決定不動產市場趨勢的是什麼？
疫情後通貨緊縮危機是否會降臨？(圖/shutterstock)
疫情後通貨緊縮危機是否會降臨？
中美對峙是否反而會引發通貨膨脹？
援引史上曾造成大規模蕭條的事件，如九一一與2008年金融海嘯，
精闢地做出分析與指引：
◆無法忽視通貨緊縮的三個理由？如何辨識通貨緊縮的信號？
◆中美貿易戰的衝擊是否已全數顯現？中國出口物價爲何不見上漲？
◆政府和央行應該採取什麼財政政策，才能讓經濟最快強力復甦？
在即將爲期數年的未來低利率環境下，
除了建議個別投資人關注美國股票和房地產市場外，也提供幾項投資建議：
◆股市反彈會有那些信號？
◆打算逢低買進的投資人應該關注的企業類型？
◆各國不動產市場在疫情後還會維持上漲嗎？
【精彩書摘】
首先，瞭解一下決定不動產市場趨勢的因素有哪些，包含利率、需求、交通等各種因素，而股市傳奇人物巴菲特則強調供給是最重要的。
長久以來，住宅數量都是跟隨着家戶數量，不過2008年以前的住宅數量比家戶數量還多，結果不動產市場嚴重泡沫化，整個經濟都搖搖欲墜。
現在，已經有了重大逆轉。與住宅數量相比，家戶數量每天都在增加。……現在每年約有60萬件動工的住宅，比家戶增加數量減少很多。目前住宅的購入或租賃情形都在增加，過去住宅供過於求的狀態正在快速消解。
爲什麼巴菲特對不動產市場抱持樂觀態度？
巴菲特在文中提到的「現在」，是指2010年至2011年，他是在美國不動產市場從2006年底開始暴跌結束，力圖上升時，展現對不動產市場的樂觀態度。
巴菲特在這個時期不曾停止表達自身的樂觀態度，不僅接管住宅建設事業，更事先預測木材可能會短缺，而大手筆購買加拿大的森林。巴菲特在投資上暴富不只一、兩次，所以在投資住宅建設事業上再創成功，也就不需要特別談論，只是就連不動產市場的生態也有所涉略，這一點實在令人敬佩。
巴菲特的預測精準無比，美國住宅價格如同他的推測，在2010年至2011年跌到谷底後，2012年逆轉，一路展現上升態勢，在此之後開工的新住宅變多了。而且一如他的預測，直到2019年底爲止，新住宅件數不足，發出「供不應求」的訊號。從歷史的角度來說，大約130萬至140萬戶纔是充足的供給量，直到今天爲止，美國住宅供給部分仍然欲振乏力，難以擺離現況。
據我的推測，美國房市供給不足的情況，大概需要超過歷史平均水準兩年至三年以上，住宅市場供給量才能平衡。不過，這樣就認定往後美國房市會持續保持強勢似乎並不妥當，因爲還有另一個因素與供給不足同樣重要。
34除了供給外，還有什麼因素會影響不動產市場？
在不動產市場上，與供給一樣重要的因素就是利率。一般而言，不動產市場在利率上升時呈現弱勢，而在利率下降時則呈現強勢。不動產市場會如此對利率條件敏感的原因在於，即便是對已開發國家人民而言，不動產同樣是非常昂貴的資產，因此通常是以房價的八至九成的貸款來購屋，韓國在前一段時期也有很多人以房價七成的貸款購屋。
與供給一樣重要的因素：利率
正因如此，一旦利率下降，不動產市場就會變得炙手可熱。下圖是美國房價與利率的關係。每當利率暴漲，不動產價格就會暴跌，同時不難發現景氣因而衰退的情形。最具代表性的時期是1979年至1981年，1980年代後期也曾發生類似事件。最令人印象深刻的時期是2000年代後期，此時美國不動產價格曾創下歷史性暴跌紀錄。
金融市場的參與者隨着美國聯準會相關人士的一字一句而一喜一悲，最直接的原因最終還是在不動產市場。在美國聯準會持續提高利率的情況下，不動產抵押貸款利率會就上升，進而抑制不動產市場，造成經濟前景堪慮。事實上，美國聯準會相關人士甚至認爲與長短期利率的差異相比，不動產市場的統計纔是更具說服力的景氣預測指標。因此，不動產市場如果只看供給與利率的大範圍指標，還是有所展望。
美國不動產抵押貸款利率與房價上漲率的關係。(圖/商周出版提供)
新冠肺炎衝擊後，美國不動產市場何去何從？
新冠肺炎事件之後，美國不動產市場會如何發展，這個問題有太多的不確定性因素。有部分人士主張，實體經濟的衝擊可能會波及不動產市場，導致房市崩潰，至少要到2020年3 月中旬美國房市參與者纔可能感到樂觀。
下圖是全美住宅建築商協會（National Association of Home Builders, NAHB）每月發表的房屋市場指數（Housing Market Index, HMI）。美國房屋市場指數被視爲評估自地產的最佳指標之一，從圖中可看到，直到3月爲止，房屋市場指數已經超過50，被認爲是參考點。
美國的房屋市場指數曲線。(圖/商周出版提供)
美國房屋市場指數呈現好兆頭的原因
美國的房市條件無畏新冠肺炎疫情肆虐全球，榮景持續到調查起點（2020 年3 月17 日爲止），最大的原因是抵押貸款利率（不動產抵押貸款）暴跌。
美國聯準會推測，新冠肺炎疫情可能會再擴大，於是在2020 年3 月15 日將政策利率從基本的1.00% 至1.25%，以迅雷不及掩耳的速度降到0.00% 至0.25%，大幅下降1 個百分點。同時宣佈未來幾個月內，將購入至少5,000 億美元的美國公債，和至少2,000 億美元的不動產抵押貸款證券（Mortgage Backed Securities, MBS）。美國聯準會的這項措施，使得政策利率降到零利率水準，在公債殖利率暴跌下，抵押貸款利率也跟着下跌。
因爲當房屋抵押貸款的貸款利率下降時，不但新購屋者的利息負擔減少，還可降低一開始以高利率貸款的人用更低利率貸款，償還初次貸款的再融資（Refinancing）行爲。
不動產價格當然不可能因爲經濟活動萎縮與失業狀況而暴漲，不過在各種資產與經濟指標中，不動產市場受到的打擊應該是最輕的。
對於美國不動產市場悲觀論的反駁
對此抱持反對意見的專家不在少數。悲觀論者認爲公司債市場的恐慌殃及不動產抵押貸款債券市場造成的利率暴漲是刻不容緩的問題。
這個主張有一部分是事實，但是以三十年期的固定利率抵押貸款當作基準點來看，利率水準從2019年10月15日的4.94%，下跌到2020年3月5日的3.29%，是難以忽視的狀況。
2020年3月初以來，公司債市場發生恐慌，抵押貸款利率歷經兩週內上升0.36% 是不容辯解的事實（2020年3月19日爲3.65%）。但是相較於過去一年的跌幅，上升幅度相對來說不算太大。而且以美國聯準會大舉購入不動產抵押貸款債券和公司債，實施所謂「量化和質化寬鬆政策」（Quantitative and Qualitative Easing, QQE）的決定來說，提高緩解抵押貸款利率上漲的可能性。
因此，儘管新冠肺炎造成嚴重的經濟打擊，美國不動產市場（與其他部分相比）相對穩定的可能性很高，尤其是房屋供給的低迷趨勢如果持續，我認爲不無重啓拉鋸戰的可能。
美國抵押貸款利率曲線。(圖/商周出版提供)
(本文摘自《後疫情時代的經濟走向與投資策略》/商周出版)
【作者簡介】
洪椿旭（홍춘욱）
從1993年12月進入韓國金融研究院開始，先後任職過KB國民銀行首席經濟學家、國民年金基金運用總部投資運用組組長、KIWOOM證券研究中心投資戰略組組長等，目前是EAR Research的代表，也是崇實大學金融經濟系兼職教授。
《朝鮮日報》和fnguide於2016年評選爲「最受信賴的分析家」，作爲房地產、金融領域、國際經濟前景的專家，多年來一直是各種媒體的頭號採訪人物。着有《匯率的真相》。
透過部落格〈看待市場〉和讀者進行第一線交流。
《後疫情時代的經濟走向與投資策略》/商周出版