丁祖昱：存量房貸利率或再下調，影響有多大？

中新經緯9月3日電 題：存量房貸利率或再下調，影響有多大？

作者 丁祖昱 克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院執行院長

據媒體報道，市場傳聞稱，有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸利率批量下調或允許客戶直接轉入其他銀行，按照最新利率簽訂合同，以降低居民房貸負擔。

事實上，“517新政”以來，隨着增量房貸利率下行，存量房貸利率下調呼聲再起。今年以來，貸款市場報價利率(LPR)經歷了兩次調整，2月5年期以上LPR單邊下調25BP(基點)至3.95%，7月再下調10BP至3.85%，累計已下調35個BP。

各大城市首套房、二套房貸款利率持續走低，廣州、蘇州等城市的房貸利率已經降至3%以下。

據CRIC(克而瑞)調研，重點30城首套房平均商貸利率爲3.21%，二套房平均貸款利率爲3.53%，較年初下調約0.6-0.7個百分點。其中，杭州、武漢、廈門等超半數城市首套房貸款利率已降至3.2%及以下，廣州、蘇州首套房貸款已經跌破3%，例如廣州，匯豐銀行首套房貸利率低至2.9%，渣打、廣州銀行利率也低至2.95%，幾乎已經接近公積金貸款利率。

對於存量房貸而言，年初以來LPR下調一定程度上可以帶動存量房貸利率下調，以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日(通常是明年1月)調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持在4%以上。

2023年三季度，存量房貸利率已經歷了一輪調整。彼時，央行、金監局於2023年8月31日發文指導下調存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率。

2023年11月6日，央行發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，調整後的加權平均利率爲4.27%，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

不過，存量房貸利率下調仍面臨加點調整約束。今年6月，我們觀察到提前還貸的現象仍然存在。我們認爲，隨着新舊房貸利差的逐漸擴大，存量房貸利率仍有進一步下調的空間。如果能夠儘快調降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，爲經濟增長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況，穩定房地產市場。

CRIC根據目前存量房貸款的平均利率約爲4%測算，以100萬房貸、30年期限、等額本息還款方式計算，下調70BP預計可以減少月供還款400元，預計將減少購房人利息支出1600億元左右；如果下調幅度達到100BP，可以減少月供還款約560元，預計將減少購房人利息支出約2200億元。

值得注意的是，存量房貸降息、跨行“轉按揭”將直接制約商業銀行的積極性和安全運營，還需後續更多細則出臺來支持。(中新經緯APP)

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責任編輯：宋亞芬