上海土拍前夜：保利金地廣撒網，復星欲迴歸（獨家）
圖蟲創意 圖
56幅地塊
作爲一線城市中最後一個進行首輪集中供地的城市，規則的變動，加之參拍陣容的變化都爲這場土拍積蓄更多關注的目光。而中海、萬科、華潤以及融創4家公司的缺席，於其他房企而言似乎有了更大的機會。
6月17日，當電商大促進入衝刺階段時，上海土地市場的年度第一場狂歡也將拉開序幕，不同於日常購物中的搶單，它無關手速，也不止荷包。
貨架上擺放的是56幅地塊，包括6宗“城中村”改造用地，14宗徵收安置房用地，8宗租賃住房用地，28宗涉宅用地。
距離5月20日上海市第一批集中供地的出讓細則發佈已經過去近一個月，這段時間裡，各家房企抓緊研判，明確目標。溢價率被限制，房地聯動價保障了開發商的利潤，當“賬能算得過來”後，各家要考慮的就是如何獲取了。
四名種子選手缺席
作爲一線城市中最後一個進行首輪集中供地的城市，規則的變動，加之參拍陣容的變化都爲這場土拍積蓄更多關注的目光。
開拍前，市場傳聞中海、萬科以及華潤三家房企，由於2020年的圍標事件，被上海土拍拒收報名參拍資料，這也意味着上述三家將無緣此次集中供地，《國際金融報》記者多渠道確認了這一消息。實際上，盛宴當前，缺席的身影不止於此，今年以來在公開市場積極補儲的融創也將退出上海第一批地塊的爭奪。
這幾家都是上海樓市的活躍客。
克而瑞數據顯示，2020年上海房企銷售排行中，中海、萬科、融創佔據了權益金額和全口徑金額兩項榜單中四強之列的三席，即便是排名最低的華潤全年在上海市場也收穫了174.42億元全口徑金額，對應權益金額78.63億元。
四名種子選手的缺席對於其他房企而言是否意味着更多機會？
有房企投拓人員對此表示肯定，其團隊內部信心高漲此番要有所斬獲；也有房企投拓人員趨向謹慎，畢竟豪強們空出來的席位似乎已有補位者。
由於上海土拍門檻較高，起始價20%的保證金，且需自有資金拿地，穿透式監管基本堵死了房企融資拿地的渠道。加之實行招掛複合式的出讓方式，即如果參拍地塊競買人在5人以內，則可以直接競價，不用評分招標。超過6人則採用招標方式出讓，其中6至10人申請競價，可以進5人；10人以上競價，可以進6人，由綜合評分來確定競買人順位。
具體來看，綜合評分主要包括房企的經濟實力、技術資質、項目經驗。“經濟實力”主要爲房企近5年總資產、淨利率等指標，堪稱是“提純版”的“三道紅線”。“項目經驗”則側重在一線城市項目規模，尤其是權益銷售額，這對於重倉一二線城市的央企、國企無疑利好。競價環節中地塊溢價率超過10%則觸及熔斷機制，將轉爲一次性報價，報價最接近平均價的房企勝出。
央企、國企依然優勢顯著，《國際金融報》記者獲悉，目前參與度最高的兩家是保利和金地，前者報名了12幅地塊，後者也有8、9塊，中海萬科的出局，也給了保利、金地藉機擴大上海市場份額的機會。
實際上，金地、保利的滬上進擊之路自去年便已開始。全年金地在上海斬獲5宗地塊，數量位居房企第二，耗資156.29億元，其中青浦區西虹橋聯淶路北側地塊和嘉定新城地塊溢價率均超過20%。保利全年也完成了嘉定、浦東的補倉，12月更是聯合融信和招商以52億元拿下年度上海核心地區最後一塊純宅地。
資金和打分的優勢讓保利、金地能夠多地塊參與，更多房企則根據手頭資金情況，結合自身打分及地塊競拍預判將有限的資金投入到可能性更高的地塊中。
畢竟熱門地塊進入競價環節的最多隻有6人，評分環節的出局將浪費保證金，從而影響企業對其他地塊的參與。
由於資金成本高、限價嚴格加之施工過程要求多，郊區項目的週轉速度和利潤率相較市區更具優勢。不同於此前市場關注度更高的幾幅中心地塊，《國際金融報》記者獲悉目前熱度最高的幾幅地塊均來自郊區，其中寶山羅店地塊報名人數達到18家，青浦趙巷地塊也有12家，嘉定兩幅地塊也有11家報名。這也意味着，上述地塊將有一半及以上的買家在評分環節被淘汰出局。根據上海土地市場公佈，楊浦定海社區和靜安靈石社區有效申請人數均未超過5人，普陀萬里地塊更是沒超過2人，因此上述三宗市區地塊全部採用掛牌方式。
有行業人士直言，“對於民企而言，難點在於入圍”。入圍後的競價環節則考驗的是各家對於出價邏輯和規則的理解。有TOP 20房企人員表示，各家的投資模型能夠自動測算出大致價位，雖然管理費用、融資成本等存在差異，但都會在一個接近的價位區間中，在其看來一次性報價“專業和運氣各佔一半”，除了考驗各家對城市和市場的理解，需要對市場有一箇中等偏低的預期，更重要的是要去預判平均價。
復星迴歸？
相較於郊區多幅地塊的激烈競爭，新面孔徐匯濱江商住辦地塊已經出現了強勁選手。
4月30日公示時該地塊並未上榜，隨後“後補”出現吸引了不少關注。
該地塊出讓面積近4萬平方米，建築面積12萬平方米，起始總價51.6億元，起始樓面價4.3萬/�O。地塊距離黃浦江岸僅300多米，區位較佳。
據悉，復星已聯合中建二局報名了該地塊，二者可謂強強聯合，有BFC復星外灘中心等案例在前，復星對於此類地標型的商住辦項目打造經驗豐富，加上其整合業態的能力和資源優勢以及中建二局的資金優勢，這一組合也被視作該地塊強有力的競爭者。
由於多元化業務的拓展，復星早已不是一家純粹的地產開發商，其甚至很久沒有出現在上海土地市場了。即便去年掛出的上海西站91億元綜合體地塊和今年初掛出的176億元豫園旁一商住地塊都傳出復星的消息，但最終其均未出手，復星上一次在上海的拿地故事還要追溯到10年前的BFC外灘金融中心。