房地產行業第2週週報（1月6日~1月12日）：新房二手房成交同比繼續走差；上海奉賢青浦放鬆人才限購政策（中銀國際研報）

每經AI快訊，2024年1月16日，中銀國際發佈研報點評房地產行業。

新房成交面積同比降幅擴大，環比降幅收縮；二手房成交面積環比由負轉正，同比由正轉負；土地市場環比量價齊跌，土地溢價率環比上升，同比下降。

核心觀點

新房成交面積同比降幅擴大，環比降幅收縮。新房成交面積爲227.7萬平方米，環比下降3.5%，環比降幅較上週縮小了46.7個百分點，同比下降53.5%，同比降幅較上週擴大了17.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別爲11.3%、-17.8%、19.8%，同比增速分別爲-43.1%、-55.7%、-58.2%。一線城市同比降幅較上週分別擴大了3.1個百分點，二、三四線城市同比降幅較上週減小了24.0、26.0個百分點。

二手房成交面積環比由負轉正，同比由正轉負。18個城市成交面積爲174.2萬平方米，環比上升23.1%，環比降幅較上週擴大了40.6個百分點，同比下降4.9%，同比較上週下降6.2個百分點。一、二、三四線城市成交面積環比增速分別爲12.9%、44.4%、-6.6%，同比增速分別爲-0.7%、-13.5%、14.2%。一線城市同比增幅較上週減少了36.3個百分點，二線城市同比降幅較上週減少1.5個百分點，三四線城市同比降幅較上週減少19.6個百分點。

新房庫存面積同環比均下降，去化週期同環比均上升。12個城市新房庫存面積爲9819萬平方米，環比增速爲-0.4%，同比增速爲-5.3%。去化週期爲15.4個月，環比降低0.1個月，同比提升2.9個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化週期分別爲16.3、12.8、62.6個月一、二、三四線城市環比分別提升0.1、0.03、4.0個月，一、二、三四線城市同比分別提升5.0、2.9、33.5個月。

土地市場環比量價齊跌，土地溢價率環比上升，同比下降。百城成交土地規劃建築面積爲1746.7萬平方米，環比下降79.6%，同比下降41.3%；成交土地總價爲301.1億元，環比下降83.9%，同比下降21.1%；成交土地樓面均價爲1723.9元/平，環比下降20.9%，同比上漲106.3%；百城成交土地溢價率爲3.1%，環比上漲0.5個百分點，同比下降5.6個百分點。

房企國內債券發行規模環比上升。房地產行業國內債券總髮行量爲184.6億元，同比下降25.6%，環比上升143.5%。總償還量爲205.7億元，同比上升20.7%（前值：-30.1%），環比上升382.7%；淨融資額爲-21.1億元。

板塊收益有所上升。房地產行業絕對收益爲-1.1%，較上週上升1.8pct，房地產行業相對收益爲0.3%，較上週上升0.2pct。房地產板塊PE爲10.32X，較上週下降0.15X。北上資金對計算機，交通運輸，家用電器等加倉金額較大，分別15.28，7.54，6.29億元。對房地產的持股佔比變化爲-0.73%（上週爲-0.74%），淨買入0.33億元（上週淨賣出1.06億元）。

本週，中央層面，1）住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》。《通知》主要從建立城市房地產融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作四個方面的內容展開。2）根據經濟觀察網報道，央行已批覆總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南8個試點城市購買商品房用作長租房，年化利率約爲3%，期限最長不超過30年，貸款渠道主要爲國開行、中國銀行等7個國有銀行。此舉不但有望爲租賃市場提供更多穩定的房源，促進租賃市場的健康發展，同時也有利於房地產去庫存。

地方層面，1）廣州發放一線城市首批房票，我們認爲，房票制度對於城中村改造的推進效率介於貨幣和實物安置之間，更重要的意義在於能夠去庫存和緩解政府短期集中的支付壓力。從目前的運行模式和市場反饋來看，房票安置由於所涉及的範圍較窄，且仍在起步期，其所產生的效用還有待觀察。2）1月13日上海奉賢區和青浦區放開了人才限購政策，最大的變化在於取消單身限購、5年社保將爲3年。從實施範圍來看，青浦和奉賢的人才購房新政實施範圍是在新城範圍，而不是行政全區。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉賢新城、臨港新片區（南匯新城）（2023年9月）、金山區（2023年10月）已調整限購政策，預計後續嘉定新城、松江新城或也將出臺類似限購放鬆政策。

投資建議

我們認爲，短期關注近期各項支持政策落地實際效果以及效果持續性，中長期關注城中村改造、保障性住房建設推進帶來的行業機會。當前大背景下，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備α屬性。穩健經營的優質民企和混合所有制房企或將受益於後續更有針對性的融資支持政策，若能在本輪週期中生存下來，或具備更大的估值修復彈性。

現階段我們建議關注四條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發展、招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、華髮股份、綠城中國。2）安全係數相對較高的民企：濱江集團、美的置業。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團。4）有城中村改造和保障房建設、或REITs相關主題機會的：中交地產、城建發展、中華企業、南山控股。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)