2017樓市"Top Sales" 市場遇冷銷冠業績也縮水
廣州日報訊 （全媒體記者劉麗琴）受到調控政策影響，2017年是樓市的“小年”。“陽光家緣”數據顯示， 2017年廣州一手住宅網籤套數爲89865套，網籤面積約978萬平方米，同比分別下跌29.7%和30.2%，是近三年來的網籤量低值。網籤金額約1609.5億元，比2016年減少了730多億元，同比下跌31.2%。因此，統計去年各大房企和中介代理行的銷冠業績，也明顯看到了這種下跌的特徵，2017年全市前三名的銷售業績分別是8億元、7億元和5.8億元。而在2016年，進入前三甲的門檻是7億元。
去年，不少大房企的業績大幅提升，克而瑞統計數據顯示，房企第一梯隊碧桂園、萬科、恆大均突破5000億元，17家房企業績過千億元，這樣好的業績行情容易讓人產生錯覺：是不是調控效果不明顯？而從一線的銷售人員業績就能最真實地反映出市場的走向。2016年“家天下”統計的廣州銷冠排行榜前三甲的銷售金額分別是9.1億元、7.3億元、7億元。而2017年的統計顯示，最高銷售業績8億元還是由兩人團隊創造的，單人業績最佳是7億元，其他上榜的都以三四億元爲主，這與往年上榜的都是五六億元爲主的業績相比，縮水不少。
如果說2016年樓市“畫風”轉變太快，那麼2017年則是“嚴”字當頭，在“房子是用來住的，不是用來炒的”思路下，廣州樓市也迎來了史上最嚴厲的限購、限貸、限售、限價等政策，房地產從業人員尤其是銷售人員都多多少少體會到箇中的“酸爽”滋味，購房門檻的提高，對買家購買實力是個挑戰，尤其是豪宅盤。可以看到，去年的成交套數大戶，都是位於外圍區域的“剛需”大盤，而銷冠則通常產生於單套價格更高的豪宅盤。
“銷冠榜”常客，憑什麼？
從2017年銷冠榜單來看，依然有不少熟悉的面孔，其中有人自“家天下”推出此榜單以來就一直在其中佔有一席之地，無論市場起起伏伏，行情高高低低都能保持業績領先，並不是件容易的事情，尤其是在市場趨冷的情況下，對個人的素養談吐、專業知識的儲備、是否善於捕捉買家心理等要求更高，而這些都是成爲銷冠的“必殺技”。值得注意的是，從幾位銷冠透露的“秘訣”來看，已成交的老顧客絕對是個“富礦”，深度開發都有意想不到的效果，會帶來很多新客戶。這也就不難理解爲何有些人成爲銷冠榜常客，而房企對於Top Sales也格外看重。
此外，新銷售模式的出現也值得關注，拍檔式銷售更好地服務客戶，更快地促進成交，是在激烈競爭的市場環境下產生的。相信在2018年樓市調控持續不放鬆的環境下，爲應對市場還會有更多創新之舉推出，而銷售人員自練內功的需求也更加迫切，購房者將可享受到更加專業和周到的銷售服務。
合富李威：拍檔式補位銷售事半功倍
有多年豪宅銷售經驗的李威銷售華潤天合項目成交160套單位，成交金額達8億元，在嚴厲調控的2017年取得這樣的銷售業績，李威說很大程度歸功於公司採用了一種新的銷售方式：拍檔式銷售，即兩人組成銷售拍檔共同跟進服務客戶。這既可看成是團隊業績，也可作爲個人業績。
牛奶廠板塊作爲去年樓市最熱的置業板塊之一，一直保持着成交熱度。李威印象最深刻的一位買家，在華潤天合參加了三次開盤都沒能買到單位，堅持了9個月纔買到一套140多平方米的單位，而此時的價格已經比最初的開盤價每平方米提升了數千元。由於板塊內有四大實力房企的項目貼身競爭，大家的產品素質、定位、實力相差不大，置業者無一例外會進行各種比較。李威表示，這時候對銷售人員的心理素質考驗非常大，不僅要有專業技能，還要善於和客戶溝通。
作爲華潤在廣州開發的第一個項目，發展商在資源投入和產品打造上都可圈可點，配套有幼兒園和小學，還有2萬平方米的商業配套，在一定程度上佔據了優勢，但一樣要面臨激烈的競爭。項目以改善型買家爲主，入市門檻不低，買家購買時會進行各種分析和考察，且多是家人一起來看樓，這時候拍檔式銷售的好處就顯現出來了，兩人組合通常是一人特別擅長專業市場分析，一個善於服務，對不同家庭成員的照顧也會更周到，可以更好觀察男女主人對居住的需求點在哪兒，比如女主人對廚房的設計更感興趣，就可以就廚房設計和功能進行更詳細的展示和解說，而男主人對客廳有興趣，也可以同時進行跟進，及時捕捉到買家的心理需求。以往一個人跟進時，說服買家的週期需兩週到一個月，而拍檔式服務則更容易取得進展，達成購買意向的週期通常在一週到兩週時間。 文/圖：
廣州日報全媒體記者劉麗琴
同樣是7億元，同樣是程潔利，連續兩年成爲僑鑫匯悅臺的銷冠，並不是一件容易的事。2016年是樓市銷售“大年”，不少項目“閉着眼睛都能賣”，但2017年的調控政策對市場影響明顯，即使是對價格不敏感的高淨值人羣，心態也發生了很大變化，高端頂豪項目的客戶到訪量也有新變化。與此同時，匯悅臺經過幾年的開發，小區環境更加成熟，產品也以300多平方米以上的單位爲主，而整體貨量則在減少，入市的門檻進一步提升。
在這樣的情況下，想保持銷售業績，維護客戶的難度更大了。程潔利的做法是深挖舊客，她去年銷售的單位總價基本都在4000萬元以上，而有兩位2016年已購買的客戶，在2017年再次帶來了七八套的成交，令程潔利去年的業績得以保持高位。
匯悅臺的不少客戶是做實業、金融的，公司業務全球發展，他們的投資範圍涉獵世界各地。有客戶曾表示，倫敦市中心物業一平方米最貴達70萬元，但相比國內的頂級項目，產品及生活方式並未見特別優勢。程潔利表示，大時代背景下，中國一線城市的經濟競爭力大幅提升，高端客戶將眼光更多地關注到一線城市，認同其隱藏着巨大的潛力。尤其是“粵港澳大灣區”概念的提出，比肩紐約灣、東京灣等世界大灣區；去年《財富》全球論壇在廣州成功舉辦，也從一個側面展示廣州爲何能被全球權威的世界城市研究機構GaWC評爲世界一線城市。因此，廣州成爲了高端客戶眼中的理想置業城市，去年廣州“10萬+”豪宅網籤39套，創歷史新高，也印證了這個羣體性的置業現象。而匯悅臺以地段、產品的稀缺性和國際化的生活方式贏得了買家，程潔利有個客戶帶來了1億多元、四套單位的成交，幾乎是一個季度成交一套單位。文/圖：
廣州日報全媒體記者劉麗琴
2017年對陳巧玲而言，是收穫滿滿的一年。這一年，她一直堅守在高端住宅盤天頤華府，並取得了中地行銷售、同時也是該盤銷售排名第一的好成績，銷售額達4.3億元，在一年內一共賣了31套單位。若單從套數看，成交31套似乎並不算多。但是，要知道，天頤華府可是單套總價超千萬元的高端住宅盤，而且總套數只有129套，這就意味着陳巧玲一人就賣掉了該盤近四分之一的單位。
記者覺得，如此能“吸金”的銷售員，一定是一位相當能說會道之人。可是，在記者眼前的陳巧玲，卻只是一位極具親和力的“小師奶”，溫文爾雅，語速不快。按照中地行營銷負責人的評價：這真是一位很勤快、很勤快的師奶。陳巧玲在地產銷售行業已經堅守了24年，在中地行也已經幹了十年，“我真的就喜歡做個快樂的Sales。”
對於成功心得，陳巧玲的看法是，當銷售人員一定要以誠待客，不能有勢利眼。天頤華府有位客戶，一開始對於交樓時間表示有疑慮，但經過自己詳細且坦誠的解釋之後，他的疑慮被打消了。兩人也因此結緣成了好友。這位客戶甚至鼓勵陳巧玲自己也換房，且慷慨表示：“如果你的首付不夠，我可以幫你湊。”據透露，這位客戶爲她帶來了後續一連串的買家，其中有三個人已成了業主，還有三人正在洽談中。而這些買樓客，都是這位客戶帶她去參加公司年會時“拓展”而來的，圈層銷售的效應由此可見一斑。對於入市時機，陳巧玲的觀點是，回顧樓市的發展歷程就會發現，任何一個樓市處在相對低點的時候，其實都是一個買入的好機會。
文/圖：廣州日報全媒體記者王荔珏
珠光集團有一個銷冠“釘子戶”，杜敏豔自“家天下”推出年度銷冠榜單後就“連莊”至今，2017年她一人成交總價達5.8億元。但這個數字其實還低於她在2014年創造的6億元業績，更遠低於她在2015年賣樓10.1億元的紀錄。杜敏豔分析箇中原因，去年樓市調控較嚴，限貸讓不少買家難以用“槓桿”買樓，而且項目主推478平方米的大面積單位，起步總價達5000萬元，因此她去年成交較多的是御景壹號公館的商業公寓產品，以及200多平方米的住宅尾貨。
在珠光集團位於黃沙的御景壹號賣樓至今，杜敏豔接待過不少客人，她表示，去年購買200多平方米尾貨單位的，很多是前期積累下來的老客戶。這些客戶當時與朋友一起到御景壹號看樓，由於當時周邊環境一般且樓盤綠化尚未成型，他們暫時未出手。隨着朋友收樓入住，這些之前遲遲沒有出手的客戶重臨御景壹號，發現江邊的環境以及樓盤設施都已完善，因此又重新產生了購買慾望，去年成交的多套住宅都是來自以前曾到訪過的老客戶。
杜敏豔告訴記者，去年他們樓盤做了幾個圈層活動，一個是與中大EMBA做的高爾夫球活動；一個是楊麗萍參與的藝術推廣活動，當時也向市場揭開了“華璽”組團的神秘面紗；還有去年年底的“西情中韻”活動請來了多國友人蔘與。她的客戶都反映這些圈層活動“高大上”，符合樓盤的定位，他們作爲老業主邀請朋友來參加也“倍有面子”。
杜敏豔本週初接受記者採訪時，剛好又是公司獎勵旅遊出發的當天。她上一年接受記者有關銷冠的採訪，剛好也是去東南亞旅遊的當天。今年珠光集團請銷售業績突出的員工到日本旅遊，她可以順便“買買買”，獎勵自己。今年珠光御景壹號的開發已接近尾聲，但珠光集團在市內還有不少新項目，她對繼續保持銷冠紀錄充滿信心，因爲她相信“幸福是奮鬥出來的”。
文/圖：廣州日報全媒體記者李鳳荷
2017年雅居樂集團廣州區域的銷售冠軍是公司的金牌銷售阿羣，之前也曾多次獲得集團廣州區域的銷冠。難得的是，阿羣已爲雅居樂集團服務十多年，不僅手裡已有穩定的客源，也早已有沉澱下來服務好每個客戶的心態。
阿羣告訴記者，去年樓市調控政策之下，買家的觀望情緒也比較嚴重，第一季度並不算太好賣。但雅居樂富春山居已經迎來成熟期，地鐵六號線二期開通，園林和教育配套的呈現，讓已收樓入住的業主切實感受到項目的舒適和便利，這一點也讓她開展工作更加有底氣。況且，以四房、五房爲主打戶型的雅居樂富春山居，在目前名額珍貴的情況下，更成爲換房族的優先選擇，而且項目也採取了靈活的首付政策，給“先賣後買”的客戶較充足的時間去籌集資金。
去年，除了用心接待每位新到的客戶，把項目已經兌現的各種配套介紹給客戶外，阿羣還非常注意對已入住的業主進行回訪，並會約定時間進行家訪，親身瞭解他們的居住感受，幫他們協調入住後各種需要處理的事情。不少老客戶因爲自己住得方便，舒適，也會介紹身邊的親朋好友到項目找阿羣看樓。在阿羣看來，同樣都是新客，老客帶來的新客成交機會更大一些。在接受記者採訪時，阿羣談到自己多年來都在雅居樂集團工作，建議銷售人員不要太在意某個項目一時賣得如何，反而要注意客戶的積累和經驗的沉澱，經常“跳來跳去”，看到哪個項目好賣就跳過去，未必能收穫成熟的果實。
文/圖：廣州日報全媒體記者陳白帆
中原韋芳玲：爲一單成交跟足一年半
中原項目部客戶經理韋芳玲入職中原將近4年，4年前的5月1日入職，當年即入“精英會”。她於2016年在時代外灘取得佳績，位列中原項目部銷售亞軍，2017年終於登頂成功，以4.3億元勇奪頭籌，業績主要來自廣鋼新城的珠江金茂府和天河區的蘭亭盛薈。從時代外灘到珠江金茂府，韋芳玲說，上班通勤時間都是一樣的——7時起牀，7：30之前必須出門，路上需預留90分鐘時間，9時前準時出現在樓盤售樓部。每到一個新樓盤，她都要做好功課，對周邊的在售一手產品以及二手房市場都要了如指掌。每當客人問到，都要給客戶準確的回答，不能支吾敷衍。
都說“愛笑的女孩運氣不會差”，韋芳玲性格開朗，與客戶很容易“破冰”，建立起穩定的關係。她在珠江金茂府的所有銷售人員中“顧客再購”與“老帶新”都排名第一。韋芳玲記得，有一位客戶從樓盤開售至今已經給她介紹成交了8套單位，她笑稱，可能等樓盤清盤，這位客戶介紹的購買總數會到十幾套。還有一位客戶，在2016年8月樓盤第一次開盤時來過看樓，當時由於客戶想借用女兒的購房名額，而女兒要到2017年11月才滿18歲。於是她暗暗記在心裡，到去年11月份她提醒客戶，購房名額可以買房了，但由於客戶的資金暫時未能動用，因此這個客戶直到今年1月份才正式買樓，足足跟進了一年半時間。她跟客戶說，“請你相信我，我是把你當‘friend’（朋友）的”，這位客戶也開玩笑說，“你把我當‘friend’，我當你是家人一樣。”韋芳玲非常感動，覺得自己跟進客戶的付出獲得了加倍的回報。
一年的辛勞，賣樓4.3億元，提成相當“和味”。韋芳玲說，以前做其他行業的銷售工作，對房子沒有過多的渴求，現在從事地產銷售，才覺得“磚頭最保值”。她2016年12月買了在廣州的第一套房子，是在白雲區的小三房，她給自己定了一個目標：希望兩年內能用家庭的第二個購房名額買一套一手房，在職業規劃上，爭取晉升領導職級。
文/圖：廣州日報全媒體記者 李鳳荷