超30城表態支持住房以舊換新，專家：或有更多城市跟進，市場機制失靈之際政府及時介入至關重要

近期，多地政府及相關部門紛紛出臺“以舊換新”政策，旨在通過多種途徑助力居民賣舊買新，加速舊房出售，刺激改善性住房需求。這一系列舉措以直接收購、中介合作、發放補貼等方式展開，旨在優化一二手房市場聯動，促進房地產市場循環修復。

4月1日，鄭州市房管局等部門發佈《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，提出2024年全市目標完成二手住房“以舊換新”交易10000套，以期進一步激活二手住房市場活力。緊接着，4月3日，無錫市樑溪城市發展集團有限公司發佈公告，宣佈在樑溪區試點開展商品房“以舊換新”項目，由樑溪城發集團指定主體回購居民存量二手商品住房，同時居民在集團下屬在售項目新購商品住房，首批名額爲200名。此外，江蘇常熟也推出相關政策，對“賣舊買新”購房行爲給予契稅補貼。

或有更多城市跟進

2023年以來，“以舊換新”已成爲政策支持改善性住房需求的重要手段。中指研究院數據顯示，已有超過30個城市明確表態支持此類政策，如鹽城、蘇州、瀋陽等地發放購房補貼，寧波、鹽城、濟南等城市則聯手開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務，允許購房者鎖定新房房源，同時委託經紀機構出售舊房，交易成功則購入新房，失敗則退還新房認購金。蘇州相城區、鄭州、連雲港等地國企或開發商直接收購舊房，所得款項可用於購買相應項目新房，其中鄭州的收購計劃旨在補充保障性租賃住房供應，實現保障房與二手市場的良性互動，推動房地產市場整體修復。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，短期內，“以舊換新”政策有望通過一二手房聯動，有效提升樓市活躍度。考慮到多地已公佈保障性租賃住房籌集計劃，未來收購存量二手房作爲保租房或將成爲重要途徑。預期未來會有更多城市跟進推行“以舊換新”政策，以釋放改善性住房需求潛力。

政府及時介入至關重要

克而瑞統計數據顯示，2024年3月，百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元，較2月環比提升92.8%；但由於單月業績規模仍保持在歷史較低水平，同比去年3月降低45.8%。從累計業績情況來看，百強房企今年1-3月實現銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅爲47.5%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前房地產市場面臨新房與二手房競爭加劇、循環降價的困境，導致市場循環受阻。然而，市場上存在大量賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善型及消費升級需求。在市場機制失靈之際，政府及時介入至關重要。

李宇嘉進一步分析，雖然在存量房源豐富、供求關係顯著變化的背景下，政府適度低價收購部分優質中小戶型普通商品住房作爲保障性租賃住房或人才房具有一定合理性，但大規模收購可能受制於財力與債務約束，且政府在匹配供需方面並不具備明顯優勢，可能導致手中房源難以消化，使政策執行陷入困境。

李宇嘉建議，政府應充分發揮公共服務職能，搭建信息平臺，連接買賣雙方、中介機構與房源，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。同時加大對新房與存量房源的公共配套完善與老舊小區改造力度，提升房源的宜居性與舒適度，最終依靠市場力量推動存量房交易與新房市場的有效循環。

本文源自金融界