臺灣房屋林忠佑:買房給子女 小心高額房地合一稅

臺灣房屋八德國際直營店經營主管林忠佑。(臺灣房屋提供/王莫昀臺北傳真)

父母買房給子女很常見,但父母出錢後若直接登記子女名下,會被國稅局推定爲贈與,認爲以買賣之名行贈與之實,不僅有贈與稅,未來出售還要多繳上百萬甚至千萬元的房地合一稅。桃園一對老夫婦想買房自住,議價後準備簽約時,想以女兒名字登記,經臺灣房屋八德國際直營店經營主管林忠佑即時提醒,才知道原來直接登記給女兒,不如改以現金匯給女兒當頭期款讓女兒自己買房,這兩者在國稅局認定結果大不同,可省下近300萬的稅金,讓他們直呼好險委託了專業房仲。

「之前跟其他家仲介看房,都沒人告訴過我們,不知道差異這麼大,還好臺灣房屋夠專業,幫了我們大忙。」老夫婦回想起來仍餘悸猶存。

這兩者差異在於,當買受人是父母借名登記子女名下,在國稅局會認定爲贈與,將按照房屋評定標準價格與土地公告現值,計算財產價值,而非實際買賣價格。這將影響未來兒女出售此房產時,國稅局認定的財產價值與民衆以爲的買賣房價,是兩種不同概念。

林忠佑表示,經他分析後老夫婦才知道買房給子女可以採合法節稅的方式,只要將父母兩位的贈與免稅額各244萬,分開個別帳戶匯入子女帳戶,共488萬元免課贈與稅,讓子女用這筆錢做爲買房的頭期款,剩下再用子女名義貸款,跟原本打算直接買給子女,兩者稅差動輒上百萬。

以老夫婦案例說明,若他們買這間1000萬的房子借名登記女兒名下,國稅局認定爲贈與房產,房地價值爲「房屋評定現值+土地公告現值」的250萬,購買時只需繳納超出免稅額244萬的10%。但重點是未來再賣出時,因房市趨勢上漲,假設賣出1500萬,房地合一稅所認定價值只有250萬,1500萬元扣掉250萬元,會以獲利1250萬元認定,並依照持有時間予以課稅,若以持有2至5年課35%計算,總計要繳納房地合一稅437萬元。

林忠佑建議老夫婦先暫緩簽約,規劃好贈與額度給女兒,作爲女兒自行買房的頭期款,剩餘再請女兒貸款,若女兒還款能力不足,父母可做保證人。差別在於未來再賣出時,國稅局申報房地合一稅,是認定房產購買價金1000萬元爲取得成本,若未來同樣在2至5年內以1500萬賣出,則以獲利500萬元的35%課稅,僅需繳納175萬元的房地合一稅。

老夫婦這才恍然大悟,不僅感謝林忠佑的建議,讓她們未來省下至少262萬元的稅金差距,更感動他爲客戶權益,努力與屋主協調暫緩成交,等待他們贈與的資金移轉再簽約。這一來一回每分每秒都可能讓成交有變數,明明眼看就能簽約成交,但林忠佑卻將客戶利益優先於成交之上。