跌懵了！A股最慘板塊再遭暴擊 房地產生意太難做？
2020年被“茅資產”吊打，2021年又被週期股“蹂躪”。5月19日，一則限制房地產融資的傳聞再次令房地產板塊集體重挫，在收盤後，多位來自銀行、理財業內人士表示，有關注到上述傳聞，但均未收到此類通知或窗口指導。
2021年年初看多房地產板塊的明星基金經理董承非，於一季度大幅加倉的萬科、保利地產表現均不盡如人意，其管理的2只基金盈利排名已跌至2000名之外。
對於當前房地產行業，業內人士普遍認爲，高地價、限房價的背景下，房企盈利能力下行是壓制估值的核心因素。
房地產板塊再遭“暴擊”
受疫情影響，2020年地產股經歷了“至暗時刻”，中證房地產指數全年累計下跌近13%，進入2021年，年初至今指數累計跌幅爲2.5%，仍明顯跑輸滬深300指數（-0.75%）。
5月19日，跌跌不休的房地產板塊再度集體重挫，其中榮盛發展（002146）大跌超5%，“地產一哥”萬科A也大跌近2%，板塊內的情緒再次被壓制到冰點。
當日A股並未出現大跌，整體處於橫盤震盪，房地產板塊集體下跌或許與一則傳聞有關。5月19日，網上傳出一則消息稱，協會明確要求全行業均不得開展房地產供應鏈類項目，單一類或集合類項目均不可，將加大對房地產融資的管控力度。
當日收盤後，有媒體報道，多位來自銀行、理財、保理業內人士表示，有關注到上述傳聞，但均未收到此類通知或窗口指導。業內人士表示，監管對房地產供應鏈2020年就已有窗口指導，房地產類供應鏈ABS儲架規模最多20億元，已獲批儲架的可以繼續滾動發行，但新申請已經很難獲批。
可見，市場資金對於地產板塊的情緒是非常脆弱的，稍有風吹草動，便有資金出逃。自2020年以來，地產板塊一直都不受市場資金待見，房地產板塊的總市值已累計跌去了3272億元。
從地產板塊的估值也可以看出資金的謹慎程度。以龍頭股爲例，萬科的市淨率僅1.3倍，而其過往多年的淨資產收益率ROE都超20%；保利地產的最新市淨率甚至已跌破1倍，處於破淨狀態。
有分析人士指出，由於“房住不炒”的政策定調，房地產調控仍會持續，央行貨幣政策邊際趨緊，是房地產估值不斷下行的主要原因。
600億“頂流”基金經理重倉萬科、保利
忍受煎熬的不僅僅是散戶，重倉配置地產板塊的公募基金也不好受。
“地產是比現金還要好的資產，是震盪市的防禦利器。”這是明星基金經理董承非在2021年年初給出的預判。目前，其掌管的興全新視野、興全趨勢投資都重倉了萬科A、保利地產。
據2021年一季度顯示，截至3月31日，興全新視野前十大重倉股分別是紫金礦業、三安光電、中國神華、萬科A、保利地產、海康威視、美年健康、北新建材、中國平安和妙可藍多。
再看興全趨勢投資混合，今年一季度前十大重倉股分別是紫金礦業、三安光電、萬科A、海康威視、美年健康、保利地產、中國平安、北新建材、歐派家居和宋城演藝。
對比2020年年末的持倉情況，董承非在今年一季度對萬科、保利地產都進行了一定程度的加倉。其中，興全新視野對萬科、保利地產分別加倉200萬股、1000萬股，興全趨勢投資對萬科、保利地產分別加倉1879.9萬股、3603萬股。
截至目前，董承非管理的2只基金資產總規模高達667.42億元。其中，興全趨勢投資是老牌牛基，成立以來的回報率超過2462%，董承非於2013年10月28日接手管理，任職期間的回報率達331.88%，年化回報21.31%。
其實，早在2021年年初，董承非曾在一次內部演講中表明瞭今年的投資策略。其表示，對2021年持謹慎態度，已經在做防禦性動作，寧願少賺不多虧，持倉結構上往自己覺得更安全更舒服的方向上靠，基本已經進入防守打法，策略上採取降低權益倉位，調整持倉結構，減持高位資產等。
董承非在提及地產行業時表示，地產是比現金更好的資產，是震盪市的防禦利器，所以更願意持有，但不會押注太重。
即使是“小心翼翼”，資本市場依然潑了一盆冷水。從前5個月的市場表現來看，董承非重倉的2只地產股表現不佳。今年年初至5月19日期間，保利地產累計跌幅達14.7%，萬科A的累計漲跌幅爲6.72%。
天天基金網的數據顯示，截至5月19日，興全新視野定開混合今年的累計收益爲-2.19%，在同類基金中排名第3484位；興全趨勢投資混合累計收益爲0.5%，在同類基金中排名第2433位。
淨利潤率低至1%-2%！房地產生意太難做？
衆所周知，房地產行業的賺錢模式是，拿地-預售賣房-蓋房-交付，盈利的核心自然是低價拿地，高價賣房。有分析人士表示，目前房地產的邏輯變了，集中供地新規之下，拿地競爭更加激烈，價高者得，但賣房卻被限價，房企利潤空間被壓縮，如果融資成本沒控制好甚至會虧錢。
近日，“杭州地產一哥”濱江集團（002244）董事長戚金興在業績說明會上表示，最近在杭州集體土地出讓中，公司獲取了5塊土地，在濱江集團精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。
1%-2%的淨利潤水平，瞬間令行業炸鍋，高地價、限房價的背景下，房地產企業的盈利能力令人堪憂。據中信建投證券測算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%；與融信聯合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%；單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比爲81.9%，隱含毛利率則爲-1.9%，存在虧損的風險。
而這背後是，杭州集中土地出讓的火爆，拿地的平均溢價率高達26%，杭州出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價新高。
另外，克而瑞測算，建發集團於5月13日在廈門拿下的湖裡區地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米；剔除配建後，樓面價高達6.78萬元/平方米，然而該區域的商品房售價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000餘元/平方米，想要實現盈利十分困難。
濱江、建發集團僅僅是一個縮影，目前各家地產巨頭爲了市場份額，爭相搶地，使得土地拍賣價格不斷刷新新高，然而一手房房價卻被限制，房企的盈利空間自然被壓制，而這種情況或將是未來一段時期的常態。
當前業內普遍認爲，房地產行業未來提高盈利能力，是改善市場估值的關鍵。中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁表示，拿地價不斷上漲，未來銷售端限價難言放開之下，預計房企利潤率將會繼續被壓縮。
中泰證券指出，三道紅線、貸款集中度管理和集中供地新規綜合推動房地產行業加速邁入運營驅動時代，將推動房地產行業門檻提升、並減少內耗，行業集中度將進一步提升。