集體土地租賃房起步 房租不炒能否破題
“從參與主體來看，已經入市的集體土地租賃房吸引了多方參與。”12月9日，北京市住建委相關負責人在豐臺區成壽寺集體土地建設租賃住房項目探訪集體採訪時透露， 北京市第一個集體土地租賃房項目——豐臺區南苑鄉成壽寺項目主體結構已經封頂，預計2020年6月實現竣工交用，探索10年的農村集體用地租賃房探索即將正式接受市場的檢驗。
多方受益
“我們並不主張農民和集體組織將農村集體建設用地一次性流轉，建議建設能夠獲取穩定收益並與城市功能相配套的產業。”曾深度參與農村集體建設用地流轉細則的一位專家向北京商報記者直言，農民和集體組織沒了土地，便沒有了生產資料。
所以在流轉的時候，對於農民未來生活的保障，要給予考慮。“把使用權一次性出讓，賣了50年、70年這種方式並不可取，雖然農民可以一次性拿到錢，但錢花完了，怎麼辦？“從農民和集體組織的角度考慮，農村集體建設用地在流轉的過程中，較佳的方案不是一刀切，而是應將一部分集體建設用地保留下來，用以建設能夠獲得持續性收入的產業或者長租公寓。這樣農民雖然也從農村集體變成城市集體了，但卻擁有了一份穩定長期的收入。
“比如，現在北京在搞總部經濟，有金融區等一些區域，如果是金融機構自己蓋寫字樓，就必須徵地，但寫字樓蓋起來之後，這裡的工作人員需要配套服務，那農民就可以在自己的土地上建設。另外一個就是租售並舉中非常重要的租賃住房，這樣一來產權就屬於農民，可以出租、也可以委託機構進行經營，這樣，產業本身是與城市融合的，農民還可以盈利，就有了一個長久的收入保障。”上述專家道。
據瞭解，目前北京長租公寓市場供應可分爲新建與改造兩大類，在運營項目（全市約4萬間）多爲改造類，但隨着集體土地建設租賃住房項目的陸續上市，未來3-5年新建項目（集體土地）市場佔比將超過90%（2017-2018年，北京集體用地清單供應約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預計可形成供應約3-4萬間租賃住房），且持續增加。
事實上，從去年開始，北京豐臺、大興、順義、通州等區都開始了集體土地租賃房建設。這些項目中，有不少都在與房企或專業租賃運營商合作。目前已開工的項目既有經濟實力較強的鄉鎮、村集體經濟組織，也有首創集團等市屬國有企業，以及萬科、鏈家等民營、專業住房租賃企業參與。
以參與集體用地租賃房頗深的萬科爲例，北京商報記者瞭解到，截至目前，北京萬科已經獲取了包括草橋村、瀛海、舊宮、臺湖、成壽寺、高立莊在內的6個集體租賃住房項目，總建築面積75萬m2，提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。北京萬科相關負責人在接受北京商報記者採訪時透露，在未來三年，萬科計劃每年新增約7000間新增租賃住房項目開業。
“率先開工建設的成壽寺、高立莊項目，已開放城市展廳部分，開始向周邊企業和個人預租。”除了這兩個走得比較快的項目外，上述北京萬科相關負責人介紹，萬科同樣在豐臺參與的另外一個集體土地租賃住房——草橋村項目，目前已經取得規劃條件與立項批覆，規劃許可證與施工證正在辦理中， 2021年建成後，大約可提供3150套租賃住房。
各大房企正紛紛搶灘長租公寓市場。據克而瑞研究中心數據顯示，截至2018年底，TOP 30房企中，已進軍或將佈局長租公寓的房企已達近20家。
巨頭搶灘背後，是樓市需求端的變化。58同城、安居客聯合發佈的《租房消費行爲調查報告》顯示，35歲以下的年輕人是租房市場的主力軍。具體來看，租客年齡在20歲以下的佔比14.1%，21-25歲之間的佔比34.4%，26-30歲的佔比26.9%，31-35歲的佔比14.4%，36歲及以上的佔比10.1%。
報告發現，隨着觀念的升級和住房租賃政策的完善，“90後”的置業觀已悄然改變，年輕人對租房的接受程度不斷增加，“只租不買”或將逐步流行。傳統的租賃住房市場已經不能滿足更爲“年輕化”的租客需求，高品質租房市場缺口急需得到填補。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，與傳統長租公寓不同，集體土地上建設長租公寓，讓企業能以較低價格獲得項目運營權。前期投入成本的優勢可以轉化爲配套設施、服務方面的優勢，形成一個可持續的良性循環。除此之外，項目以“高品質”的姿態入市，也能收穫大批租客，保障項目整體出租率。
郭毅分析稱，由於長租公寓運營時間長、回報週期長等特徵，“爆雷”現象頻頻發生，在集體土地上建租賃房或許能探索出一條長租公寓的新路；對於租客而言，高房價的負擔也會在集體土地項目上得到緩解。
試驗與拆彈並行
目前，從參與主體來看，已入市集體土地租賃房吸引了多方參與，包括由鄉鎮、村集體經濟組織自行投資建設；集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營與國有企業合作建設；集體經濟組織以項目經營權出租方式與社會資本合作開發等形式。
“就集體用地做租賃房來說，北京作爲第一個‘ 摸着石頭過河’的市場，在與企業一起走通了集體土地的合作路徑，但培育租賃住房市場，還處於試驗與拆彈並行的階段。”一位集體土地項目負責人告訴北京商報記者， 例如租賃住房市場準入機制的制定、規劃設計規範的制定、項目建設資金的解決方案、收益分配的界定等，這些都是爲了在政策允許的範圍內，最大程度地確保租賃住房能快速且高質量地建設，形成供應。
萬科方面在接受北京商報記者採訪時也表示，目前集體用地做租賃住房的政策仍處於探索階段，各區對於政策執行方式不同，各項目集體經濟組織情況也不同。以草橋項目爲例，北京萬科與草橋村集體擬以作價入股模式，將土地及建成後物業歸屬雙方合資公司名下。但由於政策暫不明確，項目建成後，草橋村集體先行將建成物業中45%部分以委託經營的方式交由北京萬科運營50年，剩餘55%部分以租賃的方式租賃給北京萬科。“無論項目經營是否盈利，北京萬科需按照協議每年支付村集體約定的保底收益。即北京萬科爲草橋村項目的實際全部投資人及運營負責人，承擔項目全部投資及運營風險。”上述負責人直言。
值得一提的是，針對集體建設用地建設租賃住房融資貸款要求特點，去年，北京市住建委同金融管理部門，積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策，確定了第一批4家銀行的融資方案。
政策回放
2017年8月，原國土資源部爲增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，根據地方自願的原則，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
北京於同年出臺了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。
按照計劃部署，北京於2017-2021年的五年內，供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，大約可以建設50萬套租賃房。