《傳產》大陸工業用地改居住用地 臺商與建商交易前4點考量

早期臺商前進中國大陸多落腳廣東，隨着廣東大灣區快速發展，臺商持有的土地也越來越值錢，近期廣東地區新的十四五土地規劃出爐，陸續有建商捧着大把鈔票前來敲門，希望協助深圳臺商工業用地改居住用地，但是提出的交易條件五花八門，不同建商開出的條件又不盡相同，確實困擾不少想抓住這次獲利機會卻又擔心吃虧上當的臺商。

資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示，廣東因爲有三舊改造的規定，加上經濟發展比較早，除了原本就火熱的工業用地交易外，廣東臺商確實比其他地區臺商更有機會因爲土地地目變更獲得豐厚利益，但是段士良建議臺商與建商交易前需要考慮下列四點：1.是否還需要繼續從事生產：若需要繼續生產，尤其生產不能中斷的話，需要立刻尋找新的生產基地，且相關生產經營的證照都必須先取得，尤其是特許證照；另外相關的人力、機器設備移轉也需要事先規劃，無論是新設公司還是原廠遷址，只有後續生產沒有後顧之憂，才能跟買方好好談判。

2.要處分土地還是公司：不像一般工業用地通常都是以股權交易間接處分不動產，工改居的案件要賣地還是賣公司取決於衆多因素，其中之一就是稅後公司可以獲得的利潤到底是多少，關鍵在土增稅是否要繳納，以及價款能否認定是拆遷補償；有不少建商談判時都說不用繳，但是卻不敢在合同中承擔土增稅風險，這關鍵其實在後續建商申請的程序與步驟，當然也牽涉到當地的稅收實務，畢竟有不少臺商都遇過政府徵收土地時說免土增稅，但等土地過完戶後稅局卻以程序不符免稅徵收事後要求繳稅。

3.對方是否保證購買：不少建商會表示要政府同意工業用地變更爲居住用地後才正式購買，即使簽約後馬上付了高額簽約金，但若最後申請地目變更失敗，先前支付的所有價款都要繳回，最後都只是如夢一場。

4.交易程序是否有足夠保障：如同工業用地的買賣一樣，由於交易牽涉金額過大，且中國大陸因外匯管制、工商程序等多有地方特色，稍有不慎多年心血恐付之一炬。

段士良提醒，中國大陸建商很多，良莠不齊，上市建商不見得比較有誠信，所以建議多找一些建商來競標，除了交易價格外，交易條件常常纔是最後選擇建商的關鍵；此外，有經驗且熟稔不動產交易實務的談判人員，除了可以避免交易詐騙外，也可以在價格及交易程序上爭取到更有利的條件。