長實等港資房企業績下滑 投資物業公允值變動“拖累”業績表現

8月15日，長實集團公佈2024年度中期業績。根據公告，上半年長實集團收入220.08億港元，同比減少10.55%；股東應占溢利爲86.03億港元，同比下降16.7%。

除了長實集團外，近期恆隆地產、太古地產、九龍倉置業、香港置地等在內的一衆港資房企也披露了半年度業績，盈利表現均呈現下滑或虧損狀態。

對此，同策研究院研究總監宋紅衛表示，“資產價格下調、出租率下降、租賃下行壓力，導致房企資產公允價值縮水，對公司運營也帶來較大壓力。”

長實集團、恆隆地產等利潤出現下降

一向穩健的港資房企，今年上半年的業績表現也開始不穩定。

財報新鮮出爐的長實集團，收入與利潤雙降。收入下降背後主要由於物業銷售的下降，2024年上半年物業銷售收入爲46.33億港元，同比下降43.78%。從區域上來看，主要是香港與內地的收入減少。

除了收入下降直接帶動長實集團的利潤下滑外，還有一些因素也影響了其利潤水平，諸如上半年金融工具虧損了2.07億港元，去年同期爲虧損400萬港元，投資物業公平值增加了14.2億港元，去年同期是26.9億元港元。

與此同時，恆隆地產與太古地產的業績也出現了下滑。

今年上半年，恆隆地產收入增長17%至61.14億港元。其中，受內地奢侈品消費疲弱、香港零售及辦公樓市況放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響，恆隆地產期內物業租賃收入下跌7%至48.86億港元。

在盈利方面，恆隆地產上半年錄得淨利潤約爲10.61億港元，同比下跌約55.72%；股東應占純利潤爲17.35億港元，同比下跌22%。

對於股東應占純利下跌，恆隆地產在財報中表示，主要原因是租賃業務利潤下降、財務費用上升。另外，受到物業重估虧損的影響，股東應占淨利亦有一定程度的下跌。

太古地產方面，今年上半年，其實現營業收入72.79億港元，同比下滑0.25%。從收入結構來看，物業投資收入爲67.27億港元，佔比達到92.4%，細分來看，辦公樓收入出現下降，零售物業收入出現增長。

在利潤方面，上半年，太古地產股東應占基本溢利38.57億港元，同比減少1%；股東應占溢利17.96億港元，同比下滑19.21%。

分析來看，太古地產盈利出現下滑主要在於投資物業公平價值的變動。財報顯示，扣除非控股權益後，上半年太古地產投資物業公平值虧損爲8.79億港元，2023年上半年的公平值虧損則爲16.35億港元，這兩個時期的公平值虧損主要來自香港辦公樓組合。

根據太古地產財報，上半年其在香港的投資物業公平值虧損27.02億港元，內地錄得收益16.3億港元，美國錄得收益2.41億港元。

太古地產表示，香港辦公樓市場疫後的復甦步伐較預期緩慢，2024年餘下時間預期市況仍然疲弱，租金水平將會繼續受壓。未來，將通過商戶組合優化、營銷推廣及會員獎賞計劃吸引本地顧客和遊客，以抵銷外遊和遊客消費模式改變的負面影響。

九龍倉置業、香港置地上半年虧損

值得關注的是，九龍倉置業與香港置地上半年業績出現了虧損。

8月份，九龍倉置業發佈了半年度業績。根據公告，上半年九龍倉置業收入爲65.01億港元，同比增長0.43%。在盈利方面，九龍倉置業未經審覈基礎淨盈利31.23億港元，同比上漲2%。如果計入投資物業重估減值，上半年九龍倉置業由盈轉虧，股東應占集團虧損10.52億港元，去年同期應占溢利18.05億港元，大幅度下滑。

根據公告，今年上半年，九龍倉置業減值淨額是44.26億港元，去年同期是11.33億港元。

對於業績表現，九龍倉置業稱，營商環境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響了業務營運的能力。今年首兩個月，整體零售銷售在低基數下增長平平，其後在3月份出現轉折點，疫情後恢復向上的走勢中止並掉頭向下，第二季度的零售銷售更出現雙位數急劇下滑。寫字樓市場受經濟疲弱和供應過剩夾擊，預期租金調整會持續直至營商環境改善爲止。酒店業亦尚未完全恢復，房價在去年初邊境重開初期有所上升後回落。

出現虧損的還有香港置地，其2024年上半年財報顯示，虧損8.3億美元，基礎虧損達到700萬美元，而去年同期基礎盈利4.22億美元。

香港置地稱，這歸因於其開發物業的一些項目的賬面價值爲2.95億美元的非現金撥備，剔除撥備影響，基本利潤爲2.88億美元，較上年同期下跌32%。儘管香港辦公樓租賃需求疲軟，新的詢價水平較低，但其中環物業投資組合仍保持彈性。

港資房企業績調整或將持續

可以看出，部分港資房企業績下滑背後，主要在於投資物業公允價值的變動。

對於投資性物業來說，如果市場上行，投資性房地產的公允價值也會上漲。如果市場價格下跌時，投資性房地產的公允價值也會下跌。在會計處理上，公允價值增值收益應當計入當期損益。因此，當投資物業公允價值出現虧損或者下降時，不可避免會拖累業績表現。

“主要是他們的持有物業估值變低了，帶來的公允價值變動損益，地產價格快速上漲的時候公允價值是不斷增加的，同樣，價格出現下跌，公允價值也會減少，但是這部分損益對於企業來說都是‘虛”的，並不是會產生實際虧損，所以，剔除這部分的影響，港資房企今年上半年的盈利情況還是相對可以的。”億翰智庫研究中心總經理於小雨表示，持有物業估值下降的另一面，是租金和出租率出現不同程度下滑的一種體現，有物業經營的壓力也在逐步增加。持有物業經營情況還和經濟形勢息息相關，在消費降級的大背景下，對於持有物業走中高端路線的港資企業來說，未來盈利也承壓。

7月8日，世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性繼續爲2024年上半年的主要基調。在此背景下，香港商業房地產市場整體疲軟。

“在內地，以上海興業太古匯爲例，零售銷售額下降19.6%，出租率由2023年的93%降至2024年6月的92%，還是把簽署意向書的準租戶算進來的情況下。”於小雨表示。

同策研究院研究總監宋紅衛也認爲，受外部經濟環境影響，現在消費降級以及辦公消費降級趨勢明顯，持有型物業的運營成本沒有下降，甚至還在上升，因此導致現在持有型物業運營增收不增利的情況比較明顯，而企業物業租賃收入下行也比較明顯，這對集團財務產生了較大影響。“資產價格下調、出租率下降、租賃下行壓力，導致房企資產公允價值縮水，對公司運營也帶來較大壓力。”

這種現象是否會持續？在中指研究院企業研究總監劉水看來，部分港資房企受內地房地產市場調整的影響，業績出現下滑。港資房企的虧損會延續一段時間，內地業務收入佔比越大，受的影響越大，後續期待內地房地產市場企穩回升，這些房企的業績也會隨之改善。

宋紅衛認爲，從全球資產配置的安全度來看，內地核心城市仍然具備絕對優勢，比如上海、北京等城市的豪宅市場熱銷，走出獨立行情，利潤率很可觀，很多房企都在積極佈局這些核心城市的高端改善項目。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利