黃舒衛／看懂打炒房綜合拳 準備迎接大買方時代
資金浮泛，房市亂象，春風吹又生，終至政府重啓房市管制措施。繼去年12月7日央行無預警宣佈隔日起，實施5年來逐漸鬆綁的限貸令，實價登錄2.0也在同月30日，由立法院三讀通過地政三法修正案。
持平而論，央行新限貸令直擊炒地、囤房建商，也收束了炒房公司、投資客的氣焰，雖然不能滿足部分人士壓抑房價的熱望，但至少加速投機、炒作、住宅商品化的行爲，冷卻、退場，還市場一片寧靜。
內政部除了全面開通成屋從實價登錄以來的每筆交易資訊之外，也對預售屋成交登錄給予更透明、即時的揭露責任，等於扶正過去嚴重傾斜一邊的交易翹翹板，政府、公開資訊給你靠，市場不再是仲介、建商、代銷說了算。
但是，政府開始打炒房，除了交易量會排除投機浮額之外，剛性需求是否會觀望、保守，進一步重演供過於求、多殺多、跌價的循環？2021的臺灣房市還能維持強旺的資金行情榮景，還是提早偃旗息鼓、鳴金收兵？屋主、買方、投資人又該如何理解房市走勢，在重重迷霧裡走出一條生路？
▲實價登錄2.0由立法院三讀通過地政三法修正案。（圖／翻攝實價登錄）
先說結論。房市有全球低利、剛性需求穩盤、土地市場點火的三大支撐，短期雖然個案遭逢調整的挑戰，但整體欲小不易。
因爲超低利率、寬貸的超友善購屋條件到2023年都不會有太大變化，而通膨危機隱隱作動，資金迴流、產業投資、城鄉建設、軌道經濟的剛性需求又強，再加上2016年房市谷底以來，全臺土地交易從750、1241、1917、3120、3307億元，逐年爆發，建照核發量在這兩年也再創1997年以來的紀錄，建商推案動能很強，只有賣不掉的價格，沒有不想賣的理由。期待房市坐上溜滑梯，恐怕很不務實。
綜觀這回打炒房綜合拳，未來甚至還有房地合一稅、囤房稅、私法人限購住宅等一連串劇本，種種防堵投資、炒作的措施是奠基在一個風險以及一個機會上。然而禍福常相依，你需要看清。
首先，即便臺灣2020年的防疫、經濟表現不俗，但走出臺灣，外面大風大浪不斷，疫情反覆、病毒變異，全球經濟前景仍面臨諸多風險，復甦之日，遙不可期，要再回到從前，更不知還要走多遠。國內雖不致百業待舉，但部分產業嚴重受創，載浮載沉，在生死線邊掙扎。
畢竟銀彈打不退病毒，貨源、資金斷煉，以及原物料價格飆漲的惡夢，揮之不去。因此政府除非被逼急了，否則絕不輕易出手管制，而一旦要動手執行，則約束的絕對不是產業生計、民衆權益、市場生機，消費者不須過度解讀。
另一面，無上限的量化寬鬆、前所未有的擴張性財政措施、一波波的紓困方案，但令人憂心的是，資金不往實體投資生根，盡朝快進快出的金融投資市場涌入，間接堆高資產價格驚驚漲。低廉的資金成本讓價格與生產面出現K型背離，越吹越大的泡沫脆弱性，讓政府管制措施轉爲機敏。
所以，舉凡扭曲資源、破壞秩序、損害民衆權益的炒作行爲，政府出手一定快、狠、準，必禁絕之而後快，才能善用產業、資金趨勢，鞏固臺灣優勢。
政府在抗疫的艱困階段，引導產業脫困、擺脫競爭限制，並防堵資產泡沫風險所可能發生的多面作戰險境，總不能出現前方吃緊、後方緊吃的扭曲現象。以目前端出的政策來看，確實可節制資金進場炒作，也有誠意解決長期以來因資訊不對稱，形成社會福利無謂損失課題，即使仍有未盡之處，但爲以後的制度改進，提供更多的可能性，絕對值得鼓勵。
對自住買方來說，更是難得迎來一個從所未有的有利新時代。2020或許是最黑暗的一年，但最終也帶來2021年的無限曙光。
►黃舒衛小檔案學歷 政治大學地政系碩士經歷 國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部 東亞建築經理公司市場分析師 永慶房產集團研展中心經理現職 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監