5年期LPR年內累計下調60個基點，大部分城市房貸利率將降至“2”字頭

21世紀經濟報道記者邊萬莉 杭州報道10月LPR如期下調。10月21日，央行將一年期和五年期貸款市場報價利率（LPR）均下調25個基點，其中5年期以上LPR下調至3.6%，上月爲3.85%；1年期LPR下調至3.1%，上月爲3.35%。

值得關注的是，10月LPR報價下調是年內第三次下調，且下調幅度爲2019年LPR改革以來最大。預計將帶動企業和居民貸款利率下降，有助於促進社會融資成本穩中有降，擴大宏觀經濟總需求，支持物價合理回升，帶動實體經濟穩定增長。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認爲，此次5年期LPR下調幅度爲25個基點，調整力度很大，反映出貨幣政策和信貸政策進一步寬鬆。此次下調利率對於後續購房方面的影響非常大，將繼續降低購房方面成本和月供壓力。按照目前的房貸利率水平，以100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，本次調整將使購房者月供大約減少130多元，全部利息大約可減少4.8萬元。

2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革後的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率，於每月20日（遇節假日順延）以公開市場操作利率加點形成的方式報價。在當前的貨幣政策框架下，7天期逆回購利率爲主要的政策利率；加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。

10月LPR報價下調，這是繼2月5年期以上LPR報價單獨下調25個基點，7月兩個期限品種LPR報價分別下調10個基點之後的年內第三次下調。7天期逆回購操作利率下調是帶動LPR報價下調的重要原因之一。

9月27日，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調整爲1.50%，下調20個基點。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，作爲當前LPR報價的定價基礎，政策利率下調會直接帶動LPR報價跟進調整。更爲重要的是，伴隨一攬子增量政策陸續推出，宏觀政策在穩增長方向全面發力，LPR報價較大幅度下調符合當前宏觀政策的大方向，是把央行“有力度的降息”向實體經濟傳導的一個關鍵環節。

另一重要原因是受存款利率下調、降準等因素影響，銀行下調LPR報價加點空間打開。10月18日，六大國有銀行對存款掛牌利率進行了下調，調整後的整存整取掛牌利率爲：3個月期0.80%、6個月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%（均下調25個基點）；活期存款利率、通知存款（1天期和7天期）利率也進行了下調。

這是繼7月後，時隔不到3個月大行再度下調存款利率，也是自2022年9月以來大行第六次主動下調存款利率。此後，大部分股份行跟進下調了存款利率。中國民生銀行首席經濟學家溫彬分析，叫停“手工補息”疊加存款利率連續下調，將有效降低銀行負債成本，爲LPR報價的再度下調創造空間。

他進一步指出，若單獨考慮本次降存款利率的影響，經估算，預計將分別改善上市國有行和股份行息差約10.3bp、9.6bp，對銀行業整體改善約10bp。此外，人民銀行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，在釋放長期資金的同時，也有助於銀行體系負債成本下降。

值得一提的是，10月LPR報價兩個品種均較上月下調25個基點，下調幅度高於7天逆回購利率，且是2019年LPR報價改革以來最高。王青判斷，本次LPR報價下調幅度超過政策利率降幅，或與近期銀行存款利率較大幅度下調，9月MLF操作利率大幅下行30個基點，以及降準落地等帶動銀行資金成本較大幅度下行有關。

央行行長潘功勝在今年陸家嘴論壇上強調，要進一步健全市場化的利率調控機制。9月27日，央行政策利率（公開市場7天期逆回購操作利率）下調20個基點，帶動中期借貸便利利率下調0.3個百分點。隨後，10月18日主要商業銀行下調存款利率，10月21日的LPR也跟隨下行，有效反映央行政策利率變化，這表明由短及長的利率傳導關係在逐步理順，貨幣政策傳導效率不斷提升。

房貸利率參考5年期以上LPR報價，因此該品種利率調整備受關注。LPR下降將大大減輕房貸借款人利息負擔，並有力促進消費。今年以來，5年期以上LPR累計下降了60個基點，對新、老房貸都是重大利好。對於即將買房貸款的人來說，利息成本更低。“此類操作對房貸利率產生的一個實質影響是，全國大部分城市的房貸利率將從3字頭下降到2字頭，進一步說明房貸利率調整，進入到歷史上最爲寬鬆的階段。”嚴躍進表示。

9月底，央行出臺了包括存量房貸利率調整等一系列房地產支持政策。市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》指出，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸利率，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。潘功勝表示，存量房貸利率調整政策，惠及5000萬戶家庭，每年減少家庭的利息支出約1500億元。

對於存量房貸借款人來說，今年以來LPR下降的0.6個百分點，加上各商業銀行10月25日統一批量調整的存量房貸利率平均約下降0.5個百分點，今年房貸利率降幅可能超過1個百分點。不過，因房貸定價規則是在重定價日按照最新LPR確定新的重定價週期的利率水平，存量房貸利率下降一般需要分步兌現。

例如，北京某存量房貸借款人，重定價日爲每年1月1日，目前房貸利率爲4.75%（2024年1月1日的LPR＋55BP），則其房貸利率下調可分兩步：第一步，10月25日，商業銀行批量將房貸利率在LPR上的加點調整至-30BP，該房貸利率調整爲3.9%（LPR-30BP），調整幅度爲0.85個百分點（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房貸利率按照最新一期LPR重新計算，若12月份公佈的5年期以上LPR爲3.6%，則該房貸利率調整爲3.3%（LPR-30BP）,調整幅度爲0.6個百分點（3.9%-3.3%）。

兩步調整完後，2024年該房貸利率累計下降了1.45個百分點，按照100萬元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。

“這一輪LPR調降幅度較大，潘功勝在2024金融街論壇年會上的主題演講中強調對於地產行業的支持，而本輪LPR降息配合此前存量房貸利率下調的操作，預計將有助於改善房地產行業需求端的回暖。”中信證券認爲，往後看，年內價格端工具進一步發力的空間可能相對有限，但觀察這一輪降息對於信貸需求的提振成效，不排除明年進一步降息的可能性。

就年內LPR報價而言，多名專家認爲或將維持穩定。溫彬表示，一是從國外看，美國經濟韌性仍在、美元指數走強，穩匯率仍有必要；二是從國內看，9月經濟數據邊際好轉，穩增長政策效果正逐步釋放；三是從銀行看，商業銀行淨息差仍承壓，LPR報價連續下調受限。