房企生存艱難羣像：賣項目求生 中小房企生存難

廣州，房價近四年連續上漲的一線城市，今年卻出現了多家破產房企；還有多家中小房企或項目公司陷入流動性困境。

上半年，廣州粵泰股份以及泰禾旗下的廣州院子項目，均擬出售予世茂房地產紓困，但依然未解除風險。

不只是廣州。房地產市場殘酷和真實的一面正在展現，截至7月24日，全國250多家中小房企、區域型房企宣告破產或被強制清算；一些中大型房企也遭遇資金鍊危機，如泰禾、新城控股、華僑城等，紛紛“斷臂求生”。

破產房企年年有，今年有何不同？從房企銷售排行榜來看，市場集中度在近三年來已大幅提升，行業併購整合進入深水區，甚至發生在大型房企之間。

從行業環境來看，今年土地和資金這兩個房地產市場最核心的要素，都更難以獲得，中小房企“被扼住了命運的咽喉”，沒有發揮的餘地，等待他們的，多數是破產消亡或被兼併的命運；一些以前風格激進的中大型房企，也會陷入流動性困境。

多家房企人士認爲，千億規模和運營能力，是未來房企生存的門檻。

房企生存艱難羣像

7月23日，粵泰股份的一紙公告透露出無奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日連續跌超過20%，屬異常波動。

公告坦承，作爲出售給世茂的項目之一，公司正與安徽淮南項目的小股東協商股權退出等事宜，目前還未達成一致，與世茂的交易尚未完成。因此，公司目前流動性困難尚未完全緩解。

廣州本土房企粵泰股份是一家老牌房企，2018年10月，粵泰股份多家子公司相繼爆出債務逾期問題，並涉及多項訴訟、仲裁，部分銀行賬戶、股權債權、項目物業等被凍結或查封。

截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款爲29.52億元，逾期應付利息2.46億元。

爲緩解流動性緊張，今年6月9日，粵泰股份與世茂房地產簽署協議，擬轉讓五個項目，交易對價總計63.97億元。

但從最新的公告來看，下屬公司牽涉到很多股東、債權糾紛，出售項目並不順利。

粵泰股份僅是今年資金鍊緊張的房企之一。人民法院公告網記錄顯示，截至7月24日，全國共有270多家房企申請破產或被強制執行清算。

從破產房企的區域分佈，可以看到一線城市整體不多，而絕大部分的破產房企集中在二、三線，四、五線城市，均爲中小房企。

如4月24日，昆明市中級人民法院消息顯示，雲南奧宸房地產開發有限公司及其子公司昆明香緹玫瑰公司將破產重整。總資產超180億元的奧宸地產，曾連續7年獲得“中國房地產百強企業”稱號。

小體量、高負債、未上市是中小房企的共同特徵，因此更容易受市場波動的影響。在克而瑞中國排行榜位列123名的奧山集團，操盤金額僅67.8億，但其淨負債率高達283%；還有操盤金額僅39.9億元的銀城國際，淨負債率高達350%。

不過，今年並不是只有中小房企面臨危機，大型房企斷臂求生的戲碼也不斷上演。

7月23日，在遭遇實際控制人出事的“黑天鵝”僅二十多天後，新城控股緊急公告，欲出售約40個項目套現；7月24日，公司又公告，擬籌劃轉讓部分項目公司股權及相關債權，交易總額不超過150億元。

此前，泰禾先後賣出10個項目融資112億紓困；淨負債率大增的央企華僑城也已出售7個項目；陽光城在4月連續出售兩項優質資產，回收約60億資金。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認爲，今年是房地產企業的“爆雷年”，由於房地產已經連續上升比較長時間，而當下的限購、限貸、限價等政策導致房子無法套現，房地產的流動性枯竭了。

他進一步指出，近期流動性可謂“又鬆又緊”。鬆是由於國家貨幣供應提升，緊是因爲民間資本比較缺乏。因爲政策問題，房企很難獲得銀行資金，而民間資本相對枯竭的時候，房企爆雷就多了。

被什麼扼住了咽喉？

過去30年，中國廣闊的房地產市場，孕育了數萬家房地產公司，其中佈局全國的大概在一兩百家，行業極其分散。

過去三年間，房地產行業的兼併重組開啓，以融創爲代表的房企通過併購快速擴張，實現規模的幾何式增長；老牌龍頭房企萬科、保利等穩健上升，連同深度佈局三四線的恆大、碧桂園，一同站在房企俱樂部的頂端。

大量的中小房企則陷入了生存困境。三年前，廣州一家本土小房企老闆對記者說，要生存就必須上千億，但這個很難，中小房企在融資和拿地上，均不佔優勢。

今年房地產的融資環境對中小房企更不友好。5月份開始，房地產信託、海外發債連續收緊，這類高成本的融資渠道，也幾乎關閉了。

東方證券分析師竺勁稱，中型房企有較大規模擴張訴求、拿地動力強，又相對缺乏自有資金，受信託融資整頓衝擊大；小型房企原本就難以獲得信託融資資源，受影響也小，但其難抗市場波動。

羣益證券（香港）分析師沈嘉婕表示，當前房地產市場融資能力分化，隨着融資渠道收緊，龍頭房企相對於信用資質較弱的房企，資金優勢愈發明顯。

中原地產研究中心數據顯示，7月以來美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率高達8%，最高甚至達15%，高利率融資的皆爲中小房企。

比如，中海於7月9日發行的5.5年期的20億港元固息債券利率約爲2.9%，創同業最低利率；中海年內5筆融資平均利率約爲2.99%。

而佳兆業於7月17日發行的3億美元優先票據，利率爲10.875%；泰禾7月發行的一筆美元票據，利率更高達15%。

房地產金融政策收緊下，中小房企境內外融資四面楚歌，IPO成爲救命稻草。今年以來，德信中國、銀城國際、濱江服務、中樑控股先後上市。

然而，僧多粥少，IPO一票難求。大多房企仍在港交所排隊等候中，其中就包括匯景控股、海倫堡、奧山控股、新力控股、萬創國際等。

在房企生存的另一大資源——土地的獲取上，中小房企也早已喪失活力。易居中國執行總裁丁祖昱指出，今年的土地市場，基本已是央企、國企及超大型房企的主場了。

據21世紀經濟報道統計，央企地產商中海外今年拿地已超750億，融創拿地+併購已超800億。

地方國企也不遑多讓。今年上半年，越秀地產的土地支出已達到336.86億元，翻倍超過去年全年的159億元，也已超過公司此前制定的拿地計劃金額。

中小房企在土地市場幾乎消失不見。在6月24日的深圳土拍中，一家福建小房企原本打算與深圳本地大房企組成聯合體拿地，但最終流產。

資金與土地雙雙受限之下，頭部房企會對中小型房企進行併購，加速行業集中度提升。

克而瑞數據顯示，2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，規模房企競爭優勢進一步深化。

竺勁表示，房企集中度提升提速，快週轉和抓回款將成重要抓手。通過加快週轉，中小型房企可以快速回籠資金，提高資金使用效率，贏得一定的發展空間。