房地產別亂買／買房怕變屋奴 但你能租屋過一輩子嗎？
文／洪倩宜
不管是有殼還是無殼，蝸牛都有各自的煩惱。有殼族煩惱房貸支出，不敢任意換工作，就怕繳不出房貸；無殼蝸牛雖說沒房貸壓力，但畢竟住的不是自己的房子，不免會煩惱房東哪天突然要收回房子不租了，壓力一樣不小……。
總而言之，究竟是買房好還是租屋居住較方便？這始終是相當難解的一道習題。
老沈住在面積僅3 坪，月租金4,000 元的雅房，住了5 年後，房東突然告知，因爲老沈今年已經60 歲了，房東感覺老沈年紀愈來愈大，擔心以後要承擔的租賃風險會變高，所以請他在今年的租約到期後另覓住處。
於是，接下來就是一段既辛苦且尷尬的「覓殼」之旅，很多房東一聽到他的年紀後紛紛找理由回絕，老沈找了好久，還是無法順利找到願意把房子租給他的房東，於是只好求助社福團體，雖然租屋條件比之前更差且每月租金要6,000 元，但爲了有個棲身之所，老沈只得拼命省吃儉用，到處打零工貼補房租及生活費。
就在老沈打工的地方，有兩位年輕同事小山與小志，老沈不禁跟這兩位年輕人對於自己的租屋處境大吐苦水，30 多歲仍未婚的兩人很是同情老沈的際遇，雖然也幫老沈抱不平，但兩人實際做法卻大不相同。
小山認爲，買房容易淪爲屋奴，尤其近幾年房價漲到相當「不合理」，若想買房就得犧牲生活品質，因此他寧可一直租屋而居，也不想揹着大筆房貸過日子。況且他認爲，租屋20 年的總體花費比買下一間房子還低，他可以想住哪裡就住哪裡，月薪扣除房租後剩餘的錢就拿來買股票、出國旅遊及玩樂等，換句話說，小山名下幾乎沒有任何存款。
小志的想法則完全不一樣，他認爲買房繳房貸就像被動儲蓄，除了不用幫房東付房貸，也不必煩惱房東趕人，更不擔心遇到豬室友，更不怕像老沈一樣，白髮蒼蒼還要擔心無家可歸。
平時就擅於理財規畫的他，在看到老沈的境遇後，更堅定了他一定要買房子的決心，平常就很省吃儉用的他，從此更強迫自己每個月都要定額儲蓄，日積月累之下，倒也攢下了一筆自備款。
根據內政部統計，截至2018 年3 月底，臺灣65 歲以上老人佔總人口比例達11.74％，正式邁入超高齡社會，預計再過9 年，臺灣老年人口比例將超過20％。然而在租屋市場中，大家對於「老人」卻存在着高度的年齡歧視。據統計，近9 成的房東不願租房給老人、低收入戶、身心障礙者或單親家庭等弱勢族羣。更甚者，這羣最難租屋族年齡還逐年下降，不少房東現在連40、50 歲的中壯年人都排斥……，總之，中老年人租屋困難的現象，只會愈來愈嚴重。雖說，租屋及買屋各有支持者，沒有誰對誰錯的問題，但筆者建議消費者可從自己的需求出發，先了解租屋及買屋的差別，再評估自己的財務狀況和身處環境，到底適合買房還是租屋（參看表1-4）。
租屋適合剛出社會的年輕人或是手頭無資金者，或是負債過高者，有信貸、車貸及學貸的人也較適合租屋。優點是隨時可換房子租住，享有自由的移居生活，不用擔心被工作綁住，薪水付完房租還有餘錢可用於改善生活品質，也較有資金儲蓄做爲理財及創業之用，尤其工作、生活不穩定時，租屋不失爲較適當的選擇。
缺點就是幫別人付房貸，且租屋裝潢不能隨心所欲，還有可能被房東趕人或漲租金，萬一以後年紀愈來愈大，不一定租得到房子住。
買房一族：買房強迫儲蓄，更不用看房東臉色
華人的傳統觀念是「有土斯有財」，尤其低利率時代，與其把錢存在銀行領微薄的利息或幫房東付房貸，不如拿租金來付房貸，況且長期來看，房地產是極具保值性且抗通膨的商品，不妨趁年輕爲自己打拚存間房。既不用擔心房東隨時漲租，不用經常搬家，且房子也可以照自己的心意裝潢，更不用擔心以後房價上漲更買不起。
不過，買屋族通常需準備至少2 ～ 3 成的自備款，再算上仲介費、契稅、代書等雜費，通常是筆相當龐大的花費，且每月房貸建議別超過薪水的3 ～ 4 成，還要兢兢業業工作，擔心失去收入會繳不出房貸。筆者的友人Nick，是在內科上班的軟體工程師，雖然知道自己幾年後會被公司外派到其他國家工作，但他仍選擇在臺北購屋而非租屋，這是因爲他發現付出去的房租跟購屋貸款差不多，且房子就算以後自己暫時不住了，也可轉爲租賃使用，屆時憑藉房租收入就可輕鬆繳納房貸。
房貸與租金比，教你〝買〞還是〝租〞划算
此外，我們也可從以下兩個數字來衡量買房好還是租屋好，那就是「每月房貸與租金比」及「每月房貸佔總收入比率」。「每月房貸與租金比」是指買屋後，每月需支出的房貸，跟在同區域租一個相似物件的房租之比值，如果每月房貸金額，沒有超過每月租金的20 ～ 30%。代表買房子，跟租房子差不多，與其幫房東付房貸，還不如直接買房子。
至於「每月房貸佔總收入比率」則指每月房貸佔家庭每月總收入的比例，一般建議房貸佔家庭總收入的1 ／ 3，纔不至於影響生活品質。以一個雙薪家庭爲例，家庭月收入約10 萬，若購入一間30 坪的中古屋，房價約落在800 ～ 1,000 萬元左右，相同條件的房型每月約20,000 ～ 30,000 元的租屋費，以20 年的房貸來算，每月需支付的本利約落在30,000 ～ 40,000 元左右，佔家庭總收入的1 ／ 3 ～1 ／ 2 不等。
再舉一個實例來說：一間價值1,000 萬元的屋子，買屋或租屋20 年的負擔如下：
（1）租金2 萬元／月×240 個月＝ 480 萬元和房東租房子20 年，租金付出480 萬元→房子不屬於我的
（2） 租金5 萬元／月×240 個月 1,200 萬元－ 1,000 萬元（房屋價值）＝ 200 萬元（20 年利息）如同跟銀行租房子20 年，租金付出200 萬元→房子屬於我房市或許會隨着景氣波動，但房價不像股票會一下子大起大落，且不動產較具保值性，可說是進可攻退可守。萬一需要創業資金，只要房貸繳款紀錄正常，信用良好，也可用房子融資貸款作爲創業之用，更別說，年老退休後還能靠房子以房養老，爲自己保留一筆養老金，因此在能力許可的範圍內，建議最好還是趁早定下買房計劃。
尤其若是遇到房價下修、議價空間大且銀行利率低的時候，再加上政府推出「青年安心成家方案」，前2 年利率1.44％，最長寬限期達3 年，買房負擔其實並沒有想像中繁重，建議不妨勤做功課，有空就去看屋，累積看屋經驗值，張大眼睛精挑細選，並透過合法的房仲及代書協助，有心就有力，想要一圓買屋之夢，一點都不難喔！
倩宜姊姊的買屋小叮嚀
Q：我能買多少錢的房子？能負擔多少房貸？
A：筆者推薦一種簡單的估算方式，幫助大家推估可負擔的房價，那就是以現有薪資乘以120 倍，即是你可以負擔的房價金額。如果家庭總收入爲10 萬的這對夫妻，建議可負擔房價的最高上限就是1,200萬元，貸款960 萬則月付4.8 萬的房貸。
Q：有人也許會問，那麼頭期款怎麼來？
A：以月薪4萬元的年輕人來說，如果每個月支出1／3作爲日常開銷，那麼1 個月可存下2 ／ 3，約27,000 元的資金，努力存個3、5 年，百萬頭期款就有了。
●作者洪倩宜，文章摘錄自《錢難賺，房地產別亂買：一位單親辣媽的真心告白》，由時報出版授權提供。