豪宅內卷 剛需躺平 上海樓市走向兩個極端

上海一手房市場的豪宅熱度依然在延續，陸家嘴的濱江凱旋門項目公佈入圍分，113.04分，這不僅是上海實行積分制以來的第三高分盤，也是今年的最高分盤。

然而，火熱場景僅屬於少數派，在豪宅市場一片繁華景象背後，難以掩蓋的是多數新房項目面臨去化週期長，成交萎縮等困境。

熱賣樓盤集中在城央核心區

3月上海樓市小陽春的主角，當仁不讓要屬豪宅項目。數據統計，截至4月9日，在3月後開盤的34個新房中，10萬+樓盤共有8個，佔比接近4成。其中，浦東新區的濱江凱旋門、黃浦區的中海順昌玖裡等樓盤都是市場關注的焦點。

從這些開盤的項目來看，共有11盤的認購率在100%以上，認購率最高的是徐匯濱江的匯元璽二期，認購率達到485%，保利濱江天珺二期以340%的認購率緊隨其後，中建萬科理想之地五期位列第三，認購率325%。

3月截至目前開盤的新房中，僅有浦東唐鎮的安高申宸院三期實現了“千人搖”，而創造了196.5億銷售額的中海順昌玖裡因爲總套數較多並未觸發積分。

根據上海目前實行的限購政策，中心區域樓盤入圍比一般可以到2.5，中外環一般爲2，外環有可能爲1.3，實際以政府審批爲準。一旦認籌人數超過政府規定的比例，就會觸發積分。5年內限售。所以，是否觸發積分是樓盤熱度的一個標誌。

（表格1：3月以來認購率超過100%的11個樓盤）

從環線來分析，認購率超過100%的11個樓盤中，有8個都在外環內，黃浦區豪宅項目佔據半壁江山，徐匯濱江項目則佔據兩席。外環外僅有3盤，觸發了積分的有嘉定新城的紅盤“理想之地”和閔行梅隴-華涇西的綠城沁蘭園。理想之地是外環外少有的現象級樓盤，此前四次開盤全部觸發積分。

另外，3月以來僅有8盤觸發積分，其中最高分要屬位於陸家嘴的老牌頂級豪項目：濱江凱旋門。

據業內流傳，項目的入圍分高達113.04分，這一分數僅次於雲錦東方和前灘百合園，成爲上海施行積分制以來入圍分第三高的樓盤。據瞭解，項目本次推出212套房源，意向認購1060組，認購率達到約504%，光是認購金就攬獲了約34.98億。

（表格2:入圍分突破100的樓盤）

這些短板突出的樓盤認購率慘淡

與上海豪宅市場一片“熱火朝天”景象對應的是，大部分樓盤在當前的市場環境下正面臨銷售挑戰，市場表現遠不如預期，甚至有項目的認購率只有可憐的個位數。比如說浦東新區的金鼎睿府、青浦區的新長寧水韻名邸、綠城春曉園、奉賢區的中國鐵建熙語等。

（表格3：三月以來認購率較低的10個樓盤）

從環線結構來看，幾乎清一色爲外環外項目，僅有一箇中外環的樓盤，爲金橋此前的熱盤金鼎睿府。

其實上海樓市“市區熱郊區冷”的情況歷來都有， 例如新長寧水韻名邸、象嶼江灣悅府等新盤，銷售困難是意料之中的事情，畢竟項目地段位置一般，前期去化也不理想，且都還是續銷狀態，還算情有可原。

但讓人意外的是，曾經開盤日光的金鼎天地，以及樓市熱門板塊大虹橋的綠城項目，竟然也無人問津，最終取消搖號。據瞭解，這兩盤都有一個通病，就是離地鐵站距離遠。與前兩期相比，金鼎睿府在產品維持不變的情況下，

售價上漲到8.25萬/平，而項目首開均價僅7.5萬/平方米，缺少性價比。

豪宅火熱延續性待關注

剛需客羣更關注居住性

綜合來看，上海高積分、成交熱度高的盤位大多位於上海市中心核心地段及濱江岸線。

而滯銷的樓盤，拋開產品力的差異，大環境影響疊加地段劣勢，已然成爲阻礙樓盤銷售的絆腳石。

不可否認的是，3月多個豪宅項目的成交表現撐起了上海樓市的小陽春。豪宅項目熱銷，反映出上海核心區域的資產依然具有吸引力，另一方面，豪宅限價放開的口子逐漸撕開，當前或是逢低買入的好時機。

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，中海項目的熱度只是個案，是否具有可持續性仍需要再觀察。但如果後續項目成交熱度沒這麼高，可能這隻能算是特例，並不具有普遍意義和代表性。值得一提的是，今年上海將會是豪宅供應的大年，市場能否延續或成爲考驗。

與豪宅市場火熱形成鮮明對比的是，剛需市場的表現卻平平。自2023年下半年到今年1月底，上海多次調整優化房地產相關政策措施，包括“認房不認貸”、降低首付比例和房貸利率、調整普通住宅標準、優化非滬籍單身人士購房等，多套組合拳都在利好剛需購房羣體。就在近日，有關上海將出臺樓市新政的消息再次傳出，內容包括非核心區域放開限購。

外圍新房不好賣，一大重要因素是，一二手房倒掛消失，郊區新房幾乎沒有投資屬性。在買漲不買跌的心態下，導致部分客戶的觀望情緒加重。在失去房價上升動力的情況下，自住的客戶會更加關注房屋的居住屬性，房屋交付品質及地段配套。每月穩定的集中認購新盤，加上此前未消化完的樓盤，缺點明顯或有諸多不利因素的樓盤就會逐漸掉隊，由此催生了市場的兩極分化局面。