多地將“取消公攤”，物業費、稅費如何變化？

（文/朱道義 編輯/馬媛媛）繼12月12日湖南衡陽官宣自2025年1月1日起衡陽市商品房銷售實行套內建築面積計價後，12月17日，河北張家口市發佈政策鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。二者間隔時間尚不足一週。

此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽臺等空間面積計算規則等方式提高實際得房率。

隨着多地逐步推進取消公攤面積的政策，“取消公攤”正成爲社交平臺上頻繁登陸熱搜的頂流關鍵詞。但與此同時，對購房成本和用房成本的影響也引起熱烈討論：“之前買房是不是多交錢了“"物業費單價會上漲嗎".....

各地“取消公攤”政策覆盤

可以發現的是，多地“取消公攤”逐步開始落地，且時間上越來越密集。

今年4月30日，廣東省肇慶市率先發布商品房實行按套內面積計價的通知。明確從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售，推動房地產開發企業依法規範，優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。

9月4日，湖南省湘潭市政府印發《湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施》。其中提出，優化住房銷售方式，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

廣西壯族自治區人民政府辦公廳也發佈關於印發《廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施》的通知。通知提出，優化房地產項目規劃與銷售。取消普通住宅和非普通住宅標準。在符合國土空間規劃管控要求的前提下，允許建設單位依法按程序優化調整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業比率、社區用房配置，鼓勵各地結合實際細化優化房地產項目容積率計算規則。引導市場按住房套內面積計價銷售。加快推進商品住房現房銷售試點工作。

12月12日，湖南衡陽市自然資源和規劃局、衡陽市住房和城鄉建設局、衡陽市發展和改革委員會聯合發佈《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建築面積計價。根據通知，套內建築面積即專有建築面積，由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積三部分組成。

“取消公攤”本質爲計價模式的改變

公攤，真的能夠取消嗎？所謂“公攤”，是中國房地產的一個特色概念，意爲公用建築面積的分攤，與套內面積合計爲一套商品房的建築面積。

上海中原地產首席分析師盧文曦認爲，目前市場上對“取消公攤”的理解其實是不太準確的，準確理解應是取消含公攤的計價方式。公攤是客觀的存在，一個小區的固定建築面積必然由套內面積和公攤面積兩部分共同組成，小區內的公共道路、樓梯等都屬於公攤，取消並不現實。”

他進一步表示，消費者對於公攤的詬病，主要源於此前開發商對於公攤的粗放式管控。公攤面積在合同約定以及實際交付中的不透明性和前後不一致性，是導致各種矛盾的根本因素。

盧文曦指出，目前各地出臺的政策總體來說，對於市場各方面各方面都是有益的。“對消費者來說，衡量面積的標準變得更明確和透明，購房時面對的不確定性和風險降低了；對開發商來說，走技術擦邊的可能性減少了，以後可以更加專注地去設計和打造符合市場需求的好房子。

2024年7月，合肥就召開了全市房地產工作專題會議，提出“爲避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。”

據58安居客研究院獨家數據，合肥相關政策發佈後的翌日（7月3號），全市二手房、新房、租房的在線找房用戶全面上漲。其中新房環比漲幅最明顯，達到4.9%；二手房和租房環比分別漲3.5%和2.8%。

物業費、稅費或也按照套內面積計

對於大多數的消費者來說，購房往往只是第一步，後續物業費、稅費等用房細節也關係到切身利益。

對於物業管理費和稅費，盧文曦認爲也會隨“公攤取消”發生一定程度的變動，“當房屋的套內面積降低，那麼每平方的單價應該會提高，因爲開發商對於一個樓盤的利潤既定利潤往往是提前鎖定好的。”

“房產稅方面，除了基準房價，則還要與房屋具體套內面積的大小掛鉤。這將對房地產交易的稅費總額產生一定影響，但具體影響程度取決於稅費的計算方式和稅率等因素。現在政策的出臺，主要目的是讓消費者明明白白地購房。”

對於物業費的計算，原先通常基於房屋的建築面積，包括套內面積和公攤面積。盧文曦對此表示，物業費可能會面臨一定的上漲，“房屋套內往往由業主自身負責保養維修，公共部分則是主要由物業負責，如是把物業管理費拆分開來，單價應該會上去。另外部分地區還牽涉到供暖問題，這些後續都需要新的政策指導。”

此外，58安居客研究院研究總監陸騎麟也指出，在稅費方面與面積掛鉤的主要是契稅和房產稅。若按套內面積計算，短期內契稅所受的影響最爲直接且顯著。

房產稅方面，目前，上海、重慶等地試點房產稅政策與建築面積掛鉤，（上海的免徵點爲家庭人均60平方米，重慶則針對180平米以上高檔住房徵稅）。長遠來看，若房產稅全面鋪開，則將受到更大的影響。

而據澎湃新聞的近期報道，各地住建部門人士接受採訪表示，該政策用意並非取消公攤，而是計價方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時能夠更清晰地瞭解所購居住空間的實際大小，有助於購房者分辨出商品房的性價比。對於“物業費”“採暖費”“稅費”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。