房仲：房地合一上路恐降低「僑外資名義」投資意願
外資子樂開發（RIANT CAPITAL LIMITED）去（2015）年10月30日攜手大陸建設，以新臺幣151.2億元買下中信金鬆壽路舊總部大樓，改寫外資在臺投資金額新高。房仲業者分析，外資過去9年累計投資臺灣不動產逾830億元，值得一提的是，2013年後纔開始出現土地開發項目，估計應與遺贈稅調降有關，今年隨着房地合一課稅上路，「僞外資」節稅效果恐怕不如以往，市場以「僑外資名義」投資意願恐會下降。
信義全球資產統計，外資從2007到2015年已累計投資臺灣不動產逾830億元，交易案件地點多位於北臺灣，其中，2013年開始，外資購置項目才明顯轉向土地開發案，與2007到2013年間，市場清一色以私募基金公司投資的交易情形截然不同，估計應是受到政府2009年調降遺贈稅率、房地產走高等因素影響，導致富人將資金匯回投入不動產的同時，索性成立英屬維京羣島商，在房地合一稅上路前利用維京羣島商名義節稅，也因此造就2015年僑外資投資房地產創高的「榮景」。
據悉，2007年到2015年的商用不動產投資金額呈現凹形曲線，在2008年發生金融海嘯後，投資金額逐滑落至2009年的低點，再逐步攀至2015年的230億元新高，當年度除史上最高總價的中信金鬆壽路舊總部大樓的土地持分交易案151.2億元外，成交件數也創歷史新高。
信義全球資產經理王維宏指出，2013年開始，投資人以「僑外資」身分大舉成立英屬維京羣島公司、投資不動產，同一時間，私募基金的投資件數卻逐漸減少，推測應是不動產價格爆漲，租金收益卻未同步調升，導致臺灣不動產年化收益率多在3％以下，和國外動輒5％到6％的收益率相比明顯缺乏競爭力，因此澆熄外資基金投資的熱情。
他分析，若觀察交易屬性，私募基金多以短期投資獲益或長期收租利益爲考量，2013年前多屬純辦、零售、廠辦居多，主要看好收租獲利，但也不乏持有數年後出售獲利的案例，像CPI Asia T-Mart Limited取得亞太經貿廣場兩年後，即出售給新光人壽；反觀2013年後開始出現土地交易，購買者清一色全是英屬維京羣島商，「多屬鮭魚返鄉的僑外資」。
▲土地示意圖。（圖／記者李毓康攝）
王維宏舉例，最典型案例就是紡織大王宋良浩所成立的英屬維京羣島商虹光國際資產管理公司，主要任務就是爲自家建築推案購地；英屬維京羣島商善淵國際公司向長虹建設購入「帶興建合約」內湖土地，也是準備興建廠辦推案銷售；中信金舊總部案更是大型土地開發案，則由英屬維京羣島商子樂開發與大陸建設合作拿下開發權。
「2013年可說是外資投資的分水嶺，在此之前以私募基金投資零售、純辦、廠辦爲主，而之後則多爲英屬維京羣島商僑外資之投資，投資項目也轉向土地。」王維宏說，臺灣租金收益率始終無法追上其他國際都市，且不動產價格近年也升至新高水位的影響，因此投報率低，導致短期買賣獲利不易，私募基金投資臺灣不動產的誘因不高，「反而僑外資可能受節稅誘因投資臺灣」。
不過，隨着房地合一課稅今年上路，未來投資人想以外商之名購買不動產的節稅效果不如以往，若恢復國內企業身分，購屋反而可依17％營業所得稅率課徵，且不受短期持有高稅率等規定限制，節稅效果反超境外公司（35％到45％），未來市場以僑外資身分投資的意願恐降低。