房貸利率又降！歷史最大降幅，5年期以上LPR下降25個基點

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新貸款市場報價利率（LPR），1年期貸款市場報價利率（LPR）報3.45%，上月爲3.45%；5年期以上LPR報3.95%，上月爲4.2%。

這是自2023年8月LPR非對稱下降以來，LPR再次呈現非對稱下降。其中1年期LPR沒有變化，僅5年期以上LPR下降了25個基點。

五年期幅度明顯大幅超出市場預期，這也意味着整個房地產業迎來超重磅利好。考慮到5年期以上LPR是中長期企業貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準，這將有利於穩定信心，促進投資和消費，也有助於支持房地產市場平穩健康發展。

一個月可省下約144.8元

若個人房貸利率爲4.2%，此次下調25個基點後，房貸利率將變爲3.95%。以100萬元、30年等額本息還款的商業貸款爲例，一個月可以省下約144.8元，一年省約1737.6元。

此前，長沙首套房、二套房商貸利率爲4%、4.4%，降息後，在上下浮動20基點的條件下，最低可調整至3.75%、4.15%。

房貸利率什麼時候更新呢？根據央行發佈的相關公告要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協商，利率定價方式二選一：固定利率或者浮動利率，即LPR+加點(加點可爲負值)。

通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款爲止；如果選擇浮動利率，房貸利率的定價則是由LPR爲定價基準+基點(1個基點是0.01%)後構成。

需要注意的是，LPR調整後，用戶的房貸利率並非立即調整。

一般來說，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協議時進行選擇)。所以，對於存量房貸來說，會在利率重定價日當天，按照最新LPR報價利率加上合同約定的基點得出新的利率，在下一週期執行。

另據貝殼研究院監測的數據顯示，2024年1月百城首套主流房貸利率平均爲3.84%，二套主流房貸利率平均爲4.41%。

已成爲貸款利率定價的主要參考基準

此前MLF沒有下調，經常性地會預期LPR也不會調。但這次不一樣。光大證券認爲，2月MLF未調的原因依然是主要考慮了人民幣匯率約束。這對市場是一個有效的信號，甚至決定了未來一段時期的利率政策選擇。

2月20日LPR調整超預期落地，對於權益市場和債券市場有一定提振作用。2月19日下午，股債飆升，也意味着整個市場對此的預期再度升溫。

1月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上表示，當前物價水平與價格預期目標相比仍有距離，前期國內銀行已適度下調存款利率，人民銀行又調降支農支小再貸款、再貼現利率以及存款準備金率，有助於推動做爲信貸定價基準的LPR下行。

業內人士認爲，未來宜進一步淡化LPR與MLF利率之間的關係，較之於MLF利率，實體經濟主體的融資成本能否下降對於經濟增長的作用更爲重要，而這方面LPR的實際指示意義更強。

同時，LPR能否下降，取決於銀行資金成本能否下行，存款成本是影響銀行資金成本的重要因素。主要銀行2022年以來四次下調存款利率，將進一步打開LPR下行和銀行讓利實體的空間。

“LPR已成爲貸款利率定價的主要參考基準。”中信證券首席經濟學家明明稱，LPR由20家商業銀行報價形成，報價行的選擇、報價時點、最終公佈的計算方法等都有公開的規則，每月20日報價一次，報價行報價時會根據自身資金成本、市場供求和風險溢價等因素調整報價。

市場普遍認爲，LPR作爲銀行貸款定價的基準，直接關係到企業和居民的融資成本和財務支出變化，經營主體對LPR更加關注，反映也更爲靈敏。LPR下行也有助於進一步帶動實際貸款利率降低，促進社會融資成本穩中有降。

此外，此次LPR下降發生在MLF利率保持穩定的情況下，或體現了貨幣政策對多重目標的兼顧。

存款利率可能繼續下調

天風證券認爲，央行可能繼續推動存款利率改革，切實壓降銀行負債端成本，以此緩和銀行的淨息差壓力。

雖然主要銀行的活期存款利率有所回落，但對公定期存款平均成本率相比於2021年小幅上行，疊加存款定期化（活期存款佔比從2021年末的34.7%下行至2022年的32.7%），樣本銀行存款平均成本率不降反升。

在這樣的情況下，繼續推動存款利率市場化是緩和銀行淨息差壓力的必要舉措。

央行2023年四季度貨幣政策執行報告也多次提及要繼續推動落實存款利率市場化調整機制、督促銀行持續健全存貸款利率定價機制、繼續推進存款利率市場化帶動整體利率水平下行等。

瀟湘晨報記者李鑫智