是目前知識城內密度最低的項目，整個項目容積率才0.9，主打聯排和疊墅產品，現樓發售。其中目前主推的一期只有612戶，容積率僅0.68。銷售透露一期已售出一半左右。
在售有9層墅複式洋房，板式結構，南北對流朝向，首層架空，一梯六戶設計，戶型有112和121平，一棟只有24戶，均價3萬3元/平。還有125-132平聯排、合院的低密度住宅，總價650-800萬元，從單價上看已經超過5萬元/平！
康大龍祥匯的特色產品六合院，建面約125-140方，最大的亮點是雙首層設計。地下車庫入戶的“地下室”，實際上就是帶陽光花園的一樓，130方實際上有4層使用空間。大落地窗設計，採光通風都很優秀。
洋房中面積較小的112方四房，複式設計，總價370萬元左右。客廳開間3米8，廳出5米8高，陽臺連通其中一個次臥，通風采光極佳。二層有三個臥房，主臥接近30平，十分寬敞，直望園林，視野開闊。
綜合來看，康大龍祥匯的無敵低密是其他在售樓盤很難匹敵的，舒適度上競爭力明顯。交通比較方便，產品品質也不錯，除了價格和商業配套相對優勢不強，其他方面都挺好的。
保利拾光年位於知識城核心地段，北靠九龍湖，距離僅200多米，可以說是無遮擋看湖。小編親測從何棠下地鐵站自駕到項目銷售中心，用時約7分鐘，業主可約巴士接駁。商業方面何棠下地鐵站旁的城南鄰里中心即將開業，距離1公里左右的18萬方超級鄰里中心在建，滿足業主的基本生活需求。項目學區內有3所公立學校，分別爲天譽小學、廣州市二中會元學校、廣州實驗中學，前兩所已開學，廣州實驗中學正在建設。
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小區共26棟洋房，分東西兩期開發，目前主推一期東期，均以11-17層高的小高層爲主，容積率僅爲1.8，綠化率35%以上。每棟建築一樓都有風雨連廊相連接，多雨天氣出行非常實用。目前主推的9-1棟，15層高，2梯6戶設計， 戶型爲77、84、95平三房、四房，折後價2萬4-2萬6/平。銷售說，隨着近期黃埔人才新政，近期項目有一些來自全國各地的投資客，目前項目平均去化達到兩個星期一棟樓的速度，可以說非常搶手，所以一期只剩下3、4、5、6棟還沒推出。
最小的77方三房，北向望湖景，戶型非常緊湊實用，主臥能放下1.8米大牀和衣櫃，兩個次臥利用了飄窗位置做了定製牀，增加了空間利用率。總價約180-190萬之間，目前該戶型剩餘貨量不多。
同樣非常緊湊實用的86方三房，南向設計，空間上比77方更加寬敞舒適。總價210-230萬左右。
總的來說，保利拾光年社區體量較小，密度低，居住舒適感會比較強，另外產品設計實用，小面積也有三房，價格也有一定的優勢，入手門檻較低。
2萬出頭+地鐵周邊+高新產業區——時代印記
時代印記位於知識城北區，項目旁邊就有卡爾蔡司光學、百濟神州、GE生物、京東等龍頭企業。項目首期離紅衛地鐵口僅約350米。項目規劃配建2個幼兒園、1個小學（36個班）、寫字樓、人才公寓、星級酒店、商業中心、酒店等全席業態。但目前周邊仍處於規劃初期，配套尚未完善。
項目佔地約25.74萬平，總建面約115萬平，一共有23棟商品房，目前推出了8棟。其中，A15、16棟正誠意登記中，2梯6戶，戶型包括77方兩房、88、98、103方三房，120方四房，均價約2萬2元/平，2022年4月交樓。
設計上比較有亮點的是103方三房，該戶型爲橫廳設計，廳出5米3長的陽臺連通主臥。樣板間將入戶花園改成小書房，十分實用，兩個次臥都能放下1.2米的牀和衣櫃，總價約240萬元。
另外是120方四房，南北雙陽臺，同樣是橫廳設計，約7.9米進深的客廳，陽臺長達7米連通主臥，空間開闊。3+1戶型靈動設計，樣板間將其中一個臥房做成開放空間，與客廳相連，空間感大增，可以做成兒童活動區，大人工作區等等。總價270萬元左右。
時代印記目前的區位和配套優勢不明顯，但知識城北區將彙集大量高新技術產業，帶來明顯的人才引入，項目的前景還是不錯的，但居住環境成熟需要較長的時間。
成熟社區+完善配套+價格堅挺——知識城二手房
一手樓盤貨量緊俏，二手情況怎麼樣呢？小編到目前配套成熟的萬科幸福譽進行實踩，幸福譽靠近地鐵14號線何棠下A出口，目前一二三期一手房都已經賣完，在售的只有第五期。幸福譽一期、二期最大的亮點就是對口配套的市二中會元學校（小學、初中）。但是三期、五期對口的學校則是天譽小學。
從價格上看，幸福譽的二手均價在2萬5元/平左右，跟附近在售的一期新房價格不相上下，其中也有一些證滿兩年的房源。小編從中介瞭解到，7月初幸福譽成交了一套72平兩房單位，證未滿兩年，總價是173萬，摺合單價是2萬4元/平左右，價格可以說是非常堅挺。
幸福譽二手房面積段主要集中在72、77平兩房，88、97平三房單位。租金方面，三房可以租到2500-2800元/月。
周邊的廣州綠地城，最近成交一套83萬平，證滿兩年的二手房，總價220萬，單價超2萬6元/平，對口鳳凰湖小學。如果你以爲這已經是最貴的，那就錯了，幸福譽隔壁的時代天韻，內部轉名的單位2萬7元/平起，望湖單位超過3萬/平。
一手房供應不足，需求流向二手房，再加上地鐵口、名校盤等都是佔一個少一個，需求量加上配套優勢，是二手房價居高不下的原因之一。
【知識城】踩盤總結：
低密舒適：康大龍祥匯
性價比之王：時代印記、保利拾光年
地鐵盤：時代印記