日房產商辦店舖最有賺？2018新風向：住宅剛性需求才有撐
▲過去臺灣人錢進東京，多選擇商辦店舖投資。（圖／翻攝自pakutaso.com）
消費中心／綜合報導
海外投資最怕預估錯誤，不僅投入的辛苦錢無法回收，遠在國外的房產，若沒有租賃公司幫忙管理、招租，恐淪爲「海外房產孤兒」，時間一久更怕房價一跌不起，要脫手也難。近年許多名人大談前進東京房市的買房經，做爲旅遊時自住，或是長期出租、賺取租金報酬，讓不少投資人心動。然而，看專家分析利弊，不如靠自己蒐集資料，或找到當地可信賴的不動產事務所詢問討論來得實在。
長期觀察各國投資人喜好與習慣的HF不動產株式會社海外營業本部長徐鐵峰指出，「這幾年前進日本房市的臺灣人，多是以出租投資爲首要目標。不過，多數投資人會把在臺灣的習慣代入思考，卻忽略國外民情、現況和臺灣完全不同。」例如，在臺灣如果想要有長期穩定的收益，投資人多會把目光鎖定在商辦店舖，若購入物件位於熱鬧地段，商辦可比一般住家出租的收益高出不少。加上，臺灣租屋資訊流通快，許多房客幾乎是一年搬一次家，房東每隔一陣子就要找人看房，勞心勞力，不如長期租賃的商辦來得穩定。
▲HF不動產株式會社海外營業本部長徐鐵峰指出，「多數投資人會把在臺灣的習慣代入思考，卻忽略國外民情、現況和臺灣完全不同。」
對此，徐鐵峰表示，早年投資東京商辦店舖的臺灣人相當多，這類物件在臺灣市場也很熱門，便利超商更是投資人最愛。「不過這幾年隨着東京房地產與租金皆有漲幅，加上網購風氣吹進日本，人們越來越少進到實體店舖買東西，導致店家收入逐年減少，首當其衝的就是便利商店。」徐鐵峰表示，近來東京的便利超商就有關店現象，原店家退租後，調漲後的租金也讓其他商家卻步，遲遲未有新店家進駐。
▲網購風氣吹進日本，加上東京租金上揚，造成一波便利超商關店潮。（圖／示意圖／記者蔡玟君攝）
但若是家庭客，日本的現況就和臺灣很不同。徐鐵峰解釋，「日本人每搬一次家，整理、搬遷等瑣事就會讓他們多花6個月的租金成本！」所以非到不得已，他們不會勞師動衆地搬離現居地，且一租就是好幾年。如今比較起來，東京住宅物件會是近年低風險且能有穩定現金流的投資。
既然提到住宅，就一定會有選擇地段的問題。在HF不動產負責租賃管理、熟知住戶需求的高橋慶彥表示，比起周邊是否熱鬧或物件是否偏舊，日本人更重視住處與車站間的徒步時間，因此要慎選跟車站不離太遠的物件。「即使是目前投資報酬率高、但離車站遠的物件，或許前幾年會帶給投資人穩定獲利，但若承租人日後退租，再找下個入住者就會有難度，這些變因都要在選擇物件時考慮進去。」
日本的租金會因周邊相似物件的行情而牽動，臺灣人若不熟悉在地行情，不少事務所也會提供協助。以HF不動產來說，幫忙海外投資者做好當地觀察、分析，並提供給投資人蔘考，甚至給予建議、討論，都是服務之一。購入房產後，擁有一條龍服務的HF不動產，也會繼續接手繁瑣的租賃管理工作。「在日本，大樓住宅的管理委員會一年大概會開2、3次會議，主要讓住戶瞭解大樓管理費、基金、出入金等使用狀況，近期的修繕計劃以及大樓狀況等，這些資訊我們都會翻譯並及時提供給臺灣房東，讓他們隨時掌握房子狀況。」高橋慶彥補充，當日本房客有住房問題，「我們事務所有許多臺灣員工，能降低可能因語言文化的差異而導致的誤會，怎麼把臺灣房東和日本房客兩邊的意見結合，並討論出最可行的解決辦法，讓雙方都滿意，是我們的強項。」
▲海外投資走到買賣階段時，也要看清楚租賃管理會提供的服務。（圖／示意圖／翻攝自pakutaso.com）
過去海外投資興起時，不少投資人只想以最划算的價格購入投報率高的物件，卻忽略後續管理、報稅等事務會讓身爲外國人的自己一個頭兩個大。高橋慶彥提醒投資人，買賣跟租賃是完全不同的學問，在買賣的階段一定要跟負責租賃管理的人找機會溝通，瞭解後續確切會提供的服務爲何。選擇事務所時，也不能只因租賃手續費收得很低就心動。「我們事務所會幫臺灣房東處理報稅、保險問題，房客退租時 也會免費幫海外房東巡視物件是否有毀損等，這些服務都包括在手續費中。但若是手續費收得很低的事務所，這些服務都會另外收費，其實並不划算。」在海外投資一條龍服務日漸成熟的現在，如何選擇可信賴的業者有其值得探究的眉角，投資人得需好好做功課。
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