企業求生的盡頭，是“賣房”？

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外部環境的動盪下，全球各地很多企業已然走到了破產的邊緣，一組組數據觸目驚心。

根據調查公司東京商工Research發佈的數據，2022年度(截至2023年3月底)，日本企業倒閉數量比上一年度增加15%，達到6880家；標普全球市場情報的數據則顯示，今年首四個月，美國破產申請數量超過230起，創2010年以來的新高，截至6月22日，累計324家美國企業已經提交破產申請，

與之相比，受益於去年年底的全面開放，我國經濟的復甦反而讓企業出現了回春的跡象，不過，不少企業仍是倒在了復甦的前夜，或艱難求生。

這其中不乏行業獨角獸或老牌企業。以6月份爲例，先是拉夏貝爾正式進入破產清算，招募投資人，後美特斯邦威變賣家產，以圖回血，近期，昔日“烘焙第一股”克莉絲汀又被曝光關閉旗下所有零售門店、銀行賬戶被凍結。

風雨數載，他們卻不得不走上賣房求生或還債的路，而誰也沒想到，企業生存到最後拼的是房產。

創業打拼多年，最值錢的是房產

上海人對克莉絲汀並不陌生。以前，我國的烘焙行業主流還是以作坊形式經營，克莉絲汀是較早一批外資投資的烘焙企業代表，它以西式烘焙冷鏈技術、中央烘焙工廠模式以及品牌化連鎖經營迅速崛起。2000年時，克莉絲汀就成爲了烘焙行業唯一一家接近千家連鎖店的企業。

而今年3月，克莉絲汀上海總部被發現已經人去樓空。

雖然人去樓空，可公司還拖欠店鋪租金、供應商貨款以及員工薪酬。爲了償還，克莉絲汀只能出售物業，一個是位於上海西藏南路1431號1、2層整層建築，面積爲257.96平方米作辦公用途的物業，另一個是位於上海惠南鎮人民東路2693，2695，2729弄4號202，室建築面積爲214.32平方米作住宅用途的物業。但是，其所套現的1689萬還不足以償還5700萬的拖欠。

比之克莉絲汀，美特斯邦威更早地走上了賣房自救的道路。去年10月，美邦服飾出售位於湖北省武漢市光谷世界城西班牙風情街1幢B單元的店鋪，交易價格爲1.9億元。不到兩個月，公司再次出售位於貴州省貴陽市中華中路145號店鋪，交易價格爲1.3億元。

如今，其所持有的位於遼寧省瀋陽市和平區太原街1號、1-1號店鋪，作價3億元，也被賣掉。

美特斯邦威、以純、森馬、真維斯、班尼路...不少80、90後的消費者對這些品牌記憶猶新。而近幾年國內服飾行業在消費升級的大趨勢下，消費需求更加多元化和複雜化，新興潮流的涌現和更迭，讓市場經歷了多次洗牌，曾經耳熟能詳的國產服裝品牌要麼被淘汰，要麼像美特斯邦威一樣，縮減門店，變賣家產以求生。

所謂家產，不外乎股票、房產、設備等等，某種程度上品牌也可以包括在內，但企業陷入營收困境，品牌價值隨之縮水，說到底最值錢的、最快變現的往往還是房產。只是，賣房同樣不易。

今年2月，拉夏貝爾全資子公司拉夏貝爾服飾（天津）有限公司將位於天津市西青區大寺鎮興華四支路24號的工業房地產進行拍賣，此次拍賣的起拍價爲2.28億元，較資產評估價3.25億元打了七折。而截止拍賣結束時間，根本無人出價，已確定流拍。

2018年，曾經的家電巨頭長虹在接連的戰略失誤及企業內部管理問題下，日漸衰落，爲了儘快獲取流動資金，長虹無奈之下，把位於上海靜安區的長虹大廈賣了。當時它的市場價格至少在1.5億元以上，但最終的交易額才8000萬。不少投資者憤憤不平，表示“這是把上市公司當唐僧肉”。

更可惜的是，這8000萬對長虹而言還是於事無補，去年，公司再次把31套存量房產，放在西交所掛牌出售。

有人無房可賣，有人房賣不出去，有人不斷賣房來自救，但終究還是後者更好一些。

粉飾業績只能靠賣房

要說誰是房地產業最強的企業，可能答案不一，但要說股市中最壕的、賣房產的非房產企業，海馬汽車必然是其中之一。

2019年，海馬汽車一個月內連續兩次公告，擬出售海南省海口市及上海市兩地的房產，這兩處房產共計401套，其中海口有365套，上海有36套。據澎湃新聞記者測算，這些房產的市場價格均已經達到其當初買房價格的5倍以上，難怪不少網友調侃，“一家公司相當於一個開發商”。

令外界驚訝的是，到了2020年，海馬汽車再次在二手房交易市場甩出了145套房產。

誰也不知道海馬汽車手中到底有多少房產，而無獨有偶，每年年底爲續命紛紛“揮淚”出售房產的不在少數。以2019年爲例，在港股上市的“減肥茶第一股”碧生源發佈公告，擬作價4.63億元，出售北京申惠碧源雲計算科技有限公司擁有的土地及建築物等；東方鉭業的公告顯示，公司擬通過產權交易機構掛牌的方式，公開對外出售公司所有的北京千鶴家園小區11套房產。

爲什麼企業喜歡在年底賣房產？除了迫切需要續命之外，主要是通過出售房產增加企業利潤，粉飾業績報表。尤其是一些有退市風險的企業，更需要賣房來保殼。

還是以海馬汽車爲例，根據2019年海馬汽車發佈的關於出售部分閒置房產的進展公告，上半年計劃出售的401套房產已銷售318套，帶來應收款1.47億元，已收款1.2億元，對淨利潤的影響金額爲0.74億元。按照5月23日發佈的公告，通過出售這401套房，海馬汽車預計資產處置金額爲3.33億元，預計實現歸母淨利潤1.7億元。

如果沒有這些房產，海馬汽車財報上的連年虧損只怕更難看。但是，用賣房來保殼或粉飾業績，或許能讓企業暫時鬆口氣，卻難以挽救不斷下滑的發展趨勢。

如美特斯邦威，從2012年開始，美特斯邦威的營收和淨利潤都走向下坡路，同比均下降4%，淨利潤更是同比下降30%。到了最近，從2019年至2022年，美邦服飾營業收入連續4年下滑，歸母淨利潤持續爲負，4年合計淨虧損超29億元。這4年時間裡，美邦還關閉了2000多家線下門店。

不過，值得一提的是，美邦服飾賣房，多數都賣到了雅戈爾手裡，雅戈爾則向外界證明了當房產成爲企業的業務之一，未必不能拯救自我。

雅戈爾靠服裝起家，但從上世紀90年代起，企業就涉足房地產和金融投資。尤其是2004年後，雅戈爾先後在蘇州、杭州、上海等地拿下地王項目，到2010年時，房地產預售金額已達到118億元。時至今日，雅戈爾成功構建了“服裝+房地產+投資”的業務版圖，而房地產既是其營收的主要來源，亦是利潤的主要來源。

2022年，雅戈爾148.21億元的營收中，有85.50億元來自房地產板塊，營收佔比超過57%。另外，房地產業務實現歸母淨利潤23.01億元，是服裝業務歸母淨利潤的三倍有餘。

雅戈爾實現了靠房產賺錢，只是它到底是一個服裝公司還是房地產公司呢？

低迷的房地產，迷茫的“賣房者”

雅戈爾在房地產市場上賺得盆滿鉢滿，大大彌補了服裝業務下滑帶來的損失，可近來該公司卻頻頻宣佈迴歸主業。雅戈爾在2021年財報中披露稱，公司核心主業爲以品牌服裝爲主體的時尚產業，建立世界級時尚集團依然是公司未來的戰略。

做出同樣舉動的，還有其同行—七匹狼。七匹狼和雅戈爾的發展路線極爲相似，在服裝主業持續疲軟的態勢下，地產業務反而成爲七匹狼集團謀求增長的關鍵點。財報顯示，2014-2016年及2017年1-9月，該公司地產板塊收入佔主營業務收入比重分別爲13.77%、10.34%、42.48%、58.29%。

而當前，七匹狼卻重新提起作爲一個時尚品牌的企業使命，宣佈將重新審視並聚焦核心主業及核心夾克品類。

房地產市場的低迷和動盪，讓依靠地產投資支撐業績的企業看到了更大的風險，即使服裝的主業再不濟，也是一個可以長期持續的生意，房地產則不然。自2020年起，房地產上升的長週期結束，逐步進入下行階段，這個下行週期持續多久，誰也無法預料，更何況房地產市場上暴雷的一個接一個，跨界者也人人自危。

其實早在十年之前上演過相似的一幕。2010年、2011年時，受房地產火爆的刺激，外行進入房地產行業的特別多，而到了2012年、2013年左右，外行開發商紛紛逃離房地產。

據Wind資訊統計顯示，在A股2000多家上市公司中，除了房地產與建築業外，2005-2012年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238家，到了2012年年報中，這一數值降到了133家。不是說外行跨界房產不行，而是面臨的風險更大，當時，不少非房地產主業企業有心退出，卻已陷入了無人接盤的困境。

當然，有人急着甩賣，也有人選擇抄底。

2021年以來，不少房企因現金流壓力被迫低價甩賣酒店、寫字樓等物業，行業一片低迷之際，一些“金主”悄悄入場。如去年，內蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司宣佈，擬與其控股子公司電力冶金集團購入上海靜安區蘇河灣板塊的寫字樓及其地下210個停車位，物業總面積爲4.54萬平方米，總價值約26.7億。

還有科興，2021年10月，北京科興益道置業有限公司註冊成立，它的背後正是北京科興中維生物技術有限公司。

縱觀國內大中小企業，強者愈強、弱者愈弱，業績的差距導致企業之間也出現了明顯的分化。無論是出於自救還是及時套現，後者只能賣房子，而前者同樣也認爲還是房產更靠譜，因爲不管是投資還是創業、擴張，情況更不容樂觀。

不過，房產能救企業到幾時，誰也不知道。畢竟，現在的樓市也是一言難盡。