以舊換新的「滾房賺錢法」 法拍小哥給3大建議打造自己的18% 

評估一個物件好壞,須考量到不同的時空環境背景。(示意圖/ETtoday資料照)

文/法拍小哥

摘自/《小資族的不動產鍊金術錢進法拍屋,18%輕鬆賺》

正所謂「此一時彼一時」,不同的時空環境背景以及個人所能負擔的經濟條件都不一樣,即使是同樣的物件,在若干年後依舊會有不一樣的命運……而這就是評估一個物件好壞的關鍵所在,只要懂得把握這個關鍵,賺錢絕非難事

身邊有個朋友小Q,他父母在20年前用市價800萬買下桃園一棟透天店面,並且長期在此處做生意,如今房價已經上漲到2,500萬,小Q問我:「想先把房子賣掉,再去買下附近的新房子,但看過附近可以買到的房子,感覺也都是差不多一樣的類型?這樣增值空間,換到的房子價格還是跟現在的市價一樣,這樣沒有賺到增值的效應阿!即便賣掉舊房子,也無法買到合心意新屋啊!」

聽完他的問題,我說:「你的想法其實已落入一個迴圈當中,你仔細想想,當初20年前,你的父母用800萬買下這棟房子,他們其實可能並非用800萬現金買的,或許只用了300萬的自備款而已。假設父母親到現今都尚未跟銀行結清這800萬貸款,那麼光這棟房子的增值現金已有1,700萬之多,你可以用更多方法換到更好的房子,或藉此創造更多的現金流!」而我給了他以下三種建議

1.以舊換新,部份貸款把房子用2500萬賣掉,拿着房子增值的現金1,700萬當做頭期款,去買周邊附近的房子,那這筆現金可以買到市價5,000萬(貸款7成)以上的房子,用小Q父母在20年前的買房策略(只付頭款+繳利息),這樣這間房子,不就從當初的老透天,換到市價5,000萬的新房子了!

2.舊屋增貸,再買房來租人請小Q父母去銀行辦理理財型房貸,把房子增值的1,700萬價值房貸利率增貸出來,當作頭期款,買幾間未來看漲的房子來租人,讓租金來支付房貸,房子自己養活自己,等到房子越來越增值的時候,就可以有更多的現金可以運用了!

3.舊屋增貸後買新屋,舊屋租人請小Q父母去銀行辦理理財型房貸,把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來,當作頭期款買一間適合自己的房子,讓目前這間舊房子出租給別人,讓租金來支付舊房子的房貸,多出來的租金,也可以當作自己的生活費

不知道大家看出來了沒有,透過這幾種方法評估出來的結果差異其實就很大了,小Q所發問的問題,表面上看起來確實沒有透過房子獲得相關的增值財富,但是如果筆者提出的方法1、2、3面向來看,則會有不一樣的結果了。

★本圖、文經時報出版授權,摘自《小資族的不動產鍊金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》

作者法拍小哥,經歷:曾任建設公司董事長特助、法拍屋顧問師。學歷中興大學科技管理所碩士元智大學化學工程與材料科學學士中國人民大學市場營銷碩士交換生。90後的小孩,出生於基層家庭,評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件,20歲在學期間與朋友合夥買下人生第一間房,24歲打造十間套房收租,25歲在半年內募資3,000萬,27歲標下人生第一間法拍屋,戰果輝煌。工作期間擔任過房地產領域的許多角色租客屋主二房東房屋仲介(租賃、成屋)、法拍代標業務、建設公司土開業務、改建整合業務、道路用地容移業務、不動產二胎放貸業務、不動產投資人等,資歷與經驗均相當豐富且完整。