名家專欄－剛需撐盤上海5月樓市價平量增
陳 史 翎小檔案
根據上海永慶房屋研展部的統計顯示，5月上海市一手商品住宅成交7363套，相較上月的5914套增加24.5%，一手商品住宅成交均價爲每平方米2萬1945（人民幣，下同），相較上月每平方米2萬2085元微幅下跌0.6%。
5月上海一手商品住宅成交量雖然呈現連續3個月上揚，成交商品房套數來到7363套，超過2010年月平均水準的7085套，但成交量繼續上揚的同時，成交均價並未出現明顯變化，基本與上月持平，市場呈現價平量增。
成交均價與上月持平
主要是因爲3個月來限購政策疊加利率折扣取消，以及頻繁加息等信貸緊縮因素影響，以剛性自住需求爲主的成交主力地位日漸鞏固，但這部分需求購買力有限，只能提供目前房價的基本支撐，卻卻不具備推動房價上揚強勁力道的條件，很難推升房價上揚。
此外，過去對住宅成交均價推動力道較爲明顯的高檔住宅，5月成交量能明顯不足，是目前房價上攻顯露疲態的主因。因此，預估未來市場仍將繼續呈現價平量增格局，且目前政府對於房價嚴密監控下，並備有其他調控政策因應，預料房價的實質性下跌最快可能在6月以後纔有機會出現。
上海永慶房屋研展部統計資料顯示，5月上海一手住宅成交案例中，每平方米4萬人民幣以上的房源，成交量衰退了2成。因此，預估量增價平將是近期上海住宅市場的主要特點。
截至5月底，上海市一手商品住宅月成交均價略高於2010年的月平均水準，近期部分樓盤只要以低於市場預期的價格上市，銷售速度就非常快。因此，在價格變化不大，政府不急於出臺新的調控政策背景下，房價快速下降的可能性也不大。
根據上海永慶房屋統計，相較上月，各總價帶住宅成交量變化幅度收窄，但成交佔比最多的，仍是以總價帶介於150～200萬元，以及200～300萬元的一手商品住宅，顯示自住剛性需求爲大宗。
總價300萬元內佔大宗
而總價帶介於200～300萬元，以及300～500萬元這2個總價帶的成交量增幅最大，相較上月分別增加88.1%及92.7%，顯示中高總價帶的改善型換屋需求出現了明顯成長。同時，各單價區間住宅成交量也出現相應變化：每平方米2～3萬元，和每平方米3～5萬元的一手商品住宅成交量，分別較上月成長70.1%和64.2%，分列各單價帶的第一及第二名。
從成交面積來觀察，除了500平方米以上的大面積一手商品住宅，成交量下滑7成之外，其他各面積區間的住宅成交量均有不同幅度的增加。種種變化表明，在剛性自住需求主力地位不變的情況下，改善型中高總價換屋需求在5月出現明顯復甦，而高總價豪宅成交仍不穩定。
5月各城區中，成交套數增幅最大的是靜安、盧灣、閘北三區，相較4月分別增長566.7%、266.1%、250%，剛性自住需求成交集中的寶山區，相較上月成交量增幅達141.2%，而受供應量收縮變化影響，虹口、閔行、徐匯三區成交量分別出現55.8%、40%、33.3%的下跌。
靜安區成交套數增逾5倍
同時，從5月熱銷樓盤排行榜情況也不難看出，成交房源超過100套的13個樓盤，全部集中在奉賢、寶山、嘉定、松江、閘北五區，這五區5月的一手住宅成交均價，分別爲每平方米1萬2661元、1萬8239元、1萬8293元、1萬7883元和3萬3082元。這也充分顯示，中低價位自住型房源的成交大幅提升，但對房價的推升動力有限。
目前開發商資金鍊緊縮局面，短期內難以有效緩解，加上政府對房價上漲的嚴密監控，並且另備有其他充分的房市調控政策因應，再結合上海一手住宅價格的歷史變化判斷，不排除6月份以後，房價有機會出現1成左右的降幅。