六問取消公攤:能被取消嗎?公攤越小越好嗎?物業費能否少交?
近日,“取消公攤”再被熱議。12月17日消息顯示,張家口市住建局等4部門近日印發《關於推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知,通知指出,將鼓勵實行“現房銷售”,逐步推進“取消公攤”。
12月12日,據“衡陽發佈”官方公衆號披露,湖南省衡陽市多個部門聯合發佈《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》,房地產開發企業在簽訂商品房網籤合同時,應與購房人約定按套內建築面積(專有建築面積)計算商品房價款,面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作爲處理面積糾紛的計價依據。
過往,由於房產面積測量涉及高度的專業性和複雜性,尤其是公共部位,這使得公攤面積出現不透明的現象,不僅引起糾紛,還引發公衆質疑。
隨着衡陽市、合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區等地都提出探索套內面積計價,“取消公攤”再次成爲關注的焦點內容。
公攤真的能被取消嗎?公攤越小越好嗎?按照套內面積計價,房價會上漲嗎?購房者成本會增加嗎?物業費、供暖費怎麼收?按照套內面積計價對購房者有哪些利好?
問題1:公攤真的能被取消嗎?
目前,我國商品房銷售主要採取建築面積計價。建築面積與套內建築面積有何區別?所謂套內建築面積,是由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積三部分組成。建築面積則包含了套內建築面積以及公攤面積。公攤一般包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室等建築面積。
可以看出,公攤是客觀存在的建築面積,所謂的取消公攤,應該是按照套內面積計價。公攤不會因爲計價方式的不同,而被取消。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,目前,“取消公攤”這一提法,其實是不準確的。建築公攤是客觀存在的。我們的社區生活和居家生活,離不開諸如樓梯電梯大堂建築外牆等屬於全體業主所有的公共的部分。
問題2:公攤面積越小越好嗎?
李宇嘉認爲,直觀來看,公攤越小,室內居住面積越大,似乎公攤越小越好。但是,合理的公攤,比如樓道、電梯、大堂保留一定面積,一方面是提高業主居住舒適性的必要,另一方面也是提高安全的表徵。如果沒有這些空間,儘管室內空間增加了,但事實上業主的整體居住品質是降低了。
問題3:爲何“取消公攤”會引起強烈關注?
過往,採用“建築面積”作爲計價基礎,這意味着購房者所支付的面積包括了套內面積以及公攤面積。但是,由於房產面積測量涉及高度的專業性和複雜性,尤其是公共部位,這使得公攤面積出現不透明的現象,比如公攤面積的具體計算方式是什麼,以及某些開發商違規擴大公攤面積的行爲。此前有購房人說,自己買了一套110平方米的房子,到手卻發現套內面積只有60多平方米。長期以來,這些問題使得公攤面積爭議較多。
問題4:“套內面積計價”會增加購房者成本嗎?
無論是按照建築面積計價還是套內面積計價,只是兩種不同的計算方式,對於購房者來說,總價一樣,購房成本並未發生明顯變化。
以北京住建委公示的某樓盤房源爲例,一套建築面積79.37平方米的房源,按建築面積擬售單價59050元/平方米;套內面積61.90平方米,按套內面積擬售單價75715.65元/平方米。兩者總價均約爲468.68萬元。
因此,如果按照套內面積計價,單價看起來上漲了,但是總價不變。此外,因爲總價不變,所以相關的交易稅費也不會發生變化。
問題5:物業費、供暖費如何收取?
在李宇嘉看來,無論是物業費還是供暖費,一定是按照建築面積來收取。因爲,公攤部分的公共空間也是需要物業來管理的,而這些空間也恰恰是物業最應該投入的地方,室內的部分往往是業主自己應該維護的空間。
問題6:按套內面積計價,對購房者有哪些利好?
在李宇嘉看來,按套內面積計價,一是讓購房者消費的很清楚,買的房屋建築面積和套內面積分別是多少,公攤面積是多少,公攤了哪些內容,要將公攤的明細在買房前標識的很清楚。住房消費存在很明顯的信息不對稱,經常是買了房以後才發現公攤面積太大。
二是明確公攤的必要內容,杜絕開發商將部分不應該計入公攤的面積計入公攤,能夠保障購房者的消費權益。
三是讓購房者有更多的選擇。有些項目公攤面積大,是因爲公共設施和空間比較多,比如對於社區“一老一小”活動空間的設置,更加寬敞的大堂和電梯樓梯等等。有的業主希望得到這樣的空間,那就可以選擇這樣的項目。
四是公攤新規疊加好房子的建築新規,本質上是在提高購房者的實際居住面積的同時,還能確保一定的公共空間的公攤存在。
新京報貝殼財經記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 吳興發