2019年住宅市場均價漲7.6％ 大陸社科院「藍皮書」：實現去庫存基
▲隨着新增供應分佈進一步向核心拓展區和新興商務區傾斜，上海市北外灘、前灘、徐匯濱江、虹橋商務區等區域加速崛起。（圖／CFP）
大陸社科院城市發展與環境研究所日前發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》（下稱藍皮書）指出，2019年住宅市場的「去庫存基」計劃實現了基本目標，預測住宅銷售平均價格約爲人民幣9206元／平方米（約爲新臺幣138,400元／坪），預期價格增長7.6％。
這本由社會科學文獻出版社出版的藍皮書寫到，經歷2017年的「最嚴調控」後，2018年房地產市場表現出政府調控與市場供需多方的博弈；具體表現在住宅投資增速加快、房地產開發投資增長不平衡、土地購置面積與平均成交價等指標增速回落等方面。
藍皮書提到，2019年的房地產政策仍堅持「房住不炒」、「因城施策」的原則，雖然可能因爲行業內外部的需求而有所放鬆，但基本仍維持着維穩、分化、放權等調控政策，因爲健康平穩發展是房地產市場重中之重。
藍皮書寫明，透過「一城一策」的戰略方針，各地政府將發揮調控的主體責任，不同的城市市場運行將出現明顯分化；以一、二線城市爲例，透過適當鬆動行政管制措施、改善政策邊際，市場成交活躍度將有所提升，且銷售面積可能出現小幅度成長；從三、四線城市來看，城市因地發行不同的棚改（政府對區域內的改建工程）方案，已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置，不過因爲失去強政策託底，且市場需求透支，銷售有可能回落。
▼大陸社科院城市發展與環境研究所的房地產藍皮書。（圖／社會科學文獻出版社官網）
藍皮書指稱，由於2019年貨幣政策放鬆的空間逐漸減少，對樓市的刺激作用有限，且「住房不炒、因城施策」的調控思路仍在延續，預計2019年房地產銷售市場將回落、投資增速也會放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性的改變。
藍皮書說明，2019年商品住宅市場應關注3個問題，分別是：
1.住宅市場去庫存基本成功實現預期目標。雖然2018年住宅投資和住宅新開工面積增長速度較快，但竣工面積增速大幅下降，讓施工面積持續增長；從銷售角度而言，現有的樓房銷售持續大幅度下降，形成了「竣工增長放緩，部分城市現房庫存偏低」的剪刀差，預計2019年的銷售面積會明顯大於竣工面積，可售面積進一步減少，可能對房價上升產生更大壓力。
2.因城施策和分類調控實施效果開始顯現。2018年，全國各地共推出450餘項調控政策，表明因城施策與分類調控的戰略目標已深入推進，各地的使住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構發生明顯變化，因此出現了需要持續追蹤與研究的新趨勢。
3.住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場波動應成爲主要調控目標。2018年商品住宅平均售價增長12.2%，高於預期；2019年預測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%，但部分重點城市的銷售價將大幅超過這個預期價格，所以應推出重點城市多層面預測、監控與預警的措施，防止價格刺激市場，引發大幅度波動。