房地產行業點評報告：上海兩區定向放鬆限購，一線城市購房政策加速調整（開源證券研報）

每經AI快訊，2024年1月16日，開源證券發佈研報點評房地產行業。

上海青浦、奉賢對符合條件非滬籍單身人士鬆綁限購

2024年1月13日，上海市青浦區和奉賢區根據區域發展和產業導向前提下實施人才新政：與青浦區、奉賢區用人單位簽訂2年及以上勞動（聘用）合同且工作滿1年的非滬籍人才；同時，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房；並同時符合單位條件之一、個人條件之一的，可在青浦、奉賢新城區域範圍內購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整爲個人。

繼金山、臨港後再次放寬限購，五大新城仍有放鬆空間

2019年，臨港新片區將符合條件的非滬籍人才購房資格由居民家庭調整爲個人，將社保、個稅的年限要求調降至三年，同時於2022年購房要求縮短至一年，2023年調整爲3至6個月。2023年10月，金山重點轉型區也定向鬆綁外地人才單身住房限購，購房社保年限降至三年。本次青浦和奉賢區的調整政策是對五大新城邊際限購放鬆的再次補充，放鬆範圍較金山區有所擴大，體現了政府對於五大新城發展的重視，或將帶動區域房地產市場企穩回升。截至2023年1月中旬，五大新城中仍有嘉定和松江政策尚未調整，後續區域限購層面仍有進一步鬆動可能性。

寬鬆政策下成交不及預期，五大新城或將成爲新房供應主力區域

上海於2023年9月1日官宣執行“認房不認貸政策”，12月14日官宣下調房貸首付比例、下調房貸利率下限及放寬普宅認定標準。根據上海市房管局數據，2023年9-12月新房月度成交面積同比分別-31%、+5%、-38%、-15%，2024年1月前兩週新房成交面積同比下降60%；據中指院數據，上海2023年9-12月二手房網籤套數同比分別-4%、-9%、+1%、+36%。整體來看寬鬆購房政策帶動了二手房成交量，但對新房去化促進作用有限。據廣州市房產局數據，自2023年9月外圍區域限購放開後，10-11月新房成交面積分別同比增長27%和78%，限購放鬆促進市場成交效果顯著。據中指院數據，2023年上海五大新城宅地成交建面佔比達54%，或將成爲2024年新房供應主力區域。本次精準的寬鬆限購政策調整擴大了有效購房人羣範圍，有利於新房去庫存，促進區域新房市場健康發展。

投資建議

上海繼臨港新片區和金山區之後，再次邊際放鬆青浦和奉賢兩區的限購政策，釋放了非核心區域購房政策持續寬鬆的信號。一線城市中，廣州已於2023年9月放開外圍四區部分地區的限購，我們預計後續一線城市非核心區域限購政策或將加速出臺。我們持續看好投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產、華髮股份等優質央國企；（2）萬科A、濱江集團、新城控股等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：政策落地不及預期、房地產市場回暖不及預期。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)