實探北京大亦莊6個限房價項目 "刀把"戶型頻現
瀛海板塊緊鄰南海子公園，地鐵8號線經過並設站，預計年底將實現通車。
北京限房價項目迎來開閘入市，目前北京住建委已經給9個項目頒發了11個預售許可證，入市房源在5000套左右，其中大興作爲限房價項目的集中地，亦莊、瀛海、舊宮3個相鄰板塊共有3個項目獲得5個預售許可證，分別是瀛海府、熙悅林語、萬和斐麗，此外位於亦莊的禧瑞天著、和悅華錦也預計於8月初入市，再加上開發動作較慢的北京經濟開發區河西區X90R2、X90A1地塊，大亦莊板塊共有6個限房價項目分佈。
目前，入市的限房價項目銷售冷熱不均，沒入市的項目仍在加緊地驗資排卡與申請預售許可證，對於購房者來說，不再盲目、急迫。那麼，上述6個項目，孰優孰劣？新京報記者從區位、交通、產品、教育資源、生活配套等多方面進行對比解讀。
板塊
繼2010年至2012年、2013年至2015年兩個階段的城南發展行動計劃後，第三階段城南行動計劃目前已經啓動。根據計劃，在南部科技創新成果轉化帶中，北京亦莊經濟技術開發區被列爲龍頭陣地，將繼續加大高精尖產業集羣的打造力度，完善城市配套功能。而在城南行動計劃與開發區建設的雙重推動下，與亦莊相鄰的瀛海等區域也展現出後發優勢。
縱觀6個限房價項目，瀛海府、萬和斐麗位於瀛海板塊，熙悅林語位於舊宮板塊，禧瑞天著位於亦莊路東區，和悅華錦和北京經濟開發區河西區X90R2、X90A1地塊位於亦莊河西區。舊宮板塊雖然距離城區最近，配套也較爲成熟，但是兩大地鐵線亦莊線和地鐵8號線在區域內覆蓋較少。
路東區是亦莊經濟開發區的產業集中地，聚集了衆多高精尖代表，諸如京東等，還有經海產業園、鋒創科技園、匯龍森科技園、移動硅谷創新中心等，河西區的規劃則是科技文化中心、居住區以及汽車產業基地，該地區目前已有北京奔馳有限公司落地，在居住上，形成了金茂府、海梓府、金域東郡等大型居住片區，但劣勢也是亦莊線和地鐵8號線不經過此地，軌道交通缺乏。
而瀛海板塊作爲大興的後起之秀，位於亦莊新城和大興新城之間，雖然產業並不發達，勝在有地鐵8號線路過設站，又緊鄰南海子公園，環境優美，屬宜居之地，未來在地鐵的帶動下，生活配套也會日漸成熟。
交通
地鐵8號線南延線將開通
隨着區域規劃與發展，目前的亦莊、舊宮和瀛海板塊已經形成了縱橫多條交通線，橫向主幹路有四環、五環和六環，縱向主幹路有京臺高速、京開高速、京滬高速，且每個板塊內的交通都日漸成熟。在軌道交通層面，區域內已經通行的有地鐵亦莊線，正在建設預計年底通車的地鐵8號線南延線以及規劃中的地鐵17號線和S6線，還有連接亦莊開發區內各大板塊的有軌電車T1線。
對於限房價項目的購房羣體來說，多以剛需、剛改客羣爲主，他們的生活中，公共交通尤其是軌道交通將是未來的主要出行方式。
據記者實地探訪，瀛海府、萬和斐麗項目距離地鐵8號線南延線始發站瀛海站均在500米左右。目前，瀛海站主體工程封頂，預計年底將實現通車。衆所周知，地鐵8號線是一條貫穿北京南北的大動脈，不僅經過王府井、南鑼鼓巷、鼓樓等北京市中心城區，還與1號線、2號線、10號線、7號線、14號線、15號線等多條橫向地鐵線實現換乘。
位於地鐵附近的項目還有禧瑞天著，距離亦莊線次渠南站僅500米左右。亦莊線與地鐵5號線、10號線在宋家莊站形成換乘，不過作爲目前區域內唯一的軌道交通，繞行較遠、站點之間距離較長、人流較多，換乘壓力大。此外，次渠南站距離亦莊火車站僅兩站距離，而亦莊火車站是亦莊經濟開發區的交通樞紐中心。據禧瑞天著銷售人員介紹，亦莊火車站未來不僅與規劃中的S6號線實現換乘，連接首都機場、北京新機場，京津城鐵多趟列車還在此處停靠。
不在地鐵覆蓋範圍的項目是熙悅林語、和悅華錦和北京經濟開發區河西區X90R2、X90A1地塊。熙悅林語位於德賢路與南五環路交叉口的東南角，距離地鐵舊宮站有4公里左右，出行以自駕和公交爲主。和悅華錦則位於亦莊線和地鐵8號線的中間地帶，距離兩條地鐵線最近的站點均在6公里左右。不過，和悅華錦銷售人員表示，未來項目周邊會有T1有軌電車經過，距離規劃站點興海一街站七八百米，與地鐵亦莊線榮昌東街實現換乘，且與規劃中的S6號線太和橋站實現換乘。此外，社區未來還規劃有到瀛海站的免費巴士。
產品
隨着北京邁入改善時代，購房者對於新房的選擇不再侷限於區位、交通、教育等傳統因素，居住品質與感受也成爲選房的重要選項。
一位業內人士表示，“能付得起總價500萬、首付200萬的人，算得上中級剛需置業者了，至少是要在十年內實現居住的一步到位。他們非常珍惜自己的首次購房資格，對項目會從多方面進行衡量，特別是戶型，最起碼要方正、舒服，滿足二孩的功能性需求。”
從價格層面來看，大亦莊的6個限房價項目銷售價格多在52000-55000元/平米，項目之間價格優勢不明顯，主要的差異在於產品戶型。
受“7090”政策限制，大亦莊的6個限房價項目中，70%的戶型爲90平米以下的中小戶型。先來看相鄰的瀛海府和萬和斐麗，瀛海府的產品主要是88平米的花園洋房和280平米的聯排。據瞭解，該項目一期取證194套，全部爲南北通透的三居戶型，基本售罄，二期取證52套，爲聯排別墅，總價千萬元。
萬和斐麗則是“高低配”，產品爲高層、別墅，主力戶型爲60-90平米的一居、兩居、三居，超過200平米的爲疊拼和合院產品。目前項目一期644套房源已於上週開盤，去化一般。縱觀其高層住宅，建築呈90度直角排布，南向三單元，西向兩單元，使得部分戶型佈局、通風、採光受限。其61平米的一居室在區域內少見，爲單身人士或者是經濟條件有限的兩人家庭提供了首次改善的機會，但並未實現眀衛。81平米的兩居室，西向戶型，形似“刀把”，戶型非東西通透，且衛生間沒有窗戶。
禧瑞天著的戶型，主要是89平米三居、116平米四居、138平米四居，產品爲高層和洋房，相比於高層產品，其洋房產品戶型在功能佈局、採光上都好很多。而其高層中的89平米三居室，也形似“刀把”，其中E戶型中的廚房，爲狹長形，橫向活動空間很小。
和悅華錦，全部爲6-8層花園洋房，較爲純粹，戶型是90平米三居和130平米四居，南北通透，容積率爲1.8，較爲舒適。熙悅林語一期取證60套，爲138平米的改善三居；二期產品也已經取證，爲220-300平米的疊拼別墅和85-90平米兩三居。其中138平米的戶型較爲方正，而兩居室則是典型的“刀把”式戶型。
配套
已引入多家優質名校
作爲北京唯一的國家級經濟開發區，近年來，亦莊經濟開發區已先後引進了北京二中、北京十一學校、建華實驗、人大附中等優質教育資源。尤其是建華實驗和人大附中的引進，不僅提升了區域的教育質量，更成爲購房者來此買房的一個主要原因。
縱觀上述6個限房價項目，距離開發區人大附中學校較近的項目是和悅華錦和北京經濟開發區河西區X90R2、X90A1地塊，其中和悅華錦與人大附中學校所在的地塊相鄰。資料顯示，開發區人大附中學爲12年建制公立學校，預計設置小學教學班48個、初中教學班24個、高中教學班24個。
距離建華實驗較近的是禧瑞天著。據北京經濟開發區官網資料顯示，開發區建華實驗共設置42個小學教學班，21個初中教學班，以及18個高中教學班。據禧瑞天著相關銷售人員介紹，該校老師很多是從海淀建華實驗抽離過來的。
而生活配套上，目前上述幾個項目周邊步行距離可達的購物中心、商超、娛樂等配套設置基本沒有，主要依靠舊宮、亦莊核心區等成熟的生活配套，諸如地鐵榮京東街站附近的大族廣場購物中心，萬源街站附近的力寶廣場和亦莊創意生活廣場，舊宮站附近的住總萬科廣場。
不過，未來隨着區域內軌道交通的相繼開通，教育、醫療、生活配套也將日漸完善。
採寫/攝影 新京報記者 段文平