合勤健康事業董事長 李柏憲：活化產業金流 迎戰銀髮海嘯
李柏憲 小檔案
一手催生合勤共生宅的合勤健康事業董事長李柏憲，不僅將位於臺中烏日的合勤共生宅從無到有成功打造，在歷時快四年的過程中，透過對於周邊合作伙伴，乃至於其他同業的心得分享與觀察，李柏憲也深刻了解到，要讓銀髮安養，乃至於不動產開發業者一起來共襄盛舉，迎戰銀髮海嘯，讓產業的金流得以活化，乃至於產生更多的良性循環，絕對不可或缺，其中，他特別看好REITs的型態，將有助於推動銀髮住宅的金流活化，以下是專訪紀要：
答：如今在全國各地都已有業者開始推動興建銀髮養生宅，例如日勝生在三芝、臺灣房屋在關西、土城聲寶，以及新光傑仕堡，未來不論是金融領域或營造產業，都會來參與長照產業的發展，除了民間，公部門對此也開始着力很深，例如新北市政府、雲林縣政府、澎湖縣政府等，都有來跟我們接觸討論合作的方式。
銀髮產業將成BOT新模式
我認爲接下來，政府會釋出更多土地資源給長照產業使用，例如烏日共生宅當初就是使用教育部的土地，透過土地資源的補充，公部門搭配私部門之力一起來進行，而繼社會住宅的BOT、交通建設的BOT之後，未來銀髮產業將成爲BOT的新模式。
而除了政府與民間合作之外，我認爲，進一步活化產業發展所需的資金有其必要，除了銀行融資之外，應該可朝搭配信託REITs來進行，當安養共生宅的使用率或出租率夠高，例如有七、八成時，就可開始進行REITs規劃，後續若有第一檔銀髮、養生宅的REITs問世，將更可活化長照及安養產業的金流。
問：可否深入分析將REITs導引入安養長照產業，可以發揮的效益？
答：將會讓更多的建商有意願投入打造銀髮安養宅。一般建商的開發興建模式，都會以三至四年把資金回收爲目標，這是比較重資產的建設投資型態，可有住宅、首購、換屋、商務、廠辦，因此回收率是他們考量的，資金長期性的停留在同一個地方，不是他們習慣的方式，因此我們得切成兩塊，一是重資產的投資型態，另一種則是新資產的營運型態，而透過REITs，可讓前者在未來銀髮住宅蓋好之後，獲利了結，轉化爲現金離開，然後由想作財務投資，或是爲了日後退休養老生活規劃的投資者來接手。
另一種方式，則是營運公司來承諾向該建商作回租，承諾一定的投報率，再來找願接手的重資產公司，讓其一次性持有，營運端則承諾有固定租金的回報，這也是活化金流可行的方式。
REITs可減輕營運者資金壓力
因此，在上述活化產業金流的面向，可着墨之處很多，包括用信託REITs，另外，長期壽險公司資金進來，未來五至十年內會有這樣的發展，甚至，政府將會有「安養基金」的概念，爲高齡者給予空間滿足、相關照顧的銀髮安養宅或營運單位，向政府的基金來申請，通過的話給予資金的挹注，以政府基金來導入，讓重資產持有者不致壓力太大，如此就能偏離目前大部分都只有大財團才能作長照養生產業的型態。
問：可否再仔細談談，目前投入銀髮安養機構的產業，主要以哪些爲主，REITs機制導入之後可發揮哪些幫助？
答：目前，臺灣目前主要是醫療、建築開發兩大領域的集團在投入銀髮安養產業，而不一樣的導入有不同的發展模式。
一般而言，建築開發商由於有很多投資項目可選，因此不會優先選銀髮住宅投資，此時，面臨場域不多、危老都更又迫切的情況下，必須要提供足夠的誘因。此時REITs即是證券化的概念，透過信託來發行給一般的人來持有該標的物，營運者只要致力於把營運更優化即可，這種分工可充份減輕營運者的資金壓力，讓建築物從期初的投入（土建融），到第二階段要作長期營運，乃至於到有足夠入住者的階段，都能順利銜接。
以日本爲例，附照顧機能的高齡住宅在五、六年前陸續在日本出現，這些，有一部分是建設公司來開發，至於其後的營運，日本就很明確，有營運端的體系，不是隻有社區或物業的保全，還有往後延伸到關懷照顧醫療，未來臺灣也會一樣，建商蓋完安養宅之後，第二階段再由負責作後端營運及管理的營運商接手。
例如，烏日共生宅的住宿、餐飲及活動，都是在養成後端營運的價值，同時重視與社區的連結，也是全面性的連結，若有足夠的經驗，這對建商在第一階段開發之後，轉給長期持有的購買人，及其後的重資產持有人，會是比較放心的情況，後面長期10、20年的營運團隊強度因此很重要。此時REITs也可以發揮長期的資金活化、再複製新的銀髮住宅的功能。
預期會有壽險公司進駐
絕大部分的建商，對於長期持有一個標的物，且去營運，是一個負擔，除了REITs之外，我也預期，會有壽險公司的進駐。
第一階段開發商把建物蓋好，先滿足市場對銀髮住宅硬體設施的需求，第二階段營運單位，承諾品質、投報率，其營運管理是有價值時，這棟建築物，壽險公司也會願意長期持有，因爲可讓保戶，在保單到期時，可讓保戶轉進來到此空間，作爲居住，以保單轉爲到此建物作長期持有。
而透過REITs，則是讓其他更多想來長期參與這個機制、投報率的人，可以直接持有該標的物，並且透過金融商品化的方式，讓建商也可提前把錢拿回來。
至於如何進行REITs，選項很多，可以直接跟銀行作搭配，也可再結合資產公司，由該資產管理公司來作產品的包裝，和銀行搭配發行亦可，這也是我所看到未來較可行的方向，如此更有金流的循環。