方正證券：廣州樓市新政有何啓示?

智通財經APP獲悉，方正證券發佈研究報告稱，此次廣州優化限購政策符合預期，速度之快、力度之大證實地方層面自主調控權已被充分給予，表明中央穩地產決心堅定不動搖。廣州或爲一線城市政策“試驗田”，廣州限購政策的大幅度優化或將引領新一輪一線城市的政策鬆綁潮，北京、上海、深圳等城市樓市管控政策有望加速跟進鬆綁。核心關注：保利發展(600048.SH)、天地源(600665.SH)、我愛我家(000560.SZ)、浦東金橋(600639.SH)。

事件：1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發了《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》涉及①優化限購政策;②加大住房保障力度;③支持房企融資;④加強房地產市場監管等多方面。

方正證券觀點如下：

廣州率先響應中央號召，凸顯效率、彰顯力度。

廣州此次優化限購政策具體包括：①解除120平以上大戶型限購;②支持“租一買一”與“賣一買一”;③支持“轉移、合併登記一體辦理;④商服類物業不再限定轉讓對象。該行提到，住建部會議賦予地方層面充分的調控自主權，一線城市限購有望加速鬆綁。此次廣州優化限購政策符合該行的預期，速度之快、力度之大證實地方層面自主調控權已被充分給予，表明中央穩地產決心堅定不動搖。

廣州作爲政策“試驗田”，示範作用或將引領其它一線城市加速跟進。

從去年下半年開始的一線城市政策寬鬆期來看，2023年8月30日廣州宣佈落地“認房不認貸”後，深圳、上海、北京相繼跟進;2023年9月20日廣州率先優化限購政策後，上海於次月跟進放鬆金山區限購。該行認爲，廣州或爲一線城市政策“試驗田”，此次廣州限購政策的大幅度優化或將引領新一輪一線城市的政策鬆綁潮，北京、上海、深圳等城市樓市管控政策有望加速跟進鬆綁。

放開120平以上戶型限購，改善型需求將被優先釋放，助力商品房迴歸商品屬性。

根據新政策，在限購區域範圍內，購買建築面積120平以上(不含120平方米)住房，不納入限購範圍，且名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。該行認爲，2023年廣州限購區商品房成交之中，120平以上住宅成交均價爲72445元/平，而120平以下的成交均價爲41579元/平，表明現行優化限購政策直接利好改善型高端商品房市場，而改善型產品更具商品屬性，充分交由市場消化符合房地產新模式的發展方向。

《通知》強調支持保障性住房供應，結合改善型產品限購放開，房地產發展新模式再邁一大步。

《通知》明確2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶，同時放開120平以上戶型限購。該行認爲，廣州此次新政標誌着“14號文”所明確的兩大目標(①居者有其屋;②商品房迴歸商品屬性)在地方層面正在積極落實，房地產發展新模式推進速度預計將持續加快。

《通知》積極探索房地產融資協調機制，疊加限購政策的持續鬆綁，廣州樓市銷售有望加速回暖。

《通知》明確將建立分管市領導任組長，住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等相關部門爲成員單位的房地產融資協調機制，以搭建政銀企溝通平臺，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。該行認爲，以廣州爲代表的一線城市二手房成交量於2023年中旬開始不斷上升，表明一線城市結構性置業需求仍然旺盛，然而需求端對房企信用風險的擔憂或爲影響其需求釋放至新房市場的核心因素之一，而隨着地方層面不斷落地房地產融資協調機制，行業信用或將加速修復，疊加限購政策的持續鬆綁，廣州樓市有望持續回暖。

標的方面，核心關注：保利發展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關注：①城中村改造越秀地產(00123)、天健集團(000090.SZ)、中華企業(600675.SH);②存量房賽道貝殼-W(02423);③優質民企新城控股(601155.SH)、龍湖集團(00960);④格局優化招商蛇口(001979.SZ)、華髮股份(600325.SH)、建發國際集團(01908)。

風險提示：政策落地或不及預期;股市或有調整風險;樓市回暖不及預期。