澳洲房產稅費退稅攻略

說到澳大利亞(房源)，人們總是對這個國家的社會福利制度羨慕不已：女人生孩子有補助，沒工作可以向政府伸手，老年人的交通、醫療也有補助，各種補貼名目繁多，令人眼花繚亂！殊不知，高福利總是以強大的稅收系統爲支撐，對於人均GDP高達2萬美元的澳大利亞同樣如此。澳大利亞的稅制在很多方面與其它西方發達國家相比具有自己鮮明的特色，是一個由“合理的稅收法律+完善的管理機構+嚴密的審計機制”組成的有機體。

在個人所得稅方面，澳洲位居排在第八，地產稅位列第四，消費稅排在第七，公司稅和海外收入賦稅方面則分別位列全球24和22位。

本文將詳細介紹關於投資房可以用來退稅的相關費用和退稅時需要考慮的注意事項和Tips，爲廣大房產投資者在稅務上提供一些實用的建議。

可以申報退稅的主要費用：

1.租房廣告費(Advertisingfor tenants)即，投資者在招租時產生的廣告費。Example: 在報紙上刊登出租信息產生的費用等。

2. 物業管理費(Body corporate fees and charge)，通常情況下，Apartment, Unit和Townhouse等會有相關的物業管理費(Strata fee)。

3. 借款手續費(Borrowing expenses)即，辦理貸款過程中所產生的花費。Example: Loan establishmentfees，如果費用小於$100, 則可以一次性在當年退稅，若大於$100則要分5年來抵扣。

4. 清潔費(Cleaning)，關於清潔投資房的費用。

5. 市政費(Council rates)，爲投資房繳納的council fee。

6. 房屋設施折舊(Depreciation on plant)，房東需要向專業機構購買物業折舊評估報告，根據此報告中的Division 40來決定每年可以申報的金額。

7. 園藝和鋤草費用(Gardening and lawn mowing)，爲投資房修整園藝所產生的費用。

8. 房產保險(Insurance)，爲投資房繳納的房產保險。

9. 房貸(Interest on loans)，如果投資房是通過貸款購買的，那所產生的貸款利息也可以退稅。

10. 地稅(Land tax)，即爲投資房的地稅。

11. 法務費(Legal fees)，請注意，購房賣房時產生的律師費則不能計入此項。

12. 除蟲費(Pest control)

13. 房屋中介代管費或者提成(Property agent fees and commissions),如果投資房是交給中介管理，那中介收取的管理費用也可以退稅。

14. 房屋維護維修費(Repairs and maintenance), 如果房屋有部分損壞或者需要做維護時所發生的費用可以退稅。

15. 房屋折舊(Capital works deductions)，可參考物業折舊評估報告中的Division 43，一般針對於房屋結構和外部折舊情況的計算。

16. 文具，電話費和郵費(Stationary，telephone and postage),房東和房屋管理中介等的信件往來產生的郵費和聯繫租房事項時產生的電話費，文具費都可以退稅。

17. 交通費(Travel expenses), 去視察房子或收房租時產生的交通費用。Example: 房東本人在悉尼(房源)而其投資房在布里斯班(房源)，如果因爲要處理出租房事項從悉尼趕往布里斯班，產生的交通費用可以退稅。

18. 水費(Water charge)，房東爲出租房支付的水費，注意房客自付的水費不能計入退稅。

19. 其他房屋出租費用(Sundry rental expenses)可以包括一些零碎的雜項費用

關於投資房退稅需要注意的事項和Tips：

投資房可申報退稅的項目多且細，並且不能夠存在欺詐性，如若不然會被稅局查處。本文例舉一些常見注意事項和退稅回報最大化的技巧。

1.在計算退稅的時候要注意ownership的分配，聯名購買的房產不能只由一個人報稅。例如，如果一套房子是夫妻共同擁有，老公擁有95%，老婆擁有5%，則夫妻雙方都需要申報投資房收入。

2.如果投資房是current financial year 成交的，需要注意，交給vendor的一些費用也是可以計入退稅的，例如，council, strata, water具體費用可在Settlement Sheet找到。(請參考Settlement Sheet)

3. 投資房退稅還可以提前預支費用來達到降低當年的Taxable Income。例如，如果因爲Bonus致今年的個人收入特別高，則可以提前支付投資房下一年的Interest Expense並計入當年的退稅中。

4.房屋在從自住房轉向投資房時，需要注意房屋貸款利息費用的計算，要按比例分割，自住時期產生的貸款利息不能申報退稅。

5.投資房費用的範疇要分清楚，用於房屋資本增值上的費用則不能夠在rental schedule裡申報，例如，stamp duty。

6.如果房屋的首付也是通過貸款的，其產生的利息也是可以申報的。例如：房東通過Topup自住房來支付投資房的20%首期，那麼這20%產生的利息也可以拿來抵稅。

7.報告中會有兩種折舊方法，一般加速折舊法(Diminishing Value Method)可使得在前幾年達到退稅回報最大化，而(Prime Value Method)相對來說，折舊數據比較平均。需要注意的是，新增傢俱家電的折舊費不能一次性申報退稅，必須分年限申報。

8.申報退稅的記錄單和費用發票等要完整保存。要在避免引起稅局調查的同時，並達到報稅回報最大化，可以諮詢有經驗的會計師來處理投資房退稅。