百萬房貸月供或少300元！央行官宣下調存量房貸利率 怎麼調、何時調仍留懸念

21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

公衆期待已久的存量房貸利率下調終於官宣。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發佈會上宣佈，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

簡單測算，以降低50個基點爲例，100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式月供可以減少約300元。而央行上一次全面調整存量房貸利率是在2023年8月，且根據央行此前披露數據，上一輪政策實施以來， 超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元， 對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓告訴記者，此次央行再度下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，並可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。同時，新政也爲購房者提供更多購房優惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

潘功勝預計，這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

不過，不同借款人的存量房貸利率下調幅度可能並不相同。潘功勝表示，之所以說是平均，因爲貸款在不同時期發放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，預測下降的幅度是一個預期的平均數。

潘功勝透露，央行近期會正式發佈相關政策文件，由於涉及借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行技術準備，希望大家耐心等待。他還稱，下一步，央行也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。

將有效遏制提前還貸潮

“517”樓市新政發佈以來，各地陸續取消房貸利率下限，新發住房貸款利率創下新低，首套或二套房貸利率也多數進入“3”時代，部分首套甚至進入“2”時代。由於存量房貸利率與新發放房貸利率差距的拉大，提前還貸的現象仍然偏多，降低存量貸款利率的呼聲越來越高。

受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸潮現象比較明顯，6月RMBS平均早償率達到19.3%，要明顯高於去年同期的12.9%。央行今年7月發佈的區域金融運行報告顯示，2023年9-12月的月均提前還貸規模是3870億元，對應年化提前償還房貸金額約爲4.6萬億元。這已經對居民消費構成較大負面影響，成爲今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。

與此同時，我國房地產市場還處於深度調整中。根據國家統計局發佈的數據，今年1-8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%；新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長13.9%，其中住宅待售面積增長21.5%。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，新一輪存量房貸利率下調這將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的衝擊，並釋放穩樓市的積極信號。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓亦坦言，下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，並可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。同時，新政也爲購房者提供更多購房優惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

不過，多名受訪人士都提到了存量房貸利率下調可能會造成商業銀行的利潤減少，並預計監管層將引導存款利率下調的方式予以配合。據王青測算，截至6月末，存量房貸規模爲37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味着銀行1年的利息收入就要減少1890億元，約相當於2023年銀行業利潤總額的8.2%左右。截至6月末，商業銀行各項存款餘額爲296.5萬億元。這意味着若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50個基點對銀行利潤帶來的影響。在他看來，兩項舉措的協調配合，能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴記者，存量房貸利率下調短期雖然會給銀行帶來經營壓力，但從長遠角度來看，可以減緩當前的提前還貸現象，減緩居民貸款的壓力，降低購房者的違約風險，改善消費預期，提振市場信心。

央行披露數據顯示，2023年2季度以來，個人住房貸款餘額已經連續5個季度負增長，從高峰的38.9萬億元，累計收縮1.1萬億元。

下一步再考慮跨行轉按揭

對於存量房貸跨行轉按揭，潘功勝表示，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

考慮到存量房貸利率下調的相關政策文件並未公佈，潘功勝所提及的本行轉按揭操作模式並未明確，而跨行轉按揭在上一輪房地產牛市當中已被叫停，直至今日尚未重啓。

在此前有關存量房貸利率調整的呼籲中，有兩種下調方式呼聲較高，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率；二是“轉按揭”，借款人將現有按揭貸款轉入其他銀行，並按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

中指研究院政策研究總監陳文靜曾表示，當前各地存量房貸利率執行情況不一，在當前的市場環境下，借款人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式更爲合適；而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預期的穩定將形成擾動。

也有銀行業人士向記者反饋，擔心貿然重啓轉按揭或會引發商業銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭，這對淨息差已經收窄至歷史低位的我國銀行業是不利的。

花旗集團大中華區首席經濟學家餘向榮還曾提倡引入抵押貸款再融資機制。在利率大幅下降的背景下，住戶部門應該有權利和機會跟銀行重新議定按揭合同，通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。

“這樣的再融資機制，我國（目前）是缺失的。如果引入這樣的機制，根據市場化原則，銀行和儲戶（貸款者）之間可以重新議定利率。”餘向榮稱，有的住戶可能對利率並不敏感，可能不着急，這就給銀行更多的緩衝週期，避免了一次性下調對銀行體系的衝擊。

此外，餘向榮還指出，引入市場化再融資機制安排也有長遠的好處，比如在寬鬆週期的情況下，住戶部門有了一個渠道可以降低付息壓力。在地產上行週期的時候，住戶部門住房淨價值增加，可以多貸一點款，增加一定的槓桿。市場化的存量貸款再融資機制，可以將紙面財富轉化爲實際的購買力，從長遠來講也有利於釋放內需的潛能。

民生證券研究院首席經濟學家陶川還提到海外“轉按揭”的另一種形式。陶川表示，從海外經驗來看，“轉按揭”是政府提振經濟的政策選項之一。以美國、日本爲例，當地產景氣度低、居民收入壓力較大的階段，政府通過出臺相關政策置換存量房貸，緩解地產相關風險，降低居民支出壓力，進而穩定經濟。

陶川指出，海外轉按揭政策實施過程中不僅依靠居民和銀行，更依賴政府參與和主導。由於轉按揭涉及銀行、居民等多個部門，海外在實施轉按揭政策時，政府會先設立一個特定目的主體，用於收購存量房貸，再由該主體給居民提供新的貸款，這樣既保證了商業銀行的資產負債表的健康，也保證了按揭政策實施的範圍和效果。

此外，潘功勝還提到“指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整”。然而，借款人在銀行面前往往處於弱勢談判地位，具體執行層面還有待有關部門的政策文件進一步釐清。

（本報記者林秋彤亦有貢獻）