“不利因素告知”讓購房知情權更豐滿

重慶市民小蔣去年5月認購了由重慶某房地產企業開發建設的商品房。據小蔣介紹，購房過程中該公司既沒有主動向她出示過該房屋周邊不利因素的公示牌，還刻意隱瞞了該房屋周邊有一個殯儀館的重大購房不利因素。近日，小蔣要求退房的訴求在相關部門的協調下得到落實，這得益於重慶探索推行的“購房不利因素告知機制”。（1月31日《工人日報》）

買房是人生大事，人們在買房時往往對周邊環境非常重視，但當前的房屋銷售以預售爲主，房產商和消費者掌握的信息很不對稱，且消費者獲得的信息主要來自房產商。一些房產商爲了提升銷售效率，保持或擡高銷售價格，在賣房宣傳時淨撿着好的說，但對於一些不利因素或負面信息，卻有意無意地忽略或隱瞞。等到交房時，消費者才發現房子周邊有墳場、垃圾場、殯儀館、輻射源、污染源等不利因素。這樣就很容易引發購房糾紛，且在糾紛處置過程中，消費者也很容易處於被動地位。

重慶市探索推行的“購房不利因素告知機制”則給房產商唸了一道履行告知提示義務的“緊箍咒”。按照制度設計，市場監管部門共梳理出樓盤規劃紅線內外的37項不利因素，拉出了不利因素清單，要求房產商通過立牌公示、沙盤模型標註等方式，對不利因素以及可能造成的負面影響進行提示告知，並作爲購房合同附件，讓不利因素告知成爲購房合同的一部分，具備契約效力。

監管部門將不利因素明確納入房產商的銷售告知義務，可以約束房產商全面、準確、透明地宣傳樓盤信息，讓消費者充分了解樓盤及周邊環境信息，購房知情權更加豐滿。而購房知情權獲得了保障，消費者就可以有效行使自主選擇權和監督權。在“購房不利因素告知機制”中，如果房產商再因隱瞞相關不利因素與消費者產生糾紛，消費者就會擁有更多維權主動。當然，如果房產商如實提供了不利因素信息後，消費者依然選擇買房，那就是基於消費者的自願行爲而達成的交易。

實際上，房屋銷售合同多爲格式合同。“不利因素告知”也是格式合同規則的一部分，《消費者權益保護法》第二十六條規定：經營者在經營活動中使用格式條款的，應當以顯著方式提請消費者注意商品或者服務的數量和質量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險警示等與消費者有重大利害關係的內容，並按照消費者的要求予以說明。《民法典》第四百九十六條也有類似規定。不利因素屬於與消費者有重大利害關係的內容，房產商應依法向消費者作出重點告知、提示、說明。

另外，賣房宣傳也屬於廣告行爲，《廣告法》明確規定：廣告應當真實、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。從廣告角度看，房產商也應全面真實地向消費者披露不利因素。顯然，“購房不利因素告知”契合了合同訂立需要遵循的自願、平等、公平、誠實信用、合法等原則。

“購房不利因素告知”有助於維護消費者的合法權益，也能有效減少購房糾紛。“購房不利因素告知機制”實際上對多方有利，是規範商品房營銷的有益探索，具備推廣價值。