存量房貸利率下行影響幾何

存量房貸利率再次下行。7月22日，1年期貸款市場報價利率（LPR）下降10個基點至3.35%，5年期以上LPR下降10個基點至3.85%。由於目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，這意味着，借款人的存量房貸利率也將下降10個基點。

存量房貸利率下行有兩層含義。第一層含義是由於存量房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，後者降了，前者也順勢下降。相較於首套房利率調整，該調整涉及的羣體更多、覆蓋面更廣，既涵蓋新發放貸款、存量貸款，也涉及首套房貸款、二套房貸款。本次存量房貸利率下行有助於進一步減輕購房者的財務負擔，更好地滿足合理購房需求。據市場機構測算，如果房貸總額爲100萬元、30年期限、按照等額本息方式還款，接下來每月可節省利息支出約57元，節省利息總額超2萬元。

第二層含義是存量房貸利率調降。簡單來說，借款人購買房屋時的房貸利率較高，現在新發放的房貸利率較低，已發放的房貸利率能否下降，甚至降至新發放的利率水平。對此，目前市場上的呼聲較高，爭議也較大。釐清邏輯不難發現，它關注的不是5年期以上LPR下降，而是貸款利率“加減基點”的變化。舉個例子，如果某借款人的房貸發放時間爲2020年，當時的全國首套房利率政策下限爲5年期以上LPR，借款人所在城市的首套房利率政策下限爲“5年期以上LPR+55個基點”。隨後，全國首套房利率政策下限調降並於2024年5月取消，該借款人所在城市的首套房利率也已降至“5年期以上LPR-45個基點”。此時，借款人能否要求將自己的房貸利率從“5年期以上LPR+55個基點”降至“5年期以上LPR-45個基點”。

關於存量房貸利率調降，有兩種觀點較爲常見。一種觀點認爲，將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平，這相當於消費者購買了商品後發現商品降價了，要求退差價，並無十足的道理。另一種觀點認爲，調降存量房貸利率能夠幫助借款人節約利息支出、縮小存量與新增房貸的利差、緩解提前還貸現象、減少違規轉貸行爲。既有利於恢復和擴大消費，又有助於防範信用風險、違法違規風險。

存量房貸利率調降的爭議在於“依據”，也就是爲什麼降、降多少。2023年8月，金融管理部門發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，存量房貸利率調降工作於當年9月正式啓動。但需注意，金融管理部門劃定了一條線——調整後的利率不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。此做法既遵循了因城施策的原則，又統籌考慮了時間因素，爲存量房貸利率調降工作明確了思路、提供了依據。

不論哪層含義，存量房貸利率下行的各類討論折射出借款人的一系列需求——降低財務成本、穩定購房預期、提升消費意願等，對此，市場各方應理性看待、審慎評估。當務之急是，借款人要弄清楚自己的房貸重定價日。因LPR下行引發的存量房貸利率下行並非一蹴而就，借款人要等到房貸重定價日才能享受優惠。房貸重定價日主要分爲兩類：以每年的1月1日作爲重定價日，以首筆貸款的發放日作爲重定價日。例如，某借款人的首筆貸款發放日爲8月22日，如果選擇“浮動利率”方式，房貸利率將在每年8月22日根據政策變化重新定價。接下來，借款人可依據自己的房貸重定價日，結合最新LPR走勢，合理規劃資金收支節奏，進一步穩定預期。（本文來源：經濟日報 作者：郭子源）