新政兩週後，廣州二手樓市現轉穩趨勢
自廣州樓市“528新政”落地後，時間已過去兩週，從目前的情況來看，廣州住宅市場的反應較爲明顯，中指研究院的數據顯示，端午假期期間，廣州新建商品住宅日均成交同比增長6%，較2019年增長20%。二手住宅方面，需求也呈回暖態勢，據貝殼找房的數據，6月2日，廣州二手住宅帶看量達17907次，看房人數達3981人，均爲5月以來的最高值。此外，部分板塊熱度顯增，天河珠江新城板塊、黃埔知識城板塊、海珠濱江東板塊、番禺祈福板塊及市橋板塊帶看量、成交量均維持在全市較高水準，其中濱江東板塊在均價微增的同時，平均成交週期還有所下降。
不過，受二手房取消限售、“賣一買一”等政策帶來的改善需求批量釋放的影響，二手住宅供應量也出現了明顯增長。5月29日，新政實施當日，貝殼二手住宅新增掛牌量便達到了1371套，當週掛牌高達6132套，與近三個月的低點相比，新增掛牌接近翻番，目前，貝殼找房二手住宅有效房源已接近15萬套。供、求同步增長的同時，二手住宅成交週期目前仍處於穩定態勢，據貝殼找房的數據，今年以來，廣州市二手住宅平均成交週期持續處於210至230天區間，相比2023年仍屬高位。
二手成交顯著上升，增長動力源自“兩極”
據合富研究院的數據，新政落地後兩週，廣州市二手住宅網籤總數持續創4月以來的高值，5月27日至6月9日兩週內，單週二手住宅網籤宗數均超過2300宗，與今年3月的高點已相當接近，其中，番禺、海珠、天河等中心區域及近郊區域成交量環比增長顯著，部分區域超30%。此外，成交穩步回升的同時，全市二手住宅網籤均價已經連續四周重回3萬元/平方米以上。
二手成交的增長主要來自90平方米以下剛需戶型及市中心的大戶型單位“兩極”，其中全市90平方米以下戶型成交佔比超60%。以最爲突出的海珠區爲例，合富研究院的數據顯示，新政兩週內，海珠區二手住宅網籤量達4月以來的峰值。同時，在6月3日至9日這一週內，海珠區二手網籤中，近八成爲90平方米以下的剛需戶型，尤其在工業大道南、南洲、寶崗大道等板塊，中小戶型成爲支撐成交量增長的主要力量。
廣州鏈家保利百合分店店長李雄偉向記者介紹，新政後，其門店所在板塊二手總價在200萬元以下的單位成交週期顯著縮短，除此之外，門店的租賃客戶中，也不乏出現置業意向並主動上門諮詢者。李雄偉表示，此前門店月均租賃業務成交在30單左右，新政實施以來，已有兩位客戶主動上門，此類客戶均爲已經在該板塊內租住了兩三年的租客，每月房租在4000元左右，新政降低首付門檻和利率後，求購郊區新房或是在區域內尋找一個樓齡較老的單位，壓力都小了不少。
中心區域的天河區珠江新城、海珠區濱江東等板塊在短期內成交增長也十分顯著。廣州鏈家興盛分店經理李超俊表示，珠江新城板塊新政後反應相當積極，成交量從此前的日均2宗增長至日均5宗左右。數據顯示，天河區二手住宅單週成交量在6月3日至9日這周內達到了春節以來的峰值，珠江新城、天河公園板塊的高端物業成交增長，拉動區域內二手均價突破6萬元/平方米。
供應同步增長，二手議價空間仍在
儘管從成交端來看，政策“強心劑”的效果顯著，但隨着“528新政”取消二手住宅限售，供給端也同樣迎來了一波大幅增長，一批交付不滿兩年的次新房在近兩週內迅速在二手市場掛牌。海珠區工業大道南板塊的中海觀瀾府、天河區奧體板塊的保利天匯、番禺區的越秀和樾府等近兩年開售的熱門項目最近兩週均有次新房掛出，但在掛牌價格上與周邊一手相比並未形成較大差異，能夠吸引到的買家較爲有限。
以中海觀瀾府爲例，目前貝殼掛牌房源14套，單價在7.2萬-12.6萬元/平方米區間，而地段、面積段接近的周邊新項目保利燕語堂悅，4月底開盤時，參考均價則是不低於6萬元/平方米。此外，次新房仍需按規定繳納增值稅，這一點決定了這批剛剛進入二手市場的住宅不會在成交端掀起太大波瀾。但在供應量居高不下的前提下，二手市場議價空間仍將維持高位。合富研究院數據顯示，四月、五月廣州二手住宅議價空間分別爲8.4%和8.1%，收窄趨勢初顯，但仍爲一年內的高位。
另一方面，一批預算並不那麼捉襟見肘的買家在降首付、降利率的貸款政策支持下，通過提高槓杆率選擇上車新房。廣州鏈家保利百合分店店長李雄偉介紹，以總價300萬元爲分界，預算達到這一水平的買家，有不少轉向了荔灣區的新房。在剛剛結束的端午假期裡就有買家改變想法，該買家原計劃求購保利百合花園的二手兩房單位，但目前已經簽約了荔灣區花地灣板塊的某新房項目。板塊內原有的剛需買家原本大多是帶看總價300萬元左右的二手房，但近兩週基本都已經開始帶看總價450萬-500萬元的房源及新房項目，在選擇空間更大的情況下，買家對居住環境和小區品質的要求明顯有所提高。
從貝殼找房的數據來看，新政兩週以來，二手市場方面無論是成交量還是帶看量，距今年三月、四月的年內峰值均還有一定差距。在供應量平緩增長的情況下，二手市場降價房源數仍遠高於漲價房源，日均在1000至1500套之間，與之相比的是，即便在達到峰值的新政實施當日，漲價房源僅有251套。總體來看，二手市場的現狀還將持續一段時間，買方市場的局面一段時間內仍較穩定。
文、圖 記者 範晗越