工商社論》居住正義應有的思維與對策
這些年來，受到國外熱錢流入及臺商資金迴流的影響，造成國內資金氾濫，利率因金融寬鬆而走低；加上實質投資機會相對不足，房地產交易與持有稅率偏低，使得不動產買賣件數大增，擁有多屋者人數持續成長，房價所得比也相應攀高。相形之下，社會住宅提供數量嚴重匱乏，房屋租金又嫌過高，許多弱勢者之居住權無法得到應有保障。凡此種種，居住不正義之症狀顯現。
當房屋市場價格機能受到嚴重扭曲，產生市場失靈現象，包括資訊不對稱、外部不經濟、財富及所得分配惡化等，恐將影響社會福祉與安定。面臨這些問題，政府自然應該出面，採取適當、有效的策略予以矯正，包括財稅、金融及管制措施等，尤其以偏離「居住正義」所存在的問題爲然。
何謂「居住正義」？不免令人想起美國哲學家羅爾斯（John Rawls）的「正義觀」，應用到「居住正義」上，就是在「無知之幕」（veil of ignorance）之前提下，不論個別的身份、地位、才能、所得、職業、性別、年齡、階級、信仰、族羣等狀況如何，其居住權均應該有尊嚴地平等對待；進而在「小中取大準則」（maximin criterion）下，對於社會上弱勢族羣的居住權更應得到最大照顧。
前揭居住正義的觀點，主要表現在「住房權」上，不因每個人的屬性差異而存差別待遇。因此，對於無屋居住之人，政府應積極協助解決，自當責無旁貸，屬社會保障制度的一環。其中需加速提供社會住宅，並輔以適當的房租補助，減輕弱勢者經濟負擔，讓其擁有安居樂業的住房權。此外，在「住者有其屋」之基礎上，自用住宅需輕稅或免稅，房地產不宜長期閒置，住豪宅的有錢人更應合理課稅。
政府除對弱勢者之居住正義應優先顧及外，也需關注房屋市場的供需情況，包括房屋交易資訊的透明化，稅制的公平正義等，透過不動產持有成本的提高，抑制房屋炒作及囤房，使民衆能夠合理負擔房價或租金。至於空地、空屋的存在，的確造成資源閒置，相對於無殼蝸牛言，則是一種非正義的對照，理應加以矯正。
能讓全體人民公平、合理的取得或使用房地產資源，實乃政府應盡職責。對於不同性質的財貨，在政策工具上，也應有不同的對待。進言之，就自用住宅言，房屋是生活必需品，安身立命之所，具有殊價財（merit goods）性質，基於消費平等主義，就應保障其享用的權利；財務能力不足者，政府則需協助紓解其壓力；無屋可住者，政府自應伸出援手。然就房屋超出自住性質者言，既已成爲投資標的及保值、增值之理財對象，此種生利商品就應合理課稅。
在居住正義的努力上，近日來，政府已經有些作爲。例如立法院於去年底前完成實價登錄2.0之三法修法工程，即平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例，寄望提高房地產交易之透明度與公平性；例如將實價登錄揭露至門牌、將紅單交易納入管理等，爲「居住正義」做出必要努力。中央銀行採取選擇性的信用管制措施，對銀行業者道德勸服，限制銀行相關貸款之成長。金管會對銀行則加強建商餘屋貸款限制等。各地方政府則應加速提供社會住宅，紓解弱勢者的住屋需求。各種政策工具紛紛出場，冀能對房價攀升產生抑制作用，對增進居住正義發揮一定功效。
在財稅政策工具的強化方面，尤其令人關心。目前透過房地合一稅的課徵，對於不動產持有時間較短者，亦即持有在一年以內之房地交易所得，課徵45％的稅率；超過一年，未逾二年者，課徵35％的稅率等；未來可能修法對應提高其稅率，或是將「短期」之認定期間延長。對持有三戶以上非自住之住家用房屋，檢討將最高稅率由現行的3.6％往上調整（例如至4.8％）。同時也可能配套課徵空屋稅，以期促進資源使用效率。雖然透過這些財稅措施來打房，降低養房、炒房的稅後報酬率，對打擊短線炒作及抑制房價過高，可能產生一定效果；然在「上有政策，下有對策」之行爲反應下，縱使是稅率已高，只要資金氾濫與有利可圖，交易案件仍然可能上升，抑制炒房、囤房的效果恐將有限。值得強調的，爲了落實「居住正義」，租稅仍是重要政策工具，絕不能束手無策，財稅單位當需繼續努力。
國人在「有土斯有財」之觀念根深蒂固下，面對「高齡化、少子化」的衝擊，透過繼承者所擁有的房屋戶數逐年上升，自然會增加財富高端有錢人的擁房數；相對上，財富或所得分配底端的窮人，終其一生仍買不起房子，依然無立錐之地，此種現象預期未來恐更加嚴重。政府透過各項財稅、金融與管制措施，企圖打壓房市，固然可能增進居住正義，然而更重要的，應該透過教育培養民衆正確、多元的理財觀念，改變國人對「有土斯有財」之執着；政府更應展現魄力，加強健全投資環境，將資金引導入具生產性、建設性的投資用途上，並且加速提供價廉合宜的社會住宅，那纔是正辦。