市政府發文：廣州工業用地可先租賃後出讓、彈性年期出讓
本站房產訊 租賃相關政策不斷加碼！9月6日，廣州市人民政府官網公佈了關於印發《廣州市工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓實施辦法》（以下簡稱“實施辦法”）的通知。根據實施辦法，廣州市供應的工業用地，除按國家規定的工業用地最高出讓年限出讓外，可按先租賃後出讓、彈性年期出讓等方式供應。
過去，工業用地通常按50年的最高年限進行出讓，受讓企業須一次性繳納50年土地出讓金，對不少中小微企業來說資金負擔較重。
實施辦法明確，工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設用地使用權出讓方式，採用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。其審批管理與現有工業用地使用權公開出讓程序相同，由各區按程序實施。其中，先租賃後出讓方式供應的工業用地，在出讓條件中應明確租賃年限、出讓年限、租金收取標準及收取方式、出讓後的出讓金標準、租賃期滿的績效評估指標；彈性年期出讓應明確彈性出讓年限、出讓金標準。
值得注意的是，實施辦法規定，工業用地使用權先租後讓的租賃年限不得超過10年，與後續出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權出讓年限不得超過20年，具體年限由相關區根據項目所屬產業、企業自身實力等情況確定。而對於國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批准，以市人民政府認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
此外，工業用地出讓年限屆滿前3個月內，原土地受讓人可提出續期使用申請。出讓續期期限不得超過20年。
在土地租金、出讓金標準方面，實施辦法指出：
彈性年期出讓起始價根據工業用地法定最高出讓年限市場評估價格進行修正後確定，修正係數爲彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。
使用權先租賃後出讓的起始價根據租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正後確定，修正係數爲租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年期＋出讓年期）÷50×出讓50年市場評估價。
後者土地租賃期間的租金根據最終成交金額進行修正後確定，修正係數爲租賃年限與法定最高出讓年限的比例，原則上按年平均收取。即：租金＝（租期÷50）×成交價，再按年平均收取。
土地出讓期間出讓金爲最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。
在土地供後管理方面，實施辦法明確：土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回土地使用權。而在土地出讓期間，受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發、利用和經營，原則上不允許改變土地用途使用土地。對城市規劃已明確調整爲其他經營性用地的工業用地，由土地儲備機構予以收儲。
據悉，今年7月，住建部會同國家發改委等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。要求人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型爲住房租賃企業，廣州等12個城市成爲首批試點單位。
中原地產項目部總經理黃韜表示，上述實施辦法的出臺，有助於降低企業用地成本，提高土地市場週轉效率，盤活工業用地及舊廠房、建築物等。另外，雖然其與目前住宅銷售和租賃市場的直接關係不大，但從長遠看，通過裝修改造，其對商業租賃甚至公寓租賃市場都會帶來一定的影響。近段時間，各地密集出臺租賃相關政策，釋放租賃利好信號，如租購同權、集體用地建設租賃住房等，包括此次工業用地的相關政策，有助於改變人們傳統的居住觀念，促進租賃市場的發展。
以下爲實施辦法全文：
廣州市工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓實施辦法
第一章 總則
第一條 爲深入貫徹落實《廣州市人民政府關於印發廣州製造2025戰略規劃的通知》（穗府〔2016〕4號）、《廣州市人民政府關於印發廣州市供給側結構性改革總體方案及5個行動計劃的通知》（穗府〔2016〕8號）、《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市提高工業用地利用效率試行辦法的通知》（穗府辦〔2015〕11號）等政策文件精神，着力加強供給側結構性改革，滿足產業發展差別化用地需求，根據《廣東省國土資源廳印發〈關於完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見（試行）〉的通知》（粵國土資規字〔2017〕3號），結合本市實際，制定此辦法。
第二條 本市行政區域內工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓的管理和實施適用本辦法。
第三條 爲健全我市工業用地土地供應和土地有償使用體系，降低企業用地成本，提高土地市場週轉效率，我市供應的工業用地，除按國家規定的工業用地最高出讓年限出讓外，可按先租賃後出讓、彈性年期出讓等方式供應。
本辦法所稱工業用地使用權租賃是指國家將一定年限的工業用地使用權出租給土地使用者（以下簡稱爲承租人）使用，由承租人與國土規劃行政主管部門（以下簡稱爲出租人）簽訂國有建設用地使用權租賃合同（以下簡稱爲租賃合同），並支付國有建設用地使用權租金的行爲。
本辦法所稱工業用地使用權彈性年期出讓，是指國家將工業用地使用權在法律規定的最高出讓年限以內，根據產業發展要求和意向用地單位經營情況合理確定工業用地使用權出讓年限，出讓給土地使用者（以下簡稱爲受讓人）使用，由土地受讓人與國土規劃行政主管部門（以下簡稱爲出讓人）簽訂國有建設用地使用權出讓合同（以下簡稱爲出讓合同），並支付國有建設用地使用權出讓金的行爲。
第四條 市國土規劃行政主管部門負責本市工業用地先租賃後出讓和彈性年期出讓的規劃、供應、利用等政策制定和指導監督工作，區國土規劃行政主管部門負責本區工業用地先租賃後出讓和彈性年期出讓方案的具體制定。
市工業和信息化、發展改革行政主管部門會同國土規劃、商務等行政主管部門負責制定本市工業用地先租賃後出讓和彈性年期出讓工作的產業准入標準和產業用地標準（指南），制定並實施土地利用績效評估的指標、標準、方法和程序等。
各區政府負責各自行政區域內的工業用地先租賃後出讓和彈性年期出讓的具體實施及項目履約考覈工作。
第二章 土地供應
第五條 中華人民共和國境內外的個人、法人和其他組織均可以通過先租賃後出讓、彈性年期出讓方式取得工業用地使用權，法律、法規另有規定的除外。
第六條 工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設用地使用權出讓方式，採用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。工業用地使用權先租賃後出讓或彈性年期出讓的審批管理與現有工業用地使用權公開出讓程序相同，由各區按程序實施。
第七條 工業用地使用權先租賃後出讓在出讓條件中應明確租賃年限、出讓年限、租金收取標準及收取方式、出讓後的出讓金標準、租賃期滿的績效評估指標。
工業用地使用權彈性年期出讓應明確彈性出讓年限、出讓金標準。
第八條 工業用地使用權先租後讓的租賃年限不得超過10年，與後續出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權出讓年限不得超過20年，具體年限由相關區根據項目所屬產業、企業自身實力等情況確定。
對於國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批准，以市人民政府認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
第九條 先租賃後出讓方式供應的工業用地，在出讓公告中明確出讓年限和租賃年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。
第十條 工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓須符合社會經濟發展計劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業佈局規劃、環境保護規劃、供地政策等要求，納入國有建設用地使用權供應計劃管理，並與城市空間佈局、土地開發時序相銜接。
第十一條 從註冊資本、投資強度、產業類型及產出貢獻等方面綜合評價，嚴格先租賃後出讓和彈性年期出讓項目用地准入。國土規劃行政主管部門牽頭會發展改革、工業和信息化、商務、環保等行政主管部門共同制定擬先租賃後出讓和彈性年期出讓地塊的產業要求、投入產出標準、用地規模、環保要求等出讓條件，但不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。
第十二條 工業用地出讓年限屆滿前3個月內，原土地受讓人可提出續期使用申請。
出讓續期期限不得超過20年。
第三章 土地租金、出讓金標準
第十三條 工業用地使用權租賃的租金起始價應與出讓價相均衡，最低租金不得低於按國家規定的工業用地出讓最低價折算的租金標準。土地租金在租賃期間不作調整。
第十四條 彈性年期出讓起始價根據工業用地法定最高出讓年限市場評估價格進行修正後確定，修正係數爲彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。
第十五條 工業用地使用權先租賃後出讓的起始價根據租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正後確定，修正係數爲租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年期＋出讓年期）÷50×出讓50年市場評估價。
土地租賃期間租金根據最終成交金額進行修正後確定，修正係數爲租賃年限與法定最高出讓年限的比例，原則上按年平均收取。即：租金＝（租期÷50）×成交價，再按年平均收取。
土地出讓期間出讓金爲最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。
第十六條 申請出讓續期的，土地價款應當按照申請辦理續期使用手續時點按照第十三條、第十四條的規定重新組織評估確定。
第十七條 出租人、出讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。
第十八條 土地租金、出讓金按照《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）等相關出讓金收支管理規定執行。
第十九條 土地租賃和出讓過程中按規定應繳納的稅費由雙方各自承擔。
第二十條 工業用地彈性年期出讓的受讓人在付清出讓金後，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向不動產登記、國土規劃等行政主管部門申請辦理土地使用權登記，申領建設用地規劃許可證、建設用地批准書。土地使用權證中須備註土地取得方式、彈性出讓年限、出讓土地用途等內容。
先租賃後出讓方式供應的工業用地在土地租賃期間不予辦理土地使用權登記，承租人在付清第一期租金後，持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向國土規劃行政主管部門申領建設用地規劃許可證、建設用地批准書。土地出讓期間，受讓人在付清出讓金後，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向不動產登記部門申請辦理土地使用權登記。土地使用權證中須備註土地取得方式、土地出讓年限與出讓土地用途等內容。
第四章 土地供後管理
第二十一條 對需要享受優惠政策的土地意向人，屬地區政府、投資或相關行業行政主管部門應向國土規劃行政主管部門提供意向人符合條件的證明文件，由國土規劃行政主管部門登記備案後執行。
對提出規劃條件、建設標準、非生產設施佔地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等作爲土地使用條件的，應按照“誰提出，誰監管”的原則，在土地出讓成交後，由提出關聯條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書，作爲簽訂土地出讓合同的前提條件和提出關聯條件部門的監管依據。提出關聯條件的部門應對產業發展承諾書進行監督，並適時通報國土規劃行政主管部門。項目用地達不到約定的，各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。
第二十二條 彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時間動工開發建設的，出讓人應當及時開展閒置土地調查和處置工作。
先租賃後出讓方式取得土地，承租人未按租賃合同約定時間動工開發建設的，由出租人按照合同約定收回土地使用權。
第二十三條 土地出讓期間，受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發、利用和經營，原則上不允許改變土地用途使用土地。對城市規劃已明確調整爲其他經營性用地的工業用地，由土地儲備機構予以收儲。
土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回土地使用權。
第二十四條 鼓勵存量工業用地單位節地挖潛，調整和優化產業結構，提高土地節約集約利用水平。鼓勵以先租賃後出讓、彈性年期出讓取得工業用地使用權的單位在符合城鄉規劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部土地整理、開發建設地下空間等途徑提高土地利用效率。經批准在原用地範圍內新建、改建、擴建工業項目，且投資強度、建築容積率等指標符合省、市規定的，應當簽訂土地出讓合同變更協議，對新增的建築面積部分不再補繳土地出讓價款。
第二十五條 建立用地項目土地利用績效評估制度。在出讓合同中約定，達產後每年對用地項目土地利用績效進行評估，對連續3年不達績效預期或3年累計數不達預期的，政府有權按合同約定提前收回用地。績效評估細則由市發展改革行政主管部門會同市工業和信息化、商務、國土規劃等行政主管部門另行制定頒佈，由區政府相關部門或園區管理機構依據有關法律、法規、規定、本辦法和土地租賃合同或出讓合同要求組織實施。
第二十六條 承租土地使用權期滿，經績效評估通過的，承租人可申請與出租人簽訂出讓合同，承租人應當最遲於承租年限屆滿前一年向出租人提出。出租人同意將土地使用權出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費和相關稅費。
未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的，承租土地使用權由出租人按照合同約定無償收回，對地上建築物的補償，可根據合同事先約定採取殘值補償、無償收回、由承租人恢復原狀等方式處置。
第二十七條 受讓人提出續期申請的，出讓人應會同屬地區政府組織相關部門在接受申請後1個月內完成土地續期使用評價工作。符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃，且經評價達到合同約定使用條件的，可以協議出讓方式續期使用。
第二十八條 土地出讓期間的土地使用權出租、轉讓或抵押參照現有工業用地相關管理政策辦理。其中孵化器用地，以我市有關孵化器用地政策爲準。
以先租賃後出讓方式供應的工業用地及地上建築物在土地租賃期間不得辦理轉租。
第二十九條 因受讓人自身原因需終止項目投資建設或運營的，受讓人應在終止前6個月向出讓人申請終止履行出讓合同並請求退還土地，經出讓人同意，按照合同約定終止合同，退還工業用地使用權，對地上建築物的補償，可根據合同事先約定採取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置。
第五章 違約責任
第三十條 工業用地使用權實施先租賃後出讓和彈性年期出讓後，應將開發建設、產業類型、投資強度、產出效率和節能環保等要求納入土地出讓合同。未達到規定要求的，應當按照合同約定承擔違約責任。
第三十一條 受讓人未按合同約定開發建設、未經出讓人同意轉讓、轉租或未按合同約定支付土地出讓金的，出讓人可以按合同約定向受讓人收取違約金，直至解除合同、依法收回土地使用權。
出讓人未按合同約定交付土地的，受讓人可以按合同約定向出讓人收取違約金，直至解除合同。
第三十二條 存在下列情形之一的，按照合同約定，出租人（出讓人）可無償收回工業用地使用權，對地上建築物的補償，可根據合同事先約定採取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置：
（一）除不可抗力外，因承租人自身原因未按時開工、竣工、投產或終止項目投資建設或運營的，或未按時繳交土地租金，或改變土地用途，或進行土地使用權轉租的；
（二）除不可抗力外，因受讓人自身原因未按時開工、竣工、投產，超過合同約定最長時限的；
（三）在達產評估、過程評估階段，經區政府相關部門或園區管理機構評估認定不符合績效評估要求，按合同約定應當收回建設用地使用權的；
（四）在使用過程中造成嚴重環境污染，經人民法院作出有罪判決或經專業機構評估認定。
第六章 附則
第三十三條 本辦法自發布之日起施行，有效期5年。有效期屆滿，根據實施情況依法評估修訂。
廣州市人民政府辦公廳秘書處2017年8月31日印發