半年銷售創5年新高 房企市值緣何縮水3400億
進入7月，房企紛紛公佈“年中考”成績單。雖然絕大多數上市房企上半年的銷售額都在增長，但股價卻依然“跌跌不休”。據樂居財經研究院統計，2021年上半年，170家上市房企總市值縮水約3400億元，跌幅約8.7%。其中118家市值下跌，佔比69.4%。僅50家上漲，2家持平。
投資者重估地產股價值，是因爲房子不好賣嗎？數據卻不是這樣，據貝殼研究院，今年上半年，全國重點50座城市的新房交易量創2016年以來同期最高。和2020年同期比，很多房企增長率都有三四成。
對於投資者來說，投資的安全性是第一位的。誠然，房地產銷售仍在增長，但負債增長得更快，利潤下降得也快，而後兩者對於能否收回投資是具有決定意義的。上半年，市值跌幅超過三成的房企正是償債出問題的企業，如泰禾（-33.95%）、藍光（-36.29%）、華夏幸福（-59.47%）。也就是說，在資本市場上，投資者既看木桶的長板，也不允許上市公司有太明顯的短板。
對於投資者來說，規模已不重要，安全才最關鍵。因此，我們可以看到，長期徘徊在銷售榜第十名左右的龍湖（前5月銷售額約1118.3億元），其市值約爲中國恆大（上半年銷售額3567.9億元）的兩倍。
龍湖被投資者看好，並不是因爲有什麼長處，而是因爲幾無短處。增速穩（多年銷售額增速10%左右，屬於中等生），負債率低（淨負債率僅46%），盈利穩（核心稅收利潤率14.7%），更重要的是現金流充裕（現金短債比超過4倍）。一個安全又能持續增長的企業，就是資本市場上備受青睞的企業。
毋庸諱言，地產股走低與行業進入低速增長，整體負債率偏高，利潤率下降有關。而若想規避這些不利因素，最好的辦法就是跨界出圈。而成功出圈的房企，也會得到資本的青睞。
同樣是前述房企市值榜，增幅最高的上市公司名爲奧園美谷，增幅爲189.47%，市值爲171.86億元（6月30日）。奧園美谷是頭部房企中國奧園的子公司，後者是一家千億（銷售規模）房企，但其市值也僅一百多億元。奧園美谷的主要收入仍是房地產，但近期跨界聚焦醫美，於是股價一路飆升。
一個共識是，房地產開發或許已是夕陽產業，但與居住相關的細分行業卻正在成爲朝陽產業。物業管理就是其中之一，其行業估值遠高於房地產銷售主業。最典型的例子就是碧桂園服務的市值一度超過其母公司碧桂園。除了物業，商業、租賃（包括長租公寓）、房產中介、家裝等，都已成爲房企佈置的新領域。以龍湖爲例，已形成所謂的六大“主航道”。也就是說，其把相關細分行業視爲與主業（住宅開發）同等重要的行業。這也是其市值節節高升的內在邏輯——房子的增量也許不多了，但存量卻越來越大，基於居住相關的服務和消費也會越來越多。