REITs來了！首批公募REITs產品下週開閘 你會買嗎？

公募REITs再迎新進展！

滬深交易所公告顯示，截至5月26日下午5時，首批9只公募REITs中已有6只完成詢價，分別來自紅土創新基金、中航基金、華安基金、東吳基金、浙商資管、中金基金6家機構。5月31日起，6只產品將正式開閘發行。

整體看，這6只產品均從此前發佈的詢價區間中實現定價，目前發行價最高的是中航首鋼生物質REITs（13.38元）。6只產品募集的份額較爲集中，戰略投資者募集份額佔比均超過50%，最高比例超過了70%。從最終確定的名單來看，戰略投資者中有泰康人壽、銀河證券、中航證券、浙商證券等各路機構身影。

最高定價爲13.38元

整體看，6只產品的最終發行價，與此前預定的詢價區間較爲接近。其中，紅土創新鹽田港REITs的詢價結果爲每份基金份額2.300元，偏於詢價區間（2.163元/份-2.381元/份）右側；浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs的發行價定爲8.720元，靠近詢價區間（8.270元/份-9.511元/份）左側。

富國資產相關人士認爲，公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢價制度”，該制度有利於利用詢價增進信息溝通，減少信息不對稱，提高IPO定價準確性。

此外，從投資者結構來看，6只產品募集的份額較爲集中，向戰略投資者募集的份額佔比基本在50%以上。比如，華安張江光大園REITs發行總額爲5億份，其中初始戰配份額爲27665萬份，佔比爲55.33%；浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs和中金普洛斯倉儲物流REITs的戰略配售比例，則分別高達74%和72%。

天相投顧高級基金研究員楊佳星對中國證券報記者表示，公募REITs在份額發行方面主要以戰略配售、機構投資者網下認購爲主，可能未對個人投資者提供很高的認購額度。但中長期來看，作爲基金的重要組成部分，尤其是對比海外成熟市場REITs基金在投資組合中的重要作用，REITs基金將成爲廣大投資者在構建組合過程中必不可少的一個產品類型。

參與戰略配售機構名單出爐

隨着發行定價出爐，參與戰略配售的機構名單也浮出水面。戰略配售參與機構大體分爲原始權益人或其同一控制下的關聯方，以及其他專業機構投資者兩大類。

以發行價最高的中航首鋼生物質REITs爲例，該產品獲得兩家原始權益人或其同一控制下的關聯方“首鋼環境產業有限公司”和“北京首鋼基金有限公司”認購，認購份額均爲2000萬份，佔比均爲20%；此外還獲得7家專業機構投資者承諾認購，分別爲泰康人壽保險有限責任公司、北京北諮投資基金管理有限公司、中國銀河證券股份有限公司、中航證券有限公司、中銀理財有限責任公司、工銀瑞信投資管理有限公司、深圳市前海建合投資管理有限公司，7家機構合計認購基金份額約爲2000萬份，佔比爲20%。

華安張江光大園REITs的戰略配售對象有12家，除了珠海安石宜達企業管理中心（有限合夥）和上海張江集成電路產業區開發有限公司外，還有浙商證券、華金證券、招商財富資產管理有限公司等機構身影。

來源：基金公告

楊佳星指出，契合REITs的投資者，主要是需要豐富投資組合、降低組合內基金相關度以及希望投資房地產獲得固定收益的投資者。由於REITs的特殊性，投資者需要對所投基金的底層地產標的有一定的瞭解認知，合理規劃風險。

此外，投資者較爲關心的認購費問題，也在發售公告中得以明確。中航首鋼生物質REITs發售公告顯示，投資者認購金額在100萬元以下、100萬-300萬元、300萬-500萬元的，認購費率分別爲千分之六、千分之四、千分之二，500萬元及以上每筆僅需1000元。該費率規定對網下投資者、戰略投資者和公衆投資者均適用。但華安張江光大園REITs則免去戰略投資者的認購費用，網下投資者認購費用每筆1000元，公衆投資者認購費率不高於0.5%，且認購金額在1000萬元以上的，認購費率每筆1000元。

存在投資難度

“整個流程下來很順暢，並且作爲創新產品，也確實得到了各路投資者的青睞。”某公募內部人士直言，自5月17日獲批後，首批9只產品都在本週進入詢價階段，最終發行定價將會陸續落地。如果超額募集會有末日比例配售，產品成立後就會上市交易。

楊佳星表示，公募REITs的推出，給投資者帶來一個新的投資工具，進一步豐富了公募基金的投資工具。平安基金指出，公募REITs是一種低門檻投資不動產的工具，通常來說具有長期收益較好並且分紅較爲穩定的優勢，具備較好的投資價值。此外，作爲另類投資產品，公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。

但楊佳星也提到，REITs產品的投資也存在一定難度。首先在於流動性，該基金封閉式管理，在到期前只能採用場內交易的形式退出，對一些不熟悉場內交易基金份額的投資者構成了一定的門檻。其次，對基金公司而言，REITs基金由於多數投資於單一標的，對風險的把控尤爲重要。由於這類基金具備股性的特徵，一旦標的市場價值出現大幅波動，會較大程度影響基金收益。

紅土創新基金表示，目前該公司已有一些項目儲備基礎，通過紅土創新鹽田港REIT會積累出更多業務經驗。未來其將基於公司投研佈局和股東方的資源優勢，爲支持實體經濟發展貢獻專業力量。

編輯：亞文輝