1、2房嫌小換3房？ 建商紛轉向搶攻換屋需求
▲住展雜誌統計分析，建商紛紛轉向規劃3房產品。（圖／記者季相儒攝）
近年房價過高，建商爲降低總價，紛紛轉向規劃1、2房的小坪數產品，總價隨着坪數一起降低後，確實也獲得某些首購族青睞，慢慢帶動死寂的買氣，但2房以下產品畢竟只適合單身或者小夫妻居住，倘若小孩出生房子就可能不夠住，而今年就開始慢慢出現了「換屋族」。據住展雜誌指出，北市建商規劃產品三房型比重強升到近4成，已從第二名重回第一名寶座，顯見建商認爲換屋族羣已逐漸出籠，紛紛重新規劃產品定位；另外，針對北市銷售狀況而言，房型仍越小越好賣，1房型銷售率仍市佔近5成，所以建商轉向搶攻三房規劃是否判斷正確仍需觀察。
根據住展雜誌統計，臺北市新成屋、預售建案（不含商、廠辦）規劃的房型比例，三房型佔比強升至39.8％，睽違三年後重返龍頭地位。至於原本比重最高的兩房型，今年比重已降至30.1％，退居第二位。住展雜誌企研室經理何世昌指出，房型比重的更迭，顯示建商普遍查覺到購買力較強的換屋族羣買氣出籠，所以三房供給量與比重快速增加。而三房比重重回第一，也顯示今年房市景氣較前幾年來得好。
三房型長年盤踞臺北市供給量大宗，但到了2014年，與兩房型差距快速縮小至0.3％，該年下半年房市就轉入空頭。此後，從2015年到2017年，兩房型連續三年取代三房型成爲新建案供給龍頭；而這三年間，恰好是房市盤整修正期間。 到了今年，三房型戶數佔新建案總可售戶數的39.8％，佔比較2017年大增約十個百分點。而今年恰好遇到北市房市回溫、價格稍稍止穩，顯示三房型佔比與近年北市房市景氣走勢不謀而合。 何世昌分析，房型比重與房市景氣有高度相高，原因是三房型的主要客源是換屋族羣，當房市景氣不佳時，房價看跌，換屋族羣因本身已有房子，較無購屋急迫性，需求便會下滑。此時市場買盤主力轉爲首購族羣，因北市房價昂貴，首購族羣多購置兩房型，所以房市修正期間，建商便搶推兩房型。但若景氣好轉、房價平穩或看漲，換屋族羣買盤就會出籠，此時嗅覺敏銳的建商就會回頭搶食換屋需求，改推三房型產品。 值得注意的是，外界通常有近幾年小宅推案爆量的印象，但從統計數據來看並非如此。從2014年到2018年，一房與兩房等小宅戶數，佔比均未超過五成，反觀中、大坪數（三、四房）房型每年佔比都在五成以上，顯示臺北市小宅供給量並未失控。
另外，住展雜誌統計北市今年新成屋、預售屋建案房型銷售概況，發現市況仍維持「愈小愈好賣」的主旋律不變。一房平均銷售率最高，達48.8％，逼近五成門檻。兩房則以42.2％居次，三房再次之，銷售率約37.8％，四房則以35.4％居末。 相對低總價的一房、兩房銷售率破四成以上，代表目前北市買盤仍以首購族居多。雖然三、四房銷售率居後段班，但去年同期四房型銷售率不到三成，三房型則僅約三成，今年已經有所成長，顯示換屋族羣需求確實有增溫的跡象。 何世昌認爲，臺北市今年各房型銷售率均有所成長，但銷售率還沒超過五成的多頭基準線，所以很難說現在房市已回到多頭。展望後市，首要關注的並非小宅，而是大坪數市場；假如「資金特赦」條款一旦通過，大坪數市場買氣是否會被帶動，將是未來房市會不會加速進入多頭軌道的觀察重點之一。
▼住展雜誌統計，臺北市建商轉向規劃3房產品，但房市現況仍是房型越小、銷售越好。（圖／記者季相儒攝）